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Definición de nuda propiedad
La nuda propiedad se puede definir como el derecho que tiene una persona sobre un bien de la cual no puede hacer uso de ningún tipo a pesar de tener el titular como propietario. Básicamente, se debe a que la posesión del bien (y su respectivo uso o disfrute) será de un tercero particular, el cual podrá gozar de todos los beneficios al contar con el derecho de usufructo o nuda propiedad.
Por tanto, la nuda propiedad es un derecho titular de bien al que no es posible poseerlo o disfrutarlo.
La nuda propiedad es un término muy conocido en la actualidad debido a la frecuencia en la que se aplica, en especial en personas de tercera edad que no dejaron herederos o que tienen alguna necesidad económica, por ejemplo. Estos optan por ofrecer la nuda propiedad de algún bien con gran valor y, al mismo tiempo, reservar el derecho de usufructo.
De esta forma las personas que ceden su nuda propiedad tienen la garantía de seguir residiendo o disfrutando del bien por cargo vitalicio, al mismo tiempo que reciben una especia de compensación económica (que dependerá del acuerdo al que lleguen), como una forma de retribución por haber cedido o renunciado a la nuda propiedad.
Cabe destacar que la nuda propiedad se utiliza en sucesiones. Siguiendo el ejemplo anterior, en este caso los herederos de la nuda propiedad obtendrían el derecho de la propiedad, pero el usufructo estaría reservado a alguno de los cónyuges que aún siga en vida.
Origen del término nuda propiedad
Antes de abordar el origen del término «nuda propiedad» es necesario hablar sobre otro concepto importante: plena propiedad.
La plena propiedad es el nombre que se le da al dominio total de un bien, el cual puede ser un inmueble, vehículo, herencia o cualquier otro. Entonces, desde la premisa de plena propiedad nacen dos conceptos importantes: la nuda propiedad y el usufructo, siendo éste último el derecho de uso y disfrute que tiene una persona sobre un determinado bien al que no le corresponde la plena propiedad.
De esta forma surgen dos tipos de derechos sobre un bien: el derecho de uso que es otorgado a una persona sin esta tener dominio sobre el bien (usufructo) y el derecho de plena propiedad de dicho bien (nuda propiedad).
Diferencia entre nuda propiedad y usufructo
Aunque en este punto es clara cuál es la diferencia marcada de ambos términos, es importante aclarar punto por punto cuáles son sus discrepancias.
- La persona con derecho de usufructo podrá disfrutar del bien durante el tiempo en que dure el contrato. Además, esto incluye pasar el derecho de usufructo a otra persona. Por ejemplo, si hay un usufructo de un bien inmueble, la persona puede alquilar o ceder dicho derecho a un tercero. Por lo general este derecho suele ser pasado al propietario o persona con la nuda propiedad.
- A diferencia del anterior, el nudo propietario sí tiene el derecho de vender su derecho como nudo propietario. Siguiendo el ejemplo del inmueble, el nudo propietario no podrá vender o alquilar la propiedad por no poseerla, solo vender su titularidad como dueño de la vivienda.
- El nudo propietario puede adquirir el derecho de usufructo si se dan los siguientes casos: que la persona con el derecho de usufructo haya fallecido, que el contrato de cumplimiento haya caducado o si se cumple alguna condición resolutoria que pueda disolver el pacto de usufructo.
Derechos otorgados a la nuda propiedad
Aunque el derecho de nuda propiedad pueda ser limitante en algunos casos, este sí puede valerse de algunos derechos como se mencionarán a continuación:
- Derecho de vender la nuda propiedad: el Artículo 489 del Código Civil establece que «el propietario de bienes en que otro tenga el usufructo podrá enajenarlos, pero no alterar su forma ni sustancia, ni hacer en ellos nada que perjudique al usufructuario».
- Derecho para poner en hipoteca la nuda propiedad: para ello el Artículo 107, parte 2, de la Ley Hipotecaria establece que «la mera propiedad, en cuyo caso, si el usufructo se consolidare con ella en la persona del propietario, no sólo la hipoteca, sino que se extenderá también al mismo usufructo, como no se haya pactado lo contrario».
- Derecho de realizar obras o modificaciones del bien: si no se perjudica de una u otra forma al usufructo, por ejemplo, disminuyendo el valor del mismo o su disfrute.
- Derecho de uso y disfrute del usufructo: el Artículo 522 del Código Civil determina que «terminado el usufructo, se entregará al propietario la cosa usufructuada, salvo el derecho de retención que compete al usufructuario o a sus herederos por los desembolsos de que deban ser reintegrados. Verificada la entrega, se cancelará la fianza o hipoteca».