La tasación de edificios es útil y necesaria para definir su precio de mercado, en especial si necesitas realizar trámites hipotecarios, valoraciones privadas, afrontar un proceso de reparto de herencias, o asuntos judiciales.

Tener una tasación realizada por profesional es un aval seguro y fiable para justificar de manera razonada basada la Norma Eco 805 el valor del mercado del edificio.

El tasador analizará previamente las características del edificio y la ubicación para seleccionar el método que le corresponde utilizar en función de las conclusiones de ese análisis previo. Podrá escoger entre el metodo de comparación de muestras, el metodo de coste o el metodo de capitalización o actualización de rentas.

También influirá la finalidad para la que sea solicitada la valoración.

Principales aspectos de una tasación de edificios

Al realizar una tasación de edificios es imperativo tomar en cuenta ciertos aspectos importantes, tales como los que te listaremos a continuación:

  1. El estado del edificio: 

Esto permite determinar si ha sido rehabilitado, si tiene desperfectos, o si ha aprobado las inspecciones pertinentes; aunque también sirve para verificar la calidad de los materiales de construcción.

2. El emplazamiento de la propiedad:

Si el entorno de la propiedad es atractivo pudiese incrementar su valoración significativamente, y si no lo es, pues sucederá todo lo contrario. 

Esta premisa te permite inferir que el emplazamiento del inmueble es crucial, y por lo tanto, si estás pensando realizar una operación inmobiliaria deberías cerciorarte de que este elemento juegue a tu favor, aunque en definitiva ira implícito en el valor de tasación.

3. Las dimensiones del edificio:

¿Sabías que el precio del metro cuadrado puede diferir entre una zona y otra? Efectivamente, y este hecho está intrínsecamente relacionado con el punto anterior, pues una vez más te recordamos que un buen emplazamiento es determinante. Las dimensiones y el aprovechamiento del espacio o posibilidades de reforma y distribución según el caso junto con el emplazamiento son claves.

4.El tipo de iluminación:

Las propiedades que cuentan con luz natural, o con un excelente sistema de iluminación son muy valoradas y por tanto son más propensas a revalorizarse, lo cual es otro aspecto a tener en cuenta. 

Métodos populares para realizar esta tasación

  • Método de comparación:

Este método permite recabar información valiosa y relevante sobre el valor del edificio, a la par de conocer la oferta y la demanda de la zona del inmueble. 

También se utiliza para recolectar datos sobre edificios similares al que se está tasando, con el propósito de poder contrastar o cotejar la información, aplicando coeficientes correctores para homogeneizar las muestras.

  • Método del coste de reposición:

Con este método el tasador puede calcular cuánto costará reemplazar el inmueble por otro igual, es decir, por alguno que tenga las mismas características, utilizando misma calidad de materiales, mano de obra, etc. En definitiva todos los costes para construirlo.

Dicho método reúne el valor de mercado del suelo, y de la nueva edificación, a precios actuales. 

  • Método del valor residual:

Con este método se puede calcular el diferencial entre los costes de la edificación y el precio de la construcción finalizada. 

De esta forma se puede averiguar el valor del suelo, así como distinguir el valor residual dinámico –con el que se estiman los precios futuros-, del valor residual estático –con el que se estiman los costes actuales-.

  • Método de capitalización por el valor en renta:

En este caso el valor del edificio se calcula en base a las rentas potenciales o reales que esté produciendo, o que pudiese llegar a producir, de modo que para los inversores y las aseguradoras esto representa el valor de mercado de la propiedad.

Este método es el que se debe efectuar si el edificio genera ingresos y estos se deben capitalizar o proyectar a futuro en base a unos cálculos matemáticos y/o científicos que hacen una simulación a futuro de los resultados obtenidos y en base a estos se lleva a su valor.

Casos que requieren esta tasación

Una tasación de edificios consiste en conocer la valoración del precio de mercado de un bien de uso residencial privado, y existen multitud de casos en los que es imprescindible solicitarse:

  • Para instituciones de inversión colectivas inmobiliarias.
  • Para los fondos de pensiones.
  • Para el mercado hipotecario.
  • Reparto de herencias.
  • Liquidación de gananciales.
  • Conocer el valor de mercado.
  • Asuntos judiciales.
  • Reclamaciones en ayuntamientos.
  • Recursos en la agencia tributaria.

Un punto importante que debes tener en cuenta es que el método a utilizar estará determinado por la finalidad de la tasación.

Paralelamente, debes estar al tanto de que su validez es temporal ya que el precio de mercado suele verse afectado por variables muy cambiantes, ya que el mercado fluctúa constantemente. Las tasaciones caducan a los 6 meses.

Documentos necesarios para solicitar esta tasación

Como te dijimos al principio, lo primero que debes hacer es contactar a una sociedad de tasación que haya sido registrada por el Banco de España, a menos de que las tasaciones tengan fines privados. 

En cuanto a la documentación requerida para conseguir una tasación de edificios, podemos listar las siguientes:

  1. Datos de quien solicita la tasación.
  2. La referencia catastral.
  3. El plano del inmueble.
  4. La nota simple del Registro.
  5. Escrituras.

En la mayoría de los casos este tipo de tasaciones se rige por la Orden ECO/805/2003 del 27 de marzo, referente a las normas de valoración de bienes inmuebles. 

¿Cuál es el precio de una tasación de edificios?

Debes tener en cuenta que el precio dependerá de una serie de factores importantes, como el entorno del edificio, o sus condiciones. 

No obstante, el precio de una tasación de edificios oscila entre los 500 y los 5.700 euros aproximadamente. Aspectos como la superficie o el tipo de materiales o la ubicación entre otros influyen en el trabajo a realizar y por ende en el precio de la tasación.

¿Qué incluye esta tasación?

Durante su visita el experto procederá a cumplir con las siguientes asignaciones:

  • La toma de fotografías del inmueble. 
  • El levantamiento de los planos.
  • Revisión de la información de Catastro, Registro de la propiedad o escrituras y arrendamiento (si aplica).
  • El análisis mediante calculo matemáticos y/o científicos que lleven a su su valor real en función del análisis previo.
  • Realización de cálculos fiscales y económicos en función de la ubicación del inmueble (ya que la cantidad de impuestos a pagar depende de la zona).

Este último aspecto sirve de mucho para identificar los puntos positivos y negativos del inmueble. Dentro de los primeros figuran:

  • El estado de los ascensores.
  • La calidad de los materiales en general.
  • La existencia de zonas deportivas.
  • La incorporación de sistemas motorizados de luz, climatización, o ahorro energético.
  • La calefacción centralizada.
  • Las vistas.
  • Etc.

Todos estos elementos incrementarán el valor del edificio, por lo que se analizaran y se anotaran y se le asignarán un valor por separado.

Solicita este tipo de tasación

Si estás realmente interesado en conocer la valoración de precio de mercado de tu edificio, lo más sabio es que solicites una tasación de este tipo cuanto antes. 

Recuerda que la tasación de edificios será crucial para concretar innumerables gestiones como ventas, asuntos con organismos públicos, trámites afines al mercado hipotecario, o aseguradoras o los fondos de pensiones. 

Recuerda que TASSEN cuenta con expertos de primer nivel , algunos de ellos son directores de centros de formación en tasaciones inmobiliarias por lo que no encontrará un lugar con mejores expertos en la materia.