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Que es y como se calcula el justiprecio por expropiación de una finca

Justiprecio o justo precio y todos los detalles importantes sobre la determinación del valor ante una  expropiación forzosa.

La pérdida patrimonial puede suponer una compensación justa que refleje el valor de una propiedad y en la búsqueda por un término que refleje todo esto, el justiprecio es cuando entra en juego.

Justiprecio, su determinación es la clave en el proceso de expropiación forzosa.

Vender un bien es un proceso complicado y mas aun si se da en términos expropiatorios porque que requiere de tiempo, conocimiento y muchas evaluaciones técnicas.

Es indispensable el análisis que ayude al propietario a establecer cuál es la suma de dinero que debe recibir por la pérdida del bien, en pocas palabras, el justiprecio de la propiedad. 

No obstante, calcular el justiprecio no es sencillo, en especial si se toman en cuentas las leyes de expropiación y los distintos conflictos de intereses que se puedan presentar en el proceso tanto por el benefactor como por el expropiado.

Es por este motivo que en el siguiente artículo se procederá a identificar y describir los puntos importantes sobre el justiprecio. 

¿Qué es el justiprecio?

El justiprecio–también conocido como justo precio o precio justo– es el valor de la indemnización que debe pagar un beneficiario o expropiador por  una expropiación del patrimonio.

El valor de la indemnización toma en cuenta el valor total del bien y los derechos expropiados, teniendo como resultado un «montante justo». 

 ¿Quién fija el justiprecio?

La estimación del precio justo debe ser fijado a través de un procedimiento administrativo, siendo necesario para ello realizar la tasación del bien o derecho objeto de la expropiación.

El monto a indemnizar se calcula bajo acuerdo de criterio de valoración que se establecen en la legislación de expropiación forzosa, considerando los valores predominantes del mercado.

Si no se llega a un acuerdo entre el expropiado y el expropiador se debe recurrir a un Jurado Provincial de Expropiación para la estimación.

expropiacion forzosa¿Cómo se determina el valor del justiprecio?

El proceso para determinar el valor del justiprecio es por mutuo acuerdo entre la persona expropiada y el organismo administrativo.

Además, una vez tramitado el acuerdo, el plazo de respuesta es de 15 días, pero si no se logra concretar la cantidad total de justiprecio, el caso pasa a manos del Jurado de Expropiación.

Y este  procederá a realizar un expediente ordinario del caso para llegar a una resolución del asunto.

Artículo 29 de la Ley de Expropiación Forzosa

En este se establece que…

“En cada uno de los expedientes así formados, la Administración requerirá a los propietarios para que, en el plazo de veinte días, a contar desde el siguiente al de la notificación, presenten hoja de aprecio, en la que se concrete el valor en que estimen el objeto que se expropia, pudiendo aducir cuantas alegaciones estimen pertinentes”. 

En el Artículo 29 también se establece que …

“La valoración habrá de ser forzosamente motivada y podrá estar avalada por la firma de un perito, cuyos honorarios habrá de acomodarse a las tarifas que apruebe la Administración, siendo siempre estos gastos de cuenta de los propietarios»

Esto pone en vigencia la búsqueda de un especialista que ayude al propietario a evaluar el valor del justiprecio en base a la expropiación forzada.

Articulo 36  de la Ley de Expropiación Forzosa:

Cabe destacar que en la valoración del justiprecio también se debe tomar en cuenta otros elementos, como los que se exponen en el Artículo 36:

 “Las tasaciones se efectuarán con arreglo al valor que tengan los bienes o derechos expropiables al tiempo de iniciarse el expediente de justiprecio, sin tenerse en cuenta las plusvalías que sean consecuencia directa del plano o proyecto de obras que dan lugar a la expropiación y las previsibles para el futuro.

Otras consideraciones.

Por otro lado, en la valoración de precio de una propiedad también se debe tomar en cuenta otros factores como:

  • La antigüedad.
  • Condiciones de la infraestructura.
  • El coste de compra inicial,.
  • Mercado actual.

Así como muchos otros que puedan servir de referencia para hacer el cálculo del justiprecio de manera precisa y fiable.

Sin embargo, en este tipo de evaluaciones se recomienda tener el apoyo de un especialista para que lleve a cabo todos los censos y determine cuál es la suma más conveniente.

Y, de no llegar a un acuerdo, el propietario puede disponer de la asesoría del Estado para que ellos se encarguen de delimitar cuál es el precio por expropiación forzada y, por ende, establezca el precio justo. 

Realización de la hoja de aprecio para la aceptación del justiprecio

Es importante recalcar que si no se lleva a cabo el acuerdo de cuánto será el montante del justiprecio por ambas partes, se debe proceder a dejar el proceso en manos del Jurado de Expropiación.

Ahí, la Administración procederá a solicitar al titular de la propiedad expropiada que presente una hoja de aprecio, un documento que reflejará el valor del bien junto a un informe que avale o compruebe que el valor de la propiedad corresponde a lo establecido.

Además, este trámite tendrá un plazo de veinte días, por lo que, al trascurrir el tiempo, ambas partes podrán saber si la hoja de aprecio ha sido aceptada o rechazada. 

¿Cuándo y como se paga el justiprecio?

El plazo establecido es de 6 meses, el pago del importe se hace efectivo a través de un talón nominativo o transferencia entre bancos.

Otra posibilidad, aunque menos común, es que se realice la compensación al otorgar una propiedad del mismo valor o similar.

De acuerdo a lo establecido en el Artículo 49 de la Ley de Expropiación Forzosa (también conocido por sus siglas LEF) se establece que…

el pago del precio estará exento de toda clase de gastos, de impuestos y gravámenes o arbitrios del estado, provincia o municipio, incluso el de pagos del estado”.

Con esto se hace referencia a que una vez que se ha fijado el valor, el siguiente paso es pagar el justiprecio, es importante destacar que éste proceso es vital para la emisión del bien patrimonial. 

cuanto se paga por expropiación¿Cuáles son los bienes que se pueden expropiar?

Son objeto de expropiación los bienes,derechos y/o intereses patrimoniales legítimos, no es posible expropiar derechos de carácter personal (se refiere a derechos de la personalidad u obligaciones de hacer).

A su vez no pueden ser expropiados los bienes de dominio público  porque obviamente no tiene sentido, en este caso aplicaría un cambio de afectación.

¿Cuánto se paga por expropiación?

La cantidad de indemnización por concepto de expropiación forzada debe ser tal que satisfaga a la parte expropiada bajo términos objetivos y debe evaluarse en función de cada caso.

También forma parte del justiprecio, los daños y perjuicios ocasionados al afectado, además del valor subjetivo o sentimental del bien o derecho.

Por tanto, se debe pagar el 5% adicional al valor establecido de la propiedad como “premio de afección” para atenuar el daño moral.

¿Cuándo prescribe una expropiación?

De acuerdo al derecho de reversión es permitido que el expropiado recupere el objeto de expropiación cuando cesa el fin público o interés social que motivó el proceso.

Y obviamente esto conlleva a la devolución del justiprecio otorgado en su momento.

 ¿Dónde se regula y cuando es un caso de expropiación forzosa?

Ley de Expropiación Forzosa del 16/12/54 es la que regula de manera general el procedimiento,  también se regula en el Reglamento de desarrollo aprobado por Decreto de 26 abril 1957.

Se considera caso de expropiación toda privación de la propiedad privada, derechos o intereses patrimoniales legítimos de una persona o entidad cuando implica la venta, permuta, censo, arrendamiento, ocupación temporal o cesación de ejercicio.

La ley dicta procedimiento general y adicionalmente uno especial (de urgencia o necesidad) siendo este último el que más se emplea en los procedimientos expropiatorios.

¿Cuál es a la fecha de inicio del expediente del justiprecio?

Se entiende como iniciado al día siguiente que adquiera firmeza el acuerdo de necesidad de ocupación, quiere decir que al transcurrir el plazo de 1 mes concedido en Ley 39/2015.

¿Como se calcula el justiprecio por expropiación de una finca?

Cuando la expropiación forzosa ocurre en una finca la determinación del precio puede resultar un poco más compleja que en el caso de otro tipo de inmuebles.

Si la valoración de la finca no se realiza de la manera correcta se puede correr el riesgo de obtener un precio demasiado bajo y por ello es importante que te instruyas sobre el proceso.

Para la estimación del valor de una finca independientemente del método a emplear hay que tener en cuenta el valor real y el valor potencial.

 Valor potencial de una finca.

Este término se refiera al valor que puede alcanzar la finca en función al uso para el cual está destinado, esta determinación no es a capricho del propietario o su contraparte.

Si no en base al análisis objetivo de parte de un perito tasador que evalué el bien inmueble pudiendo tomar en cuenta como referencia fincas similares cercanas o colindantes

Conclusión

A la hora de calcular el justiprecio de una propiedad es necesario tomar en cuenta las leyes de expropiación y cómo se debe proceder para que la venta de la propiedad sea beneficiosa tanto para el dueño como para el benefactor.

El justiprecio ha sido un concepto con diferentes posturas, en especial por no haber un concepto universal que englobe lo que significa a nivel legal y el modo en que se aplica.

De hecho, se tiene dos concepciones de lo que es el justiprecio:

  • Que se trata del precio de transferencia de una propiedad.
  • Se refiera a la indemnización que debe recibir el propietario por la pérdida del derecho. 

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