La edificabilidad es uno de tantos los conceptos básicos de construcción, sin embargo, debido a las similitudes que hay existe entre ellos, suele generarse confusión, lo que puede hacer que una persona malinterprete o mezcle sus significados y aplicaciones, un hecho que puede ocasionar graves consecuencias cuando se analiza la viabilidad de una edificación

Conocer el significado de las terminologías urbanísticas va más allá de una simple necesidad de conocimiento cultural. Para un profesional en el área, los términos edificabilidad u ocupación de terreno son cruciales para llevar a cabo los análisis de aprovechamiento y rentabilidad de un terreno, factores que pueden determinar si se lleva a cabo la construcción de la edificación o la adquisición del terreno en primer lugar.

Cabe destacar que estos elementos pueden alterar la decisión final, por lo tanto, aprender su significado y los distintos factores a considerar en la construcción de una edificación, es de vital importancia. Por este motivo vamos a explicar los términos urbanísticos más importantes con sus respectivas definiciones junto a unos ejemplos prácticos que pueden servir de guía para el cálculo de los valores. 

¿Qué es la edificabilidad?

La edificabilidad es la cantidad máxima de metros cuadrados totales que se pueden construir en un terreno a través de una planta o varias de ellas, las cuales se sumarian para cubrir la totalidad de metros cuadrados que permita la edificabilidad. 

¿Cómo se puede calcular la edificabilidad de un terreno?

Para calcular la edificabilidad de un terreno se debe tomar en cuenta el coeficiente de edificabilidad establecido en las normas urbanísticas de la zona. Por ejemplo: asumamos que un determinado terreno de 150 metros cuadrados de superficie, posee un coeficiente de edificabilidad de 0,9 t/s, esto nos daría como resultado una edificabilidad bruta o máxima de 135 t, que se obtiene a partir de la aplicación de la siguiente fórmula: E (t) = s (s) x e (t/s), sustituyendo los valores para este caso particular sería E (t) = 150 s x 0,9 t/s, esto quiere decir que la superficie máxima ocupada por el edificio, contando la suma total de plantas, será de 135 metros cuadrados de techo. 

Diferencias notables entre la edificabilidad y la ocupación de un terreno

A la hora de construir una edificación es fundamental entender la diferencia que existe entre estos dos conceptos, debido a que ambos representan una proporción del terreno, y que, de hecho, están íntimamente relacionados, pero no son esencialmente iguales. 

La edificabilidad es, en términos simples, los metros cuadrados edificables totales al sumar todas las plantas construidas. En cambio, la ocupación de un terreno no es más que el porcentaje de superficie que se puede ocupar para construir la edificación. 

Para poder entender la aplicación de ambos conceptos y su diferencia, procederemos a explicar el siguiente ejemplo: 

  • Ejemplo: 

Se desea construir una vivienda con un terreno de 200 metros cuadrados con una edificación de 0,8 t /s y un porcentaje de ocupación de 50%. Como la ocupación del terreno es lo que determina cuánto espacio se puede utilizar para edificar en el terreno, de 200 que mide el terreno, se utilizarán sólo 100 de su superficie para edificar. 

Ahora, en cuanto a la cantidad de metros cuadrados que se pueden construir, el valor de edificación de 0,8 t /s equivale a 160 . Lo que significa que: de los 200 totales del terreno se pueden ocupar 100, y que en ese espacio es posible edificar 160  de techo, los cuales deben distribuirse en un determinado número de plantas o en el mejor caso el máximo de plantas que pueda permitir el alcance de la edificabilidad en relación a la ocupación, incluyendo los linderos y retranqueos. 

Otros factores que inciden en las características de una edificación

En la construcción de una edificación entran en juego muchos factores que pueden incidir significativamente en el proceso de construcción, por ello, los siguientes conceptos ayudarán a reforzar los términos aprendidos con anterioridad y, de esa forma, tener una idea más clara del proceso. 

Ubicación del terreno

Antes de determinar la edificabilidad y la ocupación del terreno, es importante conocer la ubicación del mismo, porque esto determinará varias de las variables explicadas, y como consecuencia, definir la viabilidad de la construcción. En zonas urbanas el valor de un terreno suele ser más elevado debido al índice elevado de población, lo cual limita las dimensiones de ocupación, pero que al mismo tiempo suele aumentar el coeficiente de edificabilidad –a diferencia de las zonas rurales o muy apartadas en las que se puede incluir más espacios adicionales a la edificabilidad como parques y áreas verdes, no obstante, siempre tomando en cuenta la concurrencia de personas que habitan en la zona.

Altura de la edificación

El valor de la altura siempre será delimitado por la normativa urbanística de la zona, la cual determinará la elevación máxima que tendrá la infraestructura. A partir de este valor se puede calcular cuántas plantas tendrá la edificación y la distribución por metro cuadrado de cada una hasta cubrir el coeficiente de edificabilidad. Sin embargo, es importante acotar que una vez que se sabe la altura permitida de la edificación, se debe calcular cuántas plantas podrá resistir en base a la tipología de la construcción en el terreno, y para ello se debe seguir las normativas del ayuntamiento. 

Retranqueos mínimos o máximos

Los retranqueos son la distancia (mínima o máxima) que se debe respetar en relación con los límites del terreno, los cuales están sujetos a la ocupación del área, la cual determinará de qué forma se pueden ordenar los metros cuadrados que se pueden utilizar en la superficie del terreno. 

Frente mínimo de parcela

Al concepto de retranqueos se liga el de frente mínimo de parcela, variable que define dónde la distancia mínima que tendrá la fachada de la edificación respecto a los linderos y retranqueos, es decir, el espacio libre mínimo requerido que debe separar a la infraestructura de la vía publica adyacente al terreno, ya sea en una zona urbanizada o no urbanizada.