Valor mínimo fiscal o atribuible

El valor mínimo fiscal o atribuible es el valor que se obtiene de la comprobación de valores obtenidos de multiplicar el valor catastral reflejado en el IBI del año en que se efectúa la transacción, por un coeficiente corrector. Es estrictamente necesario conocer este montante debido a que a la hora de someterse a una compraventa, el coste no podría estar por debajo del mismo.

El coeficiente corrector debe ser entregado por la Oficina liquidadora del Registro de la Propiedad de la ciudad donde se ubique el bien. Estos coeficientes son aprobados anualmente y su aplicación al valor catastral se realiza para la estimación del valor real de ciertos bienes de tipo urbano, para el cálculo de los Impuestos de Transmisiones Patrimoniales, ITP, las sucesiones, donaciones y los actos jurídicos documentados. 

Si a la hora de escriturar la compraventa de cualquier propiedad el valor de la misma está por debajo del valor mínimo fiscal o valor mínimo atribuible, se estaría expuesto a recibir una liquidación complementaria, relacionada con el ITP.

La fórmula para calcular el Coeficiente Multiplicador del Valor Catastral(CMVC) se expresa de la siguiente forma: CMVC= CVMI / (RM x CAVC). De esta forma se resume que CVMI es el Coeficiente de Variación del Mercado Inmobiliario; RM es la Referencia del Mercado y CAVC es el Coeficiente de Actualización del Valor Catastral. Todos estos coeficientes son calculados según cada municipio. 

Cálculo del valor mínimo fiscal o atribuible

Para calcular el valor mínimo fiscal o atribuible se debe contar con el valor catastral del inmueble, a esta cantidad se le aplica un coeficiente corrector que está vinculado a su ubicación y lo determinan las ponencias de valor. 

En tal sentido se hace necesario contar con la referencia catastral, que puede obtenerse en Catastro o en su sede electrónica. Después de poseer esta información, se ingresa esta referencia en la página para obtener el valor mínimo fiscal, con el cual se debe escriturar. 

Existen situaciones en las que el valor fiscal es superior al precio real del inmueble, por lo cual el manejo de la operación debe variar, realizando primero una tasación o valoración del inmueble legal que justifique su valor real, sus características, como el estado del mantenimiento, si necesita refacciones, la superficie que ocupa (hay casos en los que no concuerdan la superficie catastral y la real) su calidad, entre otros elementos. A este respecto también podría emplearse la Tasación Hipotecaria. 

Posteriormente, a la hora de realizar la autoliquidación del ITP, se asentará el valor de tasación de compra de la propiedad, empleado para ello el modelo 600 de la Administración de Hacienda. 

Escriturar por un valor menor al precio mínimo atribuible según valor catastral

Si esto ocurre, la carta de liquidación complementaria llegará y debe ser refutada ante el Tribunal Económico Administrativo Regional, TEAR, hasta llegar a un procedimiento contencioso administrativo con elevadas probabilidades de éxito, en el que también entra en juego el Proceso de la Tasación Pericial Contradictoria, para así conseguir la impugnación de la cantidad a liquidar.