Te interesa saber ¿Cómo reclamar recurrir la plusvalía municipal con un recurso?, nuestro equipo de Tassen te explicara todo al respecto. La plusvalía municipal o el Impuesto Sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) es el pago que se efectúa por el incremento de valor del suelo.
¿Qué es la plusvalía municipal?
Es un impuesto directo, de devengo no periódico, sino instantáneo, de establecimiento municipal y voluntario por los municipios, a quienes corresponde íntegramente su gestión. Este impuesto se cobra por concepto de un aumento de valor experimentado por los terrenos urbanos obtenidos como consecuencia de la transmisión de su propiedad. Cabe destacar que no solo en caso de venta, sino en general por cualquier título, o por la constitución o transmisión de cualquier derecho real de goce, limitando el dominio, sobre dichos terrenos.
Aplicabilidad de plusvalía municipal.
El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana se ha constituido como un importe que grava el aumento del valor de un inmueble a lo largo de los años. Este impuesto es aplicable a diferentes tipos de inmuebles, como piso, chalet, local o terreno que no sean considerados rústicos. La generación de la también conocida como plusvalía municipal ocurre en operaciones tales como:
- Compra – venta.
- Herencia.
- Donación.
- Dación en pago.
- Ejecución hipotecaria
Solo por mencionar algunos procesos, pero en general la plusvalía municipal es aplicable en toda clase de trasmisiones de inmuebles. Cabe aclarar que el IIVTNU aplica nada más a los inmuebles de categoría urbana, excluyendo las fincas rústicas.
¿Quién abona la plusvalía municipal?
En la mayoría de las comunidades autónomas, la plusvalía municipal la paga el vendedor cuando se efectúa un contrato de compraventa, exceptuando en Navarra donde la paga el comprador. También lo debe pagar el heredero o donatario cuando se adquiere un inmueble por motivo de herencia o donación. Por último, en caso de leasing inmobiliario, correspondería a la entidad financiera por ser la propietaria y transmisora del inmueble, pero comúnmente lo paga el comprador. Por tratarse de un impuesto municipal, el pago se realiza en las oficinas del Ayuntamiento donde está ubicado el bien inmobiliario.
¿Por qué se paga este impuesto y porque es controversial?
La plusvalía municipal grava un aumento del valor del terreno del inmueble a lo largo de un periodo de tenencia o lo que es igual: la fecha en la que alguien lo compró y el momento en que lo vendió. Es necesario señalar que este periodo tiene un máximo de 20 años y su cálculo suele generar un montante positivo. Debido a que se multiplica el valor catastral del suelo durante el año del último traspaso por un porcentaje de aumento determinado por el Ayuntamiento según los años que pasaron. La controversia surge porque se han visto casos de personas han pagado este impuesto, a pesar de haber realizado una venta de inmueble con pérdidas.
Reclamar la plusvalía municipal.
El Tribunal Constitucional sentenció, el 16 de febrero de 2017, que varios artículos de la Norma Foral de Guipúzcoa referidos a la plusvalía municipal son inconstitucionales y nulos.
¿Qué significa esta sentencia del Tribunal Constitucional? Indica que los vendedores de inmuebles no están obligados a pagar un impuesto que genera un aumento del valor que no se ha producido.
Sentencia del Tribunal constitucional IIVTNU.
De acuerdo a esta sentencia los artículos 4.1, 4.2 a) y 7.4 de la norma foral 16/89 del 5 de julio fueron anulados por el Pleno del Tribunal Constitucional en febrero de 2017. Esto se traduce en que en el supuesto de que haya ocurrido un aumento del valor del terreno durante el tiempo que lo haya tenido un titular, se soslayan los supuestos en los que se haya producido el incremento o decremento.
Resultando incorrecto hacer pagar por una riqueza inexistente y no se debe someter a gravamen, ¡tiene sentido! Una sentencia aclaratoria del Tribunal Supremo en 2018 indica que el impuesto de plusvalías no es nulo, en cualquier caso, sino cuando no se haya generado ganancia en la transmisión del inmueble.
En todo caso el contribuyente deberá entregar tales pruebas para aseverar tal afirmación y poder hacer la reclamación de la plusvalía.
Procedimiento para la reclamación de la plusvalía municipal.
Será el propio contribuyente quien tiene la responsabilidad de demostrar que la transmisión del inmueble ha generado una pérdida. Como prueba, puede entregar un informe pericial realizado por un perito o los documentos público de adquisición y transmisión, así como las escrituras del bien inmueble.
Haciendo los cálculos se determinará si efectivamente el proceso produjo pérdidas, al comprobar este hecho, de igual manera se debe pagar el impuesto de plusvalías porque los ayuntamientos aún se mantienen reservados a no cobrar o devolver tal importe.
Luego corresponde la tarea de reclamar la plusvalía municipal, al momento de hacer la reclamación, deben considerarse los plazos de prescripción establecidos para solicitar la devolución como ingreso indebido.
Esto aplica a las cantidades que los obligados tributarios hayan abonado en aquellos casos en que el valor de los inmuebles sometidos a gravamen fue menor en el momento de la transmisión en comparación con la adquisición.
Preceptos legales:
Legalmente se deben tomar en cuenta los siguientes preceptos:
- El derecho a solicitar devoluciones por ingresos indebidos comienza el día después del pago y prescribe a los 4 años (artículos 66 y 67 de la Ley General Tributaria).
- Los afectados tendrán el derecho de reclamar la cantidad abonada, además del interés de mora; es decir, el interés legal a lo largo del periodo en que se pagó el impuesto sumado a 25 % (artículo 26 de la Ley General Tributaria).
Paso a paso ¿Cómo se hace la reclamación?
En líneas generales explicaremos paso a paso cual es el procedimiento para la reclamación de la plusvalía:
- El primer paso a cumplir es la reclamación administrativa en las oficinas correspondientes.
- Se debe pedir la devolución del ingreso indebido y esperar que se dicte un fallo, el plazo estimado es de 6 meses, si no se recibe respuesta, se entenderá como resolución negativa.
- En caso de que la resolución no sea favorable y de que se hayan agotado los canales administrativos, existe la posibilidad de introducir un contencioso administrativo en los tribunales en los siguientes seis meses.
- La devolución de los importes estará a cargo de la administración tributaria, quien entregará a los obligados tributarios los ingresos indebidos al Tesoro Público.
Documentos necesarios para reclamar el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana:
Con respecto a los documentos que se deben aportar para reclamar la plusvalía municipal, están:
- Documento oficial que demuestre el pago del impuesto.
- Referencia y valor catastral del inmueble en el momento de la adquisición y del devengo del impuesto por transmisión gravada.
- Justificante de pago que indique la cantidad de la plusvalía.
Existen casos en que la solicitud del impuesto cuando ha habido transmisión con pérdidas se gestiona diferentemente dependiendo de si se hizo a través de una auto liquidación o por una liquidación administrativa. En este último escenario, el Ayuntamiento genera un recibo cuando el interesado lo pide.
¿Quién puede reclamar la plusvalía municipal?
El tribunal supremo en su sentencia del 07-09-2018, se pronunció sobre la plusvalía municipal indicando no es legal cobrar este impuesto en determinados casos. Es decir, cuando el inmueble ha sido traspasado por un precio igual o inferior a su precio de adquisición. Será el contribuyente quien tenga que demostrar que tuvo una pérdida con la transmisión de la propiedad y servirá de prueba por ejemplo un informe pericial.
Otra manera objetiva de demostrarlo sería iniciar a partir de los documentos públicos de adquisición y transmisión, las escrituras, y por diferencia entre valor de transmisión y valor de adquisición. De esa forma se sabrá si el contribuyente ha tenido pérdida o beneficio con la transmisión y es cuando se abre el proceso de reclamación.
Una vez comprobada la perdida tendremos que liquidar el impuesto sobre plusvalías y pagarlo, porque hasta ahora los ayuntamientos se muestran reacios a cobrar o devolver las ganancias de capital. Y posteriormente solicitar la devolución del impuesto abonado indebidamente, (pero si hay beneficio, el impuesto sobre plusvalías se liquidaría sin ninguna novedad al respecto), también.
¿Cuándo reclamar la plusvalía?
La fecha límite está sujeta a 2 situaciones:
- Si se realizó una liquidación de impuestos (es el ayuntamiento el que realiza el cómputo), el plazo para apelar será de 1 mes, después de esa fecha, el acuerdo se vuelve firme.
- En caso de una auto liquidación del impuesto (realizada a iniciativa del afectado o contribuyente), el plazo para reclamarlo, solicitar la rectificación y devolución de las rentas será de 4 años.
Al pasar estos esos 4 años supondrá la prescripción y también hay que tener en cuenta que no siempre se recupera toda la cantidad abonada.
¿Cuánto cuesta reclamar la plusvalía municipal?
No hay que olvidar que este procedimiento judicial requiere un perito, abogado y un procurador y supone, por tanto, un desembolso económico. Indicar con exactitud cuánto es el coste que se debe pagar por la reclamación de la plusvalía municipal no es sencillo porque va depender de la complejidad y duración del proceso.
No obstante, para tener una idea el precio promedio por reclamación de plusvalía oscila entre un 10 a 20% de la cantidad recuperada. Se asume entonces que vale la pena llevar a cabo el proceso, si requieres tener una estimación más aproximada puedes consultarnos ahora.
¿Cómo se calcula la plusvalía?, ejemplo.
Antes de dar el ejemplo de cálculo de plusvalía, es importante conocer los datos que se necesitan para llevar a cabo esta estimación, básicamente son :
- Valor catastral del terreno.
La plusvalía municipal se estima en base a este valor y no de la vivienda, así tienes que tomar en cuenta la diferencia entre el valor catastral del suelo en el momento que compraste el inmueble con el valor catastral al momento de la venta Este valor lo puedes conseguir en el recibo del IBI o del catastro.
- Años transcurridos.
Se debe estimar el número de años transcurridos desde ambas operaciones (compra y venta), porque la cuota a pagar se calcula en base a un porcentaje ligado al periodo impositivo (20 años máximo). ¿Qué quiere decir esto?, que si has sido propietario por 30 años igual estarás obligado a pagar la misma cuota que si lo hubieras sido 20.
- Incremento porcentual y coeficientes.
Son datos fundamentales que hay que conocer, siendo más fácil su identificación en ciertas zonas, pero en otras es necesario consultarlo ante la autoridad competente. Por ejemplo, en el Ayuntamiento de Madrid se aplica un coeficiente de incremento de valor para conocer la plusvalía municipal, y así se obtiene la base imponible.
En este caso el coeficiente puede ir desde el 2% al 60%, y está relacionado con el tiempo transcurrido desde la adquisición del inmueble. La tarea en este punto es ubicar el coeficiente de actualización catastral correspondiente a la localidad donde se encuentre el inmueble.
Ejemplo calculo plusvalía.
Para estimar la plusvalía municipal es necesario multiplicar el valor catastral del suelo por el número de años relativo al lapso de pertenencia de la propiedad. Y a esta cifra se le aplica un porcentaje anual que normalmente no excede el 3,5% y a este valor se le aplica la base impositiva de la localidad.
| Valor del Suelo | 28.000,00 |
| Años transcurridos | 11,00 |
| Incremento (ordenanza) | 3,50% |
| Incremento por años (3,5%*11) | 38,50% |
| Calculo de base imponible (Valor del suelo * incremento por años) | 10.780,00 |
| Tipo impositivo (ordenanza) | 30,00% |
| Plusvalía | 3.234,00 |
¿Cuánto se paga por la plusvalía municipal?
La determinación de ¿Cuánto se paga por plusvalía municipal? Viene dada por el ejemplo anterior, la cantidad varía para cada inmueble en función de:
- El valor del suelo.
- Los años transcurridos entre las dos transmisiones.
- Incrementos y coeficientes impositivos que establecen las ordenanzas municipales.
¿Como saber si hay plusvalía?
Este gravamen debe pagarse cada vez que haya una transmisión, ya sea por compraventa o permuta, como y se ha explicado se estima en base al valor del terreno y no de las edificaciones existentes.
Para saber si hay plusvalía el Alto Tribunal admite cualquier método de cálculo aceptado en Derecho como por ejemplo un avalúo pericial. Lo que interesa es conocer el valor que el terreno al momento de adquirirlo y el que tiene al momento de la transmisión, con la finalidad de saber si ha habido un aumento de valor.
¿Cuánto tarda el ayuntamiento en liquidar la plusvalía?
El lapso de liquidación varía de acuerdo al tipo de transmisión:
- Si has vendido un inmueble el periodo máximo es de 30 días hábiles para pagar la plusvalía, aunque se puede haber variación según el municipio.
- Cuando la transmisión se da por una herencia el periodo es de 6 meses desde el fallecimiento, incluso es posible solicitar el aplazamiento por 6 meses adicionales si se solicita antes de los 5 meses
Aunque en este supuesto es posible que debas pagar intereses, así que sería mejor analizar si realmente te conviene aplazar el pago.
¿Qué pasa si no pago la plusvalía por venta?
Si no pagas el impuesto de plusvalía en el plazo fijado por el ayuntamiento puedes ser sancionado o se te aplicaran recargos. Dependiendo de los meses de retraso el recargo se incrementará porcentualmente,siendo posible:
- 5% de recargo, retrasos de 3 meses.
- 10% de recargo, de 3 a 6 meses.
- 15% de recargo de 6 a 12 meses
- A partir del 20%, si te excedes mas de un año.
En el caso de impagos pueden aplicarte recargos entre el 50% al 150%, dependiendo de la gravedad de la infracción.
¿Quién paga la plusvalía en caso de ejecución hipotecaria?
En el caso de una ejecución hipotecaria es el ejecutado (sujeto pasivo) el que está obligado a pagar la plusvalía municipal. Solo en el caso de producirse la dación en pago (conforme a los requisitos del artículo 2 del Decreto 6/2012), recae el pago sobre la entidad bancaria.
Sin embargo, queda exento de la aplicación de este impuesto las viviendas habituales cuya transmisión ocurra por una dación en pago o de ejecuciones hipotecarias judiciales o notariales.
¿Cuando prescribe la plusvalía municipal por herencia?
En caso de herencias esta prescribe pasados 4 años y seis meses desde el fallecimiento del causante y será efectiva si no ha sido notificado por el Ayuntamiento de la obligación del pago de dicho impuesto.
Normalmente el Ayuntamiento no se entera del fallecimiento de un individuo hasta que los herederos proceden a tramitar la herencia, es en ese momento que el notario notifica de al Ayuntamiento. Si no has tramitado la herencia y ha transcurrido el plazo legal, es muy posible que la plusvalía municipal prescriba y quedes exento de pagarla.
¿Que se necesita para la plusvalía?
Cuando la transmisión ocurre por el fallecimiento y la herencia no ha sido aceptada ni adjudicada, la documentación llevar además del DNI es:
- El certificado de defunción.
- Testamento.
- Certificación del registro de actos de última voluntad.
- Resguardo del modelo 660 presentado a efecto del Impuesto de Sucesiones y Donaciones.
- Títulos de adquisición por el causante de todos los inmuebles incluidos en la herencia
Dependiendo del caso puede presentarse otra documentación adicional, como por ejemplo cuando se considera que no existe un incremento real del valor de los terrenos.
Si se trata de una transmisión inter vivos, debe presentarse el documento privado o público en el que se recoja la realización del hecho imponible.
¿Como presentar la plusvalía?
La plusvalía se abona ante el ayuntamiento de la localidad en la que está ubicado el inmueble, la forma de liquidar varía según el municipio. El pago se puede hacer de manera presencial o telemática, aunque ten en cuenta que esta opción no está disponible en todas las localidades.
- Presencialmente, dirigirse a las oficinas municipales, solicita la planilla de liquidación y se hace el pago.
- Telemáticamente, vía online descarga el formulario de liquidación y se hace el pago.
¿Quién está exento de pagar la plusvalía municipal?
Si al vender el inmueble no hay ganancias sino pérdidas no existe la obligación de abonar este impuesto. Sin embargo, en la mayoría de los ayuntamientos aún se sigue solicitando su pago y posteriormente es que se puede reclamar su devolución, si se demuestra que no existe aumento en el valor.
De hecho, según una sentencia del Tribunal Constitucional 2019 señala que el impuesto también será inconstitucional cuando, al restar los gastos asociados a la venta, el tributo supera el beneficio neto. Se habla de gastos asociados por ejemplo a los gastos del notario o de la agencia inmobiliaria.
Otros posibles casos donde no existe la obligación de abonar el impuesto:
- Casos de dación en pago de un inmueble al banco.
- En transmisiones relacionadas con la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Re estructuración Bancaria (Sareb).
- Transmisión de propiedades del Estado y de sus organismos.
- Transmisiones de entidades gestoras de la Seguridad Social y mutualidades de previsión social.
- Al transmitir inmuebles incluidos en el catálogo municipal de edificios protegidos o ubicados en un conjunto histórico-artístico.
- En transmisión a los hijos por con sentencias de divorcio o nulidad matrimonial.
- En caso de que la plusvalía involucre entidades sin fines de lucro.
- Aportaciones de bienes y derechos de los cónyuges a la sociedad conyugal.
- Adjudicación de pisos de cooperativas a sus socios.
- Ciertos casos de entidades o personas reconocidas en convenios internacionales.
¿Qué valor catastral se utiliza para pagar la plusvalía municipal?
Se toma en cuenta únicamente el valor catastral del suelo de los terrenos urbanos, se puede tomar un recibo del IBI urbana y allí ver el valor catastral.
Reclamar plusvalía municipal con ganancias.
Es totalmente posible reclamar la plusvalía municipal con ganancias basados en cálculo erróneo de la Administración al momento de cuantificar impuesto.
El basamento es que los ayuntamientos de España cometen un error de tipo matemático al calcular la plusvalía municipal. Para explicarlo mejor para abonar este impuesto la Administración aplica un gravamen sobre la base imponible, pero esta se calcula de forma errónea.
¿Como realizar un recurso para recurrir la plusvalía municipal?
En primer lugar, hay que ver como se efectuó la presentación del Impuesto de Plusvalía Municipal, es decir… Si ha sido el ayuntamiento quien dicto la liquidación o si ha sido el contribuyente quien lo presentó mediante auto liquidación.
Según se haya realizado la presentación, tendrá una repercusión diferente en el procedimiento para recurrir la plusvalía, así como el plazo para poder presentar la reclamación.
Si ha realizado la venta de una propiedad con perdida dinero, es posible reclamar el 100% de lo abonado de manera injusta. ¿Este es tu caso?, Tasaciones Tassen te puede asesorar y guiarte en este proceso, contáctenos.
Recurso plusvalía municipal Madrid por herencia.
El heredero o donatario, puede presentar las pruebas que no ha habido incremento durante la transmisión tal como ocurre en otros casos. Aunque los ayuntamientos siguen exigiendo el pago de la plusvalía municipal de manera simultanera aumentan los casos en conflicto.
Recurso plusvalía municipal ayuntamiento de Madrid.
Para reclamar la plusvalía municipal en el ayuntamiento de Madrid la primera vía es la administrativa ante la Agencia Tributaria de Madrid. Son numerosos los casos de reclamaciones que existen en este ayuntamiento, si la solicitud es rechazada por esta vía se debe acudir a los tribunales por la vía Contencioso-Administrativo.
Recurso de reposición contra liquidación por plusvalía municipal.
En ayuntamiento de gran población el recurso de reposición será potestativo, así que el contribuyente puede presentar contra la liquidación una reclamación económica administrativa ante el Tribunal Económico-Administrativo Municipal.
Si esta es desestimada, se procede a interponer un recurso contencioso administrativo en el plazo de dos meses. En el caso que el Ayuntamiento no se considera dentro de este grupo, el recurso de reposición es obligatorio y se deberá interponer en el plazo de un mes.
En el supuesto que sea desestimado, el contribuyente puede optar por interponer un recurso contencioso-administrativo ante el Juzgado competente en el plazo de dos meses.
No obstante, si el contribuyente no interpone ningún recurso mencionado, en el plazo de un mes, solo podrá optar por un procedimiento especial de revisión basado en alguna de las causas de nulidad previstas en el artículo 217 de la Ley General Tributaria. ¿Necesitas reclamar una plusvalía municipal y tienes dudas?, en Tasaciones Tassen podrás conseguir la asesoría necesaria, contáctenos.