▷ Valoración Tasación de Hoteles - TASACIONES TASSEN

Valoración Tasación de Hoteles

Un número amplio entidades públicas y privadas confían en TASSEN para las valoraciones de hoteles existentes y proyectos propuestos, en particular inversores que están considerando la adquisición de un hotel o proyecto hotelero, propietarios de hoteles que necesitan una opinión de valor para su venta o para el monitoreo de préstamos o carteras, y firmas contables que compilan grandes valoraciones de carteras.

Los cambios en los mercados y las variaciones en los valores de los vecindarios y los bienes inmuebles pueden causar fluctuaciones en la forma en que se evalúa un hotel. Al refinanciar, emitir préstamos o invertir en bienes inmuebles de hoteles, los prestamistas, los propietarios y los propietarios potenciales deben confiar en la opinión de valor en la que basan sus decisiones.

A través de nuestro equipo distribuido a lo largo del territorio nacional y métodos de investigación de tasación de hoteles distintivos, le proporcionamos valoraciones inmobiliarias de hoteles y tasaciones en las que puede confiar para que sus proyectos avancen.

  • Ofrezca una opinión de valor fiable que lo ayude a tomar decisiones con información precisa.
  • Garantice la confianza en el análisis de valoración y la generación de informes a través de la experiencia profunda.
  • Entregamos opiniones de valor que se entreguen a tiempo y se ajusten a las necesidades específicas de cada cliente.
  • Información rigurosa por expertos para portafolios de todos los tamaños, en cualquier ubicación, incluso en una línea de tiempo.
  • Evaluaciones relacionadas con la regla del 50% de FEMA sobre la mejora sustancial (reparación o reemplazo) de una estructura no conforme.
  • Opiniones de valor rigurosas y fundadas preparadas por un equipo de expertos con mas de 30 años de experiencia los cuales compaginan su actividad con la docencia siendo directores de escuelas de formación de tasación y valoración inmobiliaria.

Lo llaman inmuebles, pero asignar un valor en efectivo a una empresa es, al menos en parte, un ejercicio de análisis que requiere asignar una cifra en euros a intangibles como «deseabilidad» y «encanto». Y si es complicado tasar un escaparate o una residencia, ¿cuánto más difícil es determinar el valor de un hotel, cuyo valor sube y baja con el capricho de la moda y la suerte de la región en la que se encuentra? No es de extrañar que la valoración de hoteles sea competencia de los expertos.

En general, existen tres métodos de valoración de hoteles: ingresos, comparación directa y coste. El enfoque de ingresos es esencialmente una evaluación del poder de generación de ingresos de la propiedad. “Dado que los compradores compran hoteles como inversiones de ingresos, el enfoque de ingresos será el método principal de análisis para la gran mayoría de los hoteles”. Existen varios tipos diferentes de enfoques de ingresos.

La primera es la capitalización general de los ingresos, que describe como «la más común y útil». En este método, «se hace referencia a las tasas de capitalización para una amplia gama de tipos de hoteles dentro de la mayoría de las áreas geográficas». (La “tasa de capitalización” se expresa como una relación que compara los ingresos y el valor del capital.) El análisis de flujo de efectivo descontado “también es útil para los principales activos hoteleros de servicio completo en las grandes ciudades. No es tan relevante para los hoteles convencionales de servicio limitado ni para los hoteles de servicio completo en ciudades secundarias. Por último, el método del multiplicador de ingresos brutos «solo considera los ingresos y no los gastos y tiene cierta relevancia para las propiedades de moteles más antiguos en comunidades más pequeñas, pero poca utilidad para la mayoría de los demás hoteles».

El enfoque de comparación directa establece una comparación con el precio por habitación pagado por propiedades comparables en el mismo tipo de mercado. Este enfoque «no es tan preciso, porque los ingresos son un factor crítico en la adquisición de un hotel, pero los vendedores y compradores hablan con frecuencia sobre el precio por habitación, por lo que debería ser parte de la conversación».

El enfoque de coste es una estimación del valor actual del terreno, el costo de reemplazo de edificios y otras estructuras y cualquier pérdida potencial de valor por depreciación. Este enfoque es «irrelevante para la valoración de hoteles, ya que los proveedores y compradores no utilizan esta técnica. Además, las dificultades para determinar las ganancias del desarrollador, la obsolescencia funcional, la depreciación externa y una variedad de otros factores hacen que este método de valoración sea un mal predictor del valor «.

Para llegar a una valoración, “lo primero que hacemos normalmente es una revisión completa del hotel en sí. Comparamos el desempeño de primera línea con su mercado competitivo. Estamos analizando si el hotel tiene un rendimiento inferior o superior en comparación con sus competidores; nos da una idea de como de bien se está operando el hotel ”. “Después de eso, revisaremos los diversos gastos operativos, comparándolos con otras propiedades para asegurarnos de que la propiedad esté funcionando de manera eficiente. Luego, reunimos una proyección de ingresos y gastos proforma a lo largo de cinco a diez años. Una vez que tenemos una idea de la capacidad de generación de ingresos de la propiedad, es cuestión de convertir el flujo de efectivo en valor. Analizamos el tipo de rentabilidad que buscan los inversores; entrevistamos a inversores y participantes del mercado. También veremos qué más se ha realizado en el mercado. De ahí utilizamos una tasa de capitalización «.

También se mira el precio por habitación. «Con esas métricas, podemos convertir los flujos de efectivo estimados en un valor estimado».

Estas metodologías no han variado mucho en los últimos años, pero los prestamistas ahora están examinando las valoraciones de los hoteles más de cerca de lo que podrían haberlo hecho en el pasado y hay más escrutinio de la calidad y condición del activo y de los posibles costes de mejora de capital.

 Es fundamental que los tasadores comprendan cómo se han analizado las ventas comparables y no solo tomen la información de tasa de capitalización o tasa interna de retorno al valor nominal, para que no haya inconsistencias entre la estabilización de las ventas comparables versus la propiedad en cuestión. Este es uno de los peligros que ha evolucionado con la aparición de la tecnología. Puede separar al tasador de las fuentes de datos. Los tasadores deben tratar de evitar depender de afirmaciones superficiales de terceros sobre los detalles físicos, transaccionales y financieros de las ventas de hoteles comparables.

Debido a que los hoteles se diferencian mucho de otros tipos de activos inmobiliarios en términos de sus diversas características, propiedad personal tangible, como equipos de spa y restaurantes, y activos intangibles, como reputación, afiliación de marca y personal, la valoración del hotel es “muy diferente que una tasación convencional de oficina, comercio minorista o propiedad industrial ”. En consecuencia, “el tasador de un hotel debe ser experto en la lectura de estados financieros. Tales declaraciones deben traducirse en ingresos operativos netos estabilizados. Los gastos orientados a la contabilidad, como la depreciación, los costes de la deuda y una variedad de otros elementos, deben excluirse para mantener un análisis coherente «.

“Los hoteles son únicos; nunca hay dos que sean exactamente iguales ”. “Son físicamente diferentes, en diferentes lugares; la gestión es diferente «. Las complejidades adicionales incluyen la volatilidad del mercado de la hospitalidad y los factores externos que pueden afectar el valor, como los nuevos competidores en un mercado antes no disputado. «Puede tener un activo que esté funcionando bien, pero si lo está haciendo realmente bien, es probable que surjan otras propiedades».

En resumen, “la valoración de hoteles es posiblemente el activo más difícil de valorar. Como tal, los inversores y prestamistas deben confiar en tasadores con un conocimiento profundo de esta clase de activos antes de solicitar una tasación de hotel «.

En TASSEN, nuestros especialistas en valoración de hoteles tienen la experiencia y el conocimiento para manejar incluso los proyectos de valoración de hoteles más complejos. Acudimos asiduamente a juzgados para aportar nuestro conocimiento en asuntos complejos, la mayoría de nosotros ademas trabajamos como peritos judiciales Inmobiliarios ademas de trabajar en operaciones de inversión inmobiliaria y proyectos.

¡Contactanos!