La calificación urbanística es un término que progresivamente ha quedado en el olvido debido a la poca relevancia que se le ha dado en los medios y en los comunicados urbanísticos, sin embargo, en los planes urbanísticos –sin importar dónde y cómo se realicen– siempre es necesario conocer el significado de cada terminología técnica para entender el proceso de ordenación integral del territorio –ya sea municipal o estatal– y, por supuesto, la regulación de los tipos de suelo, su uso y el tipo de construcción que se puede llevar a cabo de acuerdo al desarrollo urbanísticos y las leyes pertinentes.
Es evidente que, para entender qué es la calificación urbanística –como proceso– es necesario conocer también otros términos que sirven como base para poder concluir cuál será el plan urbanístico y cómo se pueden anticipar y prever los distintos problemas y modificaciones que se quieran realizar en la edificación. Con esto en mente, resulta necesario conocer la clasificación del suelo.
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Terminología introductoria a la calificación urbanística: Clasificación del suelo
La clasificación del suelo es un término urbanístico que hace referencia a la clase de suelo en la que se desea realizar una edificación, la cual se puede dividir en tres clasificaciones: suelo urbano, suelo urbanizable y suelo no urbanizable.
El suelo urbano–el cual se sub divide en suelo consolidado y no consolidado– es aquél que se integra legalmente a un núcleo poblacional, es decir, que cuenta con una vía de transporte, comúnmente conocida como acceso rodado, dotación de agua y energía eléctrica y alcantarillas para aguas residuales. El suelo urbanizable, en cambio, es el espacio de suelo que ha sido delimitado y planificado para una transformación urbanística futura. En pocas palabras, es el suelo que aún no ha sido urbanizado pero que sigue con la normativa autónoma del territorio.
En última instancia está el suelo no urbanizable, correspondiente a cualquier edificación que no corresponda al desarrollo urbanístico. En este sentido las edificaciones con fines turísticos, históricos, arqueológicos y de cualquiera otra índole (incluyendo, por supuesto, los espacios naturales que están bajo el dominio territorial y representan un símbolo cultural para la región).
Ahora bien, ¿por qué es importante saber el tipo de clasificación del suelo? ¿En qué afecta a la calificación urbanística? Para empezar, una vez que se determina el tipo de clasificación del suelo es que se puede proceder a realizar la edificación, además, si se realiza un estudio erróneo del tipo de suelo en el que se desea urbanizar o no, es probable que los planes de desarrollo urbanísticos, por ejemplo, se vean afectados a nivel legal, puesto que el territorio tomado no contaría con los permisos necesarios. Pero, ¿qué es exactamente la calificación urbanística?
¿Qué es la Calificación Urbanística?
En términos simples, la calificación urbanística determina qué uso se le puede dar a un suelo de acuerdo a su clasificación. De este modo, dependiendo del suelo en el que se desee trabajar, a través de la calificación se busca atribuir cuál será su uso y qué tipología de edificación se puede llevar a cabo.
Con la calificación urbanística se busca asignar cuál es el uso de un suelo, el nivel de intensidad que posee y las características que pueden brindar al tipo de edificación que se quiere llevar a cabo, incluyendo, por supuesto, las áreas que incluirá y el tipo de instrumento de planeamiento ideal para dicho análisis. Cabe destacar que la elección del instrumento dependerá de las leyes de Comunidades Autónomas de cada país, por lo que pueden variar mucho de un territorio a otro. Un ejemplo de esto es el Artículo 148.3 de la Constitución Española (publicada en 1978), dictada por la Comunidad Autónoma, la cual determina qué tipo de instrumento de planeamiento es el más indicado para cada tipo de suelo.
Usos de la calificación urbanística
De acuerdo a la clase de suelo en la que se desee edificar, se pueden realizar dos tipos de calificación del área: general o específica, las cuales indicarán qué tipo de suelo se está tratando y el tipo de edificación que se puede construir. En resumen, la calificación urbanística general se refiere principalmente a infraestructuras grandes o construcciones en zonas verdes, en cambio la calificación urbanística específica se refiere a construcciones más pequeñas como es el caso de residencias o incluso edificaciones religiosas, con algún significado cultural o industrial.
Es importante destacar que para poder evaluar que tipo de calificación urbanística se va a llevar a cabo es necesario clasificar el tipo de suelo, puesto que a partir de ahí se determinará los distintos usos que se le puede dar al suelo y así evaluar qué tipo de edificación es la idónea. Pero, como este proceso tiende a llevar tiempo, antes de concluir qué tipo de calificación urbanística es necesario realizar un estudio urbanístico, el cual esté aprobado bajo los estándares del Derecho Urbanístico de la región.
Conclusión
La calificación urbanística es un proceso fundamental para determinar el uso que se le puede dar a un tipo de suelo, y si, además, se establece el alcance que tendrá el proyecto de edificación con base a la conclusión de la calificación del suelo, es posible hacer un estimado del valor del terreno (por metro cuadrado) o por la magnitud del inmueble –en caso de que se haya llevado a cabo la edificación de una vivienda en un suelo urbano. Es por este motivo que en los planes urbanísticos nunca pueden faltar la calificación del suelo, porque es la única forma de delimitar el área de construcción y el tipo de construcción que de desea llevar a cabo. Por supuesto, siempre respetando los límites legales de territorio y las normativas de construcción del área.