El método del coste es uno de los métodos de valoración de tasación de inmuebles que hay, y a pesar que a través de cada una de las técnicas aplicadas se puede calcular el valor o coste de un inmueble, la realidad es que cada uno se utiliza con un fin en específico, y por tal motivo en a continuación explicaremos todo sobre el método del coste y su finalidad.

¿En qué consiste el método del coste?

El método del coste es una técnica que permite calcular el valor neto y bruto de un bien inmueble (también conocido como «valor de reemplazamiento») en diferentes etapas, entre las cuales están: etapa de construcción, etapa de finalización de la construcción y etapa de modificación o rehabilitación. También se utiliza el valor en proyectos que ya están terminados, de modo que se calcule el valor de reemplazamiento del mismo.

¿En qué casos se puede aplicar el método del coste?

De acuerdo al artículo 17 de la Orden ECO 805, del 27 de marzo de 2003, la aplicabilidad del método del coste se puede dar en dos casos: “1) El método del coste será aplicable en la valoración de toda clase de edificios y elementos de edificios, en proyecto, en construcción o rehabilitación o terminados, y 2) Mediante este método se calcula un valor técnico que se denominará valor de reemplazamiento. Dicho valor podrá ser bruto o neto.”

Cálculo del valor de reemplazamiento

Para realizar la valorización de reemplazamiento es necesario sumar cada uno de los costes asociados con el bien, como es el caso del valor del territorio, el valor de la edificación y gastos adicionales. 

En el valor del terreno se suele aplicar el método de comparación para determinar el valor real del bien basándose en el coste de otros inmuebles similares, y, por lo general, su valor se suele expresar como valor monetario entre metros cuadrados (ejemplo: €30.000/200m2). En cuanto al costo de la edificación del terreno, este se calcula sumando el coste relacionados con la construcción, entre los cuales entran: coste por ejecución de materiales, gastos generales o específicos, los beneficios industriales, entre otros. Y, para finalizar, los gastos adicionales, los cuales incluyen aquellos costes necesarios para el cálculo de reemplazamiento, como, por ejemplo: impuestos, aranceles, honorarios, licencias, entre otros. 

Cálculo de valor de reemplazamiento bruto

De acuerdo a lo establecido en el Artículo 18 de la Orden ECO 805 del 27 de marzo de 2003, el cálculo del valor de reemplazamiento bruto se debe hacer:

  • Sumatorio de los costos involucrados en la realización del inmueble (valor de terreno, valor de la edificación, gastos incluidos, entre otros).
  • Comparativa de otros bienes para determinar el valor del terreno.
  • Evaluación para determinar si existen costes de rehabilitación de la obra para tomarlo como costo de construcción (por concepto de contratación).
  • Tomar en cuenta únicamente los componentes utilizados a la fecha antes y durante la construcción, en pocas palabras, no se tomará en cuenta utilizar más o mejores materiales.

Además, como dicta la parte 6 del Artículo 18, “la modificación del valor del suelo no podrá realizarse hasta que la obra esté terminada y exigirá la actualización de la tasación.”. Por tanto, sólo se tomarán en cuenta los valores actuales para realizar el cálculo del valor de reemplazamiento bruto. 

Cálculo de valor de reemplazamiento neto

Para el cálculo del valor de reemplazamiento neto se pone en vigencia el Artículo 19 de la orden ECO 805, del 27 de marzo de 2003, en la que establece que:

  • El cálculo se hará restando los valores de reemplazamiento brutos basados en la depreciación del bien inmueble terminado.
  • El bien inmueble deberá seguir el régimen de depreciación en la que se encuentre. 
  • Se aplicará una depreciación funcional para calcular el coste y los posibles gastos que se puedan aplicar para el uso de la edificación, incluyendo errores en el diseño y hasta la corrección de alguna obsolescencia. 

En este tipo de cálculo también es importante tomar en cuenta la depreciación física del inmueble, en la que se deben tomar en cuenta ciertos aspectos de la edificación, como es el caso de su antigüedad y vida útil en total. Para ello, se estableció que los inmuebles para uso residencial tendrán una vida útil de cien años, para uso de oficina de setenta años, los de uso comerciales cincuenta años y los que son destinados a uso industrial o económico, treinta y cinco años

Cabe destacar que, si el bien inmueble aún no tiene un uso destinado, el cálculo de su vida útil se calculará ponderando los plazos de tiempos de los casos anteriores en base a la superficie destinada. 

Algunos de los casos mas habituales donde se emplea el método del coste son:

  • Valoración del coste de un proyecto inmobiliario o de un inmueble en construcción.
  • Valoración de inmuebles en una expropiación.
  • Valoración de construcciones en estado de ruina.
  • Cálculo de indemnizaciones en proyectos de reparcelación.
  • Cálculo de amortizaciones de inmuebles.
  • Cómputo de los gastos de una obra en curso.
  • Valoración en una certificación intermedia de obra en préstamos hipotecarios de un edificio en construcción
  • Valoración de inmuebles de una empresa si tiene cómo finalidad la garantía hipotecaria.
  • Cómputo para el valor de seguro de incendios
  • Ponderación para conocer el porcentaje construido de una obra en curso.

Conclusión

El método del coste, a diferencia del método de comparación que busca comparar seis inmuebles similares para determinar el coste total del inmueble para su compraventa, en este método se calcula el coste de reposición para dar con el coste de construcción. 

En pocas palabras, con este método se analiza el coste de construcción de un inmueble o de reemplazamiento, ya sea para calcular el valor de un edificio construido o en costrucción, para la rehabilitación de un edificio, para calcular el valor de un terreno en función de lo que se pueda construir en el. Por tanto, el método del coste es una excelente alternativa para calcular el costo de un inmueble a partir de una depreciación física y funcional del valor de reemplazamiento bruto o neto del inmueble.