La normativa ECO 805 para tasación inmobiliaria
El sector inmobiliario se ha constituido como un mundo particular con conceptos específicos que marcan su funcionamiento. La normativa Orden ECO 805 forma parte de esta cultura, pues influye enormemente en la tasación de inmuebles.
Si no tienes claro en qué consiste tal dictamen, continúa leyendo sus particularidades para que conozcas bien cómo afecta a los precios de compra, tasación e hipoteca.
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Qué es la normativa Orden ECO 805
El Ministerio de Economía publicó en el año 2003 la normativa Orden ECO 805 de 27 de marzo de 2003, la cual incluye un conjunto de pautas para calcular el valor de tasación de inmuebles en el mercado español. Por otra parte define aquellos derechos que tienen tanto compradores como vendedores de inmuebles.
Asimismo la normativa explica los elementos necesarios a la hora de efectuar informes y certificados que hacen falta para concretar las operaciones de compra y venta de inmuebles.
Elementos para hacer tasación según la norma ECO 805-2003
La normativa ECO 805 se aplica en la mayoría de las ocasiones en que se calcula el valor de un inmueble en el mercado. Esto se debe a que contempla una metodología y una serie de principios que abarcan varios aspectos, a saber:
- Principio de anticipación: indica que un inmueble en explotación económica recibe su valor de acuerdo con las expectativas de renta que podría generar tiempo después.
- Principio de finalidad: indica que la valoración depende de la finalidad, además de que define el método y las técnicas que se emplearán de forma coherente.
- Principio de mayor y mejor uso: se refiere a que el valor dependerá del mejor uso al que se pueda destinar entre varias opciones, respetando las posibilidades legales y físicas.
- Principio de probabilidad: atiende a la idea de que se presenten varios escenarios posibles, en cuyo caso se tomará en cuenta el más probable.
- Principio de proporcionalidad: la importancia, uso y singularidad del inmueble en el mercado definirán los informes de tasación que se hacen amplitud adecuada.
- Principio de prudencia: en este caso se indica que cuando haya varios escenarios con la misma probabilidad, se dará prioridad al que tenga menor valor de tasación.
- Principio de sustitución: se refiere a que el valor de un inmueble es similar al de otros inmuebles con características parecidas al que se está tasando.
- Principio de temporalidad: el precio de un inmueble varía con el paso de los años de acuerdo con este principio.
- Principio de transparencia: la valoración de los inmuebles debe estar sustentada con información y documentos que demuestren el resultado de la tasación.
- Principio del valor residual: se refiere a que el valor de un inmueble dependerá de la diferencia entre el coste total del activo y el de los valores que representan otros factores.
Antecedentes y alcance de la norma ECO 805
La seguridad técnica y jurídica de las hipotecas comenzó a abordarse legalmente en el año 1909, cuando fue promulgada la primera Ley Hipotecaria. A partir de entonces han venido otras normativas jurídicas en el campo.
Casi un siglo después, en el 2003, surgió la norma ECO, que podría considerarse como un instrumento innovador y moderno. ¿Por qué se trata de un documento tan relevante?
En primer lugar porque se enfoca principalmente en la tasación, la cual se hace con calidad tomando en cuenta aspectos trascendentales. De esta manera se garantiza una mayor protección de inversores, compradores, vendedores y todos los involucrados en una hipoteca.
Dos elementos son claves en la normativa ECO 805: seguridad jurídica y transparencia. Todos sus planteamientos están dirigidos para orientar el trabajo de los profesionales que se encargan de la tasación tomando en cuenta las características y finalidad de un determinado inmueble.
La normativa ha sido reformada en algunos puntos mínimos con la finalidad de corregir y mejorarla. Tales modificaciones se realizaron en los años 2003, 2007 y 2008.
¿Por qué elaboraron la norma ECO 805?
La orden ECO 805 fue elaborada básicamente por tres razones, que son:
- Ajustar los términos del sector. Anteriormente en Europa se diferenciaba de valor de tasación y valor hipotecario, pero con la norma en España se definió el valor de tasación como la base para calcular la hipoteca. La norma ECO 805 introdujo el concepto de ajuste hipotecario que aclara y ordena los procesos respectivos.
- Adaptar el cálculo de valor de tasación a la legislación promulgada en el Real Decreto 685/1982. Los cambios producidos desde los años 80 en materia de funcionamiento debían ser normalizados mediante una normativa.
- Agregar mejoras técnicas y formales. Era necesario actualizar la normativa anterior haciendo las modificaciones necesarias para mejorar la experiencia de los organismos supervisores y demás instituciones.
Componentes de la normativa ECO 805
A grandes rasgos, la normativa ECO 805 está integrada por 4 títulos, además de todas las disposiciones comunes de los instrumentos legales. Los temas que tratan son los siguientes:
- Título I. Campo de aplicación. Aquí se definen las disposiciones generales con todos los aspectos técnicos y formales que un tasador debe considerar en el momento de hacer la valoración.
- Título II. Disposiciones técnicas. En este apartado se explican los elementos para determinar el valor de tasación tomando en cuenta los inmuebles y la finalidad que tendrán. Contiene los métodos de cálculo disponibles tomando las características del inmueble y finalidad del informe.
- Título III. Aclara las formas e introduce las disposiciones formales necesarias en un informe y certificado de tasación. Se estructura en diferentes apartados que el tasador debe cumplir al hacer una valoración. Se caracteriza por dictar las pautas para garantizar la transparencia en el proceso de tasación.
- Título IV. Condiciones para otras finalidades. Agrega elementos para hacer otros procesos, como valoración de cobertura para provisiones técnicas o determinar patrimonio de instituciones de inversión inmobiliaria.
La tasación inmobiliaria tiene en la normativa ECO 805 2003 un conjunto de instrucciones para que los organismos del Estado regulen el trabajo de los profesionales que se encargan de hacer la tasación. El resultado obtenido es seguridad, transparencia y garantía en todos los ámbitos del sector inmobiliario.