La pérdida patrimonial puede suponer una compensación justa que refleje el valor de una propiedad, y en la búsqueda por un término que refleje todo esto, el justiprecio es cuando entra en juego. La venta de un bien es un proceso complicado que requiere de tiempo, conocimiento y muchas evaluaciones técnicas, pero, en especial, de un análisis que ayude al propietario a establecer cuál es la suma de dinero que debe recibir por la pérdida del bien, en pocas palabras, el justiprecio de la propiedad. 

No obstante, calcular el justiprecio no es sencillo, en especial si se toman en cuentas las leyes de expropiación y los distintos conflictos de intereses que se puedan presentar en el proceso tanto por el benefactor como por el expropiado. Es por este motivo que en el siguiente artículo se procederá a identificar y describir los puntos importantes sobre el justiprecio. 

¿Qué es el justiprecio?

El justiprecio–también conocido como justo precio o precio justo– es el valor de la indemnización que debe pagar un beneficiario sobre una expropiación al propietario del patrimonio o, como comúnmente se le llama, el expropiado. El valor de la indemnización toma en cuenta el valor total del bien y los derechos expropiados, teniendo como resultado un monto justo. 

¿Cómo se determina el valor del justiprecio?

El proceso para determinar el valor del justiprecio es por mutuo acuerdo entre la persona expropiada y el organismo administrativo. Además, una vez tramitado el acuerdo, el plazo de respuesta es de quince días, pero si no se logra concretar la cantidad total de justiprecio, el caso pasa a manos del Jurado de Expropiación el cual procederá a realizar un expediente ordinario del caso. El Artículo 29 de la Ley de Expropiación Forzosa establece que “en cada uno de los expedientes así formados, la Administración requerirá a los propietarios para que, en el plazo de veinte días, a contar desde el siguiente al de la notificación, presenten hoja de aprecio, en la que se concrete el valor en que estimen el objeto que se expropia, pudiendo aducir cuantas alegaciones estimen pertinentes”. 

En el Artículo 29 también se establece que “la valoración habrá de ser forzosamente motivada y podrá estar avalada por la firma de un perito, cuyos honorarios habrá de acomodarse a las tarifas que apruebe la Administración, siendo siempre estos gastos de cuenta de los propietarios”, que pone en vigencia la búsqueda de un especialista que ayude al propietario a evaluar el valor del justiprecio en base a la expropiación forzada. Cabe destacar que en la valoración del justiprecio también se debe tomar en cuenta otros elementos, como los que se exponen en el Artículo 36: “Las tasaciones se efectuarán con arreglo al valor que tengan los bienes o derechos expropiables al tiempo de iniciarse el expediente de justiprecio, sin tenerse en cuenta las plusvalías que sean consecuencia directa del plano o proyecto de obras que dan lugar a la expropiación y las previsibles para el futuro.

Por otro lado, en la valoración de precio de una propiedad también se debe tomar en cuenta otros factores, como la antigüedad, las condiciones de la infraestructura, el coste de compra inicial, el coste del mercado actual y muchos otros que puedan servir de referencia para hacer el cálculo del justiprecio. Sin embargo, en este tipo de evaluaciones se recomienda tener el apoyo de un especialista para que lleve a cabo todos los censos y determine cuál es la suma más conveniente. Y, de no llegar a un acuerdo, el propietario puede disponer de la asesoría del Estado para que ellos se encarguen de delimitar cuál es el precio por expropiación forzada y, por ende, establezca el precio justo. 

Realización de la hoja de aprecio para la aceptación del justiprecio

Es importante recalcar que si no se lleva a cabo el acuerdo de cuánto será el monto del justiprecio por ambas partes, se debe proceder a dejar el proceso en manos del Jurado de Expropiación. Ahí, la Administración procederá a solicitar al titular de la propiedad expropiada que presente una hoja de aprecio, un documento que reflejará el valor del bien junto a un informe que avale o compruebe que el valor de la propiedad corresponde a lo establecido. Además, este trámite tendrá un plazo de veinte días, por lo que, al trascurrir el tiempo, ambas partes podrán saber si la hoja de aprecio ha sido aceptada o rechazada. 

¿Cómo se paga el justiprecio?

De acuerdo a lo establecido en el Artículo 49 de la Ley de Expropiación Forzosa (también conocido por sus siglas LEF) “el pago del precio estará exento de toda clase de gastos, de impuestos y gravámenes o arbitrios del estado, provincia o municipio, incluso el de pagos del estado”. Con esto se hace referencia a que una vez que se ha fijado el valor, el siguiente paso es pagar el justiprecio. Es importante destacar que éste proceso es vital para la emisión del bien patrimonial. 

Conclusión

A la hora de calcular el justiprecio de una propiedad es necesario tomar en cuenta las leyes de expropiación y cómo se debe proceder para que la venta de la propiedad sea beneficiosa tanto para el dueño como para el benefactor. El justiprecio ha sido un concepto con diferentes posturas, en especial por no haber un concepto universal que englobe lo que significa a nivel legal y el modo en que se aplica. De hecho, se tiene dos concepciones de lo que es el justiprecio: la primera, que se trata del precio de transferencia de una propiedad, y el segundo, que es la indemnización que debe recibir el propietario por la pérdida del derecho.