El tema de la finca registral ha abierto un gran debate en el país desde hace años ya que no existe ningún organismo público que se encargue de delimitar las propiedades inmobiliarias. 

Pero antes de entrar en materia hay que definir qué es una finca. Se trata de un bien inmueble, o un derecho real objeto de inscripción, tal como un local, un solar, una vivienda, una concesión administrativa, o una finca en sí misma.

En este caso, la finca tiene un sentido estrictamente registral y se refiere a todo aquello que abra un folio en el Registro. 

¿Cómo se inscribe una finca registral?

Ahora bien, para comprender de qué va la finca registral es imperativo mencionar que en España el Registro de la Propiedad se organiza en base a una finca, la cual es conocida como “sistema de folio real”. 

De modo que todas las inscripciones relativas a la misma finca se inscriben en una hoja, con una numeración correlativa.

Además, según la Ley Hipotecaria, las anotaciones, cancelaciones e inscripciones posteriores que tengan que ver con dicha finca deberán registrarse “sin dejar claros entre los asientos”.

Finca registral: mayor control inmobiliario

El propósito de la finca registral es establecer procedimientos que permitan realizar delimitaciones más precisas a nivel inmobiliario. 

Digamos que la idea central es que los datos del Catastro y del Registro de la Propiedad concuerden, o que sean 100% congruentes, y así fue como surgió la Ley 13/2015.

Dicha legislación establece que una vez que se alcance la “coordinación gráfica con el Catastro”, y se inscriba la representación gráfica de la finca en el Registro, se presumirá que su ubicación y delimitación concuerdan con lo expresado en la representación gráfica catastral que se incorporó en el folio real. 

Esta medida le otorga una mayor seguridad jurídica a tu finca o parcela, lo cual te favorecerá si te toca enfrentar un proceso de litigio que guarde relación con la delimitación de tu propiedad. 

Efectivamente, y es que si tu finca está coordinada no habrá dudas en torno a su superficie, ubicación o delimitación geográfica, lo cual jugará a tu favor ante un procedimiento de este tipo.

Legislaciones afines a la finca registral

La Resolución de la DGRN, que data del 20 de diciembre del 2013, estipula que la descripción de cualquier finca debe garantizar su localización e identificación de manera inequívoca.

Previamente, en la Resolución de la DGNR, del 28 de octubre del 2013, se advirtió que era necesario identificar y describir la finca sobre la que recae un derecho que se pretende inscribir, pues esto es algo “imprescindible para su admisibilidad jurídica”.

Paralelamente, hay que mencionar que el artículo 9 de la Ley Hipotecaria establece que cualquier inscripción que se haga en el Registro de la Propiedad deberá expresar la “naturaleza, situación y linderos de los inmuebles”. 

No obstante, la Ley 13/2015 de Reforma de la Ley Hipotecaria que entró en vigor en noviembre del 2015, modificó el artículo anterior en aras de mejorar la coordinación de los datos entre el Catastro y el Registro.

Esa actualización reza lo siguiente: “el folio real de cada finca incorporará su código registral único…”; y es por esto que en España rige el principio de folio real sobre el cual se organiza el Registro de la Propiedad.

¿Debes coordinar tu finca registral con Catastro?

Existen ciertos casos en los que debes realizar esta coordinación, y a continuación te presentaremos los más destacados:

  1. Ante una falta absoluta de correspondencia:

Si existe una falta absoluta de correspondencia entre la finca registral y la parcela catastral es imperativo realizar la coordinación de los datos.

Lo que sucede es que esta falta no se puede subsanar mediante los procedimientos que establece la legislación vigente, y por ende, se necesitará una nueva referencia catastral que coincida por completo con el recinto geográfico acorde a la descripción literaria del folio registral.

2. Ante una correspondencia limitada:

Cuando se presenta una correspondencia limitada entre la finca registral y la parcela catastral el Registrador sabe claramente que se trata del mismo inmueble.

Aunque también pudiese suceder que la limitación entre el perímetro y la superficie de la finca y parcela no sean coincidentes.

El artículo 9 de la Ley Hipotecaria estipula que no existe correspondencia si las superficies catastrales y registrales difieren en más del 10%

En esos casos el Registrador puede asociar la parcela catastral con la finca registral, y si luego se intentara asociar dicha parcela con otra finca se necesitaría el consentimiento del titular, o inclusive, una sentencia judicial.

  1. Si existe una correspondencia casi plena 

Cuando existe una correspondencia casi plena entre la parcela catastral y la finca registral es necesario que esta última se ubique geográficamente, tal como lo establece el artículo 45 de la Ley del Catastro. 

Aunque hay que resaltar que en esta categoría el Registrador aun no da por bueno el perímetro de la finca. 

2. Si hay una correspondencia plena

Este es el mayor nivel de correspondencia entre la finca registral y la parcela catastral porque la inscripción le otorga una presunción de exactitud tanto a la localización del inmueble, como a las coordenadas georreferenciales de su perímetro. 

Adicionalmente, esta acción posibilita el trasvase de titularidades al Catastro, aunque esto implica un riguroso proceso registral. 

¿Es útil la finca registral?

¡Totalmente! La finca registral reduce las posibilidades de que existan datos disparejos o incongruentes entre el Catastro y el Registro de la Propiedad. 

En consecuencia, las delimitaciones inmobiliarias son cada vez más precisas y certeras, y a la larga, esto genera buenas repercusiones en el sector de los bienes inmuebles en España.

Por lo tanto, te invitamos a coordinar tu finca registral con el Catastro para que no tengas problemas al momento de enfrentarte a algún tipo de litigio que guarde relación con tu propiedad. 

Por último, no olvides que en el territorio español rige el principio de folio real, y que en torno a este se organiza apropiadamente el Registro de la Propiedad.