Tasación Garajes

Conocer el valor de tasación de una plaza de garaje es esencial una correcta valoración del precio del mercado.

Hay que diferenciar la tasación de un garaje o instalación de parking de tasar una plaza de garaje, ya que aunque pueda parecer similar, el estudio que requiere cada caso es mucho mas extenso y profundo.

Los principales elementos que influyen a la hora de la valoración de una plaza de garaje son:

  • La ubicación del garaje.
  • El acceso al aparcamiento.
  • La maniobrabilidad dentro del aparcamiento.
  • El tamaño de la plaza de garaje.
  • La antigüedad del aparcamiento.

Tomar como referencia un código postal comprende una superficie amplia, por lo que hay que adaptarse a la características del inmueble a tasar para precisar en la valoración.

Debido a que la evolución de la oferta y la demanda y de los precios es variable, hay que revisar constantemente y ajustarlo a el momento actual de la valoración.

Cómo valoran los tasadores de TASSEN las instalaciones de aparcamiento

Los tasadores rara vez valoran las estructuras de estacionamiento. El resultado es que los garajes a menudo se analizan como instalaciones de uso especial. Los tasadores tienden a ser conservadores con las valoraciones de propiedades de uso especial.

Como tal, para obtener indicaciones de valor creíbles, los propietarios / operadores de las instalaciones de estacionamiento deben saber cómo abordar las métricas de valor clave cuando se trata de tasadores. De lo contrario, los valores informados pueden comprometer las estrategias de disposición, financiación o compensación de un propietario en un caso de dominio eminente.

Para la valoración de garajes, los tasadores generalmente aplican tres enfoques de valoración tradicionales: costo, comparación de ventas directas e ingresos.

En el enfoque de coste, un tasador estima el coste actual.

Específicamente para estructuras de estacionamiento, el enfoque de coste se usa para instalaciones en construcción o nuevas y rara vez se usa para estructuras existentes.

El método de comparación de ventas directas es una técnica de valoración principal para muchos tipos de propiedades (en particular, inmuebles residenciales). Sin embargo, en el caso de las instalaciones de estacionamiento, las ventas comparables recientes y confiables son raras y, como tal, este enfoque generalmente no se usa.

El enfoque de ingresos se utiliza con mayor frecuencia para valorar las propiedades que generan ingresos a través del enfoque de capitalización directa. Se basa en el principio de anticipación; Los tasadores pronosticarán los ingresos brutos que pueda generar la propiedad, así como los gastos asociados para operarla adecuadamente. El ingreso neto resultante luego se capitaliza en una indicación de valor.

Enfoque de ingresos

Para un análisis de ingresos de la estructura de estacionamiento, un tasador debe pronosticar los ingresos que generará la instalación, la posible oferta / demanda (ocupación), el coste de operación de la propiedad y cómo el mercado convertirá el flujo de ingresos de esa propiedad en una fuente sustentable. indicación de valor.

La mayoría de los tasadores solicitarán los estados operativos de tres años, el resumen de pérdidas y ganancias del año en curso, copias de los contratos de arrendamiento, listas de tarifas de estacionamiento, un presupuesto y un resumen de mejoras de capital. El tasador también estudiará las condiciones del mercado para respaldar los ingresos y los gastos.

(se recomienda que un auditor de estacionamiento realice una auditoría independiente de los ingresos. Esto es para confirmar los ingresos reales frente a los reportados en la instalación).

Consideraciones de ingresos

Por lo general, un tasador solicitará un cronograma de las tarifas de estacionamiento actuales de la propiedad. Estos luego se compararán con las estructuras de estacionamiento de la competencia para establecer las rentas de mercado.

Si las tarifas existentes están por encima del mercado, la durabilidad de los ingresos asociados puede estar en riesgo de disminuir, las vacantes pueden ser más altas o las tarifas de inversionistas aplicables pueden ser más altas debido al riesgo percibido. Si las tarifas existentes están por debajo del mercado, el tasador considerará si las tarifas se pueden aumentar o posiblemente aplicar una tarifa de inversionista más baja por un menor riesgo asociado con este flujo de ingresos.

Los ingresos también se verán afectados por el tipo de usuario del espacio de estacionamiento (por ejemplo, transitorio, evento especial, contrato / usuarios mensuales).

Recuento de espacios de estacionamiento: la mayoría de los tasadores son diligentes al contar los espacios de estacionamiento reales. Este recuento debe ser confirmado con el tasador para mantener la coherencia con las previsiones de ingresos.

Recuento de espacio de ingresos: se debe notificar al tasador si se generan ingresos de espacios para discapacitados, visitantes y temporales (uso de mensajería, camión de reparto, etc.). Las plazas de aparcamiento que no generen alquiler se excluirán de la previsión de ingresos.

Otros ingresos: este tipo de ingresos puede generarse de muchas formas, pero con frecuencia incluye señalización, ingresos de torres de telefonía celular, espacio en la planta baja para oficinas y alquileres minoristas, además de ingresos por servicios auxiliares que incluyen servicios de lavado de autos, etc.

Niveles de ocupación

Los puntos clave para compartir con el tasador incluyen niveles históricos de ocupación por uso (mensual, transitorio, evento, etc.). Si los niveles de ocupación deseados no se han alcanzado históricamente, se necesita un fuerte apoyo para demostrar si la mejora en el futuro previsible es razonable. El nivel de ocupación previsto tiene un impacto significativo en el valor. Algunos estudios han abogado por que la ocupación óptima se alcance al 85%. El nivel de ocupación previsto tiene un impacto significativo en el valor.

Estudios de acumulación: los operadores experimentados a menudo realizan estudios de acumulación para respaldar el uso de las instalaciones en varios momentos del día. Estos resultados no solo documentan y respaldan las estrategias de precios óptimas, sino que también pueden proporcionar información valiosa para el evaluador en cuanto a la eficacia de la gestión para maximizar los ingresos. Compartir estos estudios con el tasador debería mejorar la credibilidad en la previsión de ingresos.

Rotación: la tasa de rotación de una propiedad implica un análisis de los espacios de estacionamiento mensuales que pueden estar sobrevendidos y que serán influenciados por el arrendamiento. La tasa de sobreventa de una propiedad en particular puede ser de un 10% a un 20% más alta debido a problemas de inquilinos y puede afectar el pronóstico general de ingresos de una propiedad. Algunas propiedades tienen un uso de inquilinos que está fuertemente influenciado por los viajes de negocios. 

Costes de operación

A continuación, los tasadores pronosticarán los costos operativos apropiados. Los costes de las instalaciones de estacionamiento varían según una gran variedad de razones, incluido el tipo de operación, la ubicación geográfica (costes laborales / consideraciones climáticas), el tamaño de las instalaciones y las consideraciones de gestión. Otras consideraciones incluyen, entre otras, la variación de la estructura de costos de los servicios públicos, los requisitos de seguridad y las prácticas de impuestos a la propiedad.

La mayoría de tasadores solicitarán un desglose histórico de gastos, además de un presupuesto. Si se han producido variaciones atípicas, esté preparado para explicar por qué un gasto fue inusualmente bajo o alto. La claridad debería evitar conclusiones de gastos inapropiadas.

Es de destacar que los gastos de las instalaciones de estacionamiento a menudo son más bajos que otros tipos de propiedad, por lo que una guía detallada probablemente evitará que un tasador haga comparaciones inapropiadas con patrones de gastos de tipo de propiedad más altos.

Personal: este tipo de costes pueden variar drásticamente según la región y el nivel de servicios prestados. Las instalaciones de estacionamiento para asistentes son comunes. Las operaciones de personal más intensas son los aparcacoches. Los garajes con servicio de “aparcacoches” generalmente tienen gastos de personal más altos, pero dependiendo de la ubicación y los servicios demandados, puede ser la opción preferida.

Los costos de personal pueden incluir costos de administración, así como uniformes. Las métricas clave para proporcionar al tasador son el personal apropiado con detalles sobre los salarios / beneficios típicos y los costos asociados.

Gestión: estos gastos suelen estar vinculados a un porcentaje de los ingresos recaudados. Este gasto tiende a variar más que la mayoría de los gastos operativos. La comisión de gestión debe ser acorde con el nivel de su participación.

Reparaciones y mantenimiento: estos gastos estarán influenciados por la antigüedad de la instalación y el equipo de estacionamiento, el uso y las condiciones climáticas. Los costes de mantenimiento tienden a ser menores en las instalaciones más nuevas porque tanto la estructura como el equipo son relativamente nuevos.

Servicios públicos: Por lo general, los gastos de servicios públicos son bajos para las instalaciones de estacionamiento, particularmente para el agua y el alcantarillado. Los gastos de electricidad estarán influenciados por el tipo de instalación y las horas de operación. Además, las iniciativas de propiedad para instalar iluminación de bajo consumo energético podrían reducir los costos de los servicios públicos. Las medidas específicas de control del coste de la energía y su impacto deben compartirse con el evaluador.

Seguridad: Los pronósticos de costes de seguridad incluirán todos los gastos asociados con el personal de seguridad asignado a la instalación. Si se han realizado mejoras para abordar este gasto, dichas mejoras (por ejemplo, instalación de iluminación mejorada, cámaras de seguridad, etc.) deben compartirse con el tasador.

Gastos fijos: los impuestos sobre la propiedad y los seguros son gastos fijos estándar para la mayoría de los tipos de propiedades. Dependiendo del municipio, el valor de tasación puede basarse en el enfoque de coste, porque muchos tasadores de la propiedad confían en esta técnica debido a los datos limitados de ventas e ingresos.

Seguro: Los gastos de seguro de propiedad incluyen cobertura contra incendios y extendida y cobertura de responsabilidad del propietario. Se pueden obtener ahorros significativos mediante el uso de una póliza general que cubra numerosas propiedades.

Reservas: los tasadores a menudo pronostican un gasto para esos elementos de corta duración en una propiedad (por ejemplo, elementos que tienen una vida económica más corta que el edificio / estructura real). Esta categoría se conoce como reservas para reemplazos. Desde una perspectiva práctica, los propietarios no pueden proporcionar una cuenta separada para las reservas. La estimación de la reserva general para las estructuras de estacionamiento debe atenuarse por el hecho de que la mayoría son de hormigón prefabricado con una vida útil a largo plazo y, por lo general, son adecuadas menos reservas.

Contacte con nosotros si necesita la tasación de una plaza de garaje o una empresa o negocio de alquiler de plazas de garaje o parking.

En TASSEN nuestros especialistas en Tasacion de Garajes tienen la experiencia y el conocimiento para manejar incluso los proyectos de valoración de garajes más complejos.

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