¿Qué es el método comparativo de tasación inmobiliaria? A la hora de conocer el valor de un inmueble, por asuntos de repartición de herencias o judiciales, o también evaluar si merece la pena comprar, vender, financiar o alquilar un inmueble, es necesario poner en vigencia algunas técnicas utilizadas en el mercado inmobiliario para determinar el valor del bien, y, en definitiva, el método de comparación es uno de ellos.
El método de comparación es bastante conocido y muy utilizado, ya que con él se pueden realizar comparación de inmuebles en función a las características de cada uno ponderarlo en base a unos coeficientes correctores, se aplica para comparar entre dos inmuebles y con ello evaluar cuál tiene las mejores condiciones y, por ende, la mejor valoración. Por ese motivo, las personas que tengan interés deben conocer los conceptos básicos para ponerlo a prueba y así mejorar su gestión de trabajo. En el presente artículo procederemos a tocar algunos temas importantes que le servirán de base para cualquier persona, sin importar si se dedica a ello de forma profesional o simplemente quiere aprender la metodología como conocimiento general.
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¿Qué es el método de comparación?
El método de comparación es una técnica empleada para calcular el valor de un bien que se planea tasar, por medio de la comparación del bien con otros bienes que cumplen con las mismas o similares características, ya sea la cantidad de metros cuadrados, la zona en la que se encuentra ubicado, el número de habitaciones de posea, la calidad de los materiales y cualquier otro aspecto.
Por otro lado, es importante destacar que el método de comparación o comparativo se debe aplicar en base a las normativas establecidas por la Orden ECO 805 de 2003, en donde se determinan cada uno de los requisitos y aplicaciones que se pueden realizar para hacer el cálculo del valor de tasación correctamente.
Requisitos para poder aplicar el método de comparación
De acuerdo a lo establecida por la orden ECO en el artículo 21, todo aquel que desee utilizar el método de comparación debe cumplir los siguientes requisitos: “a) la existencia de un mercado representativo de los inmuebles comparables, b) disponer de suficientes datos sobre transacciones u ofertas que permitan, en la zona de se trate, identificar parámetros adecuados para realizar la homogeneización de comparables, y c) disponer de información suficiente sobre al menos seis transacciones u ofertas de comparables que reflejen adecuadamente la situación actual de dicho mercado”.
En adición a lo establecido en el artículo 21, se recomienda que las personas poseen los datos correctos del mercado, como el número de transacciones realizadas, las ofertas que ha tenido (y que posee en la actualidad), entre otros, de modo que se pueda hacer una estimación de los precios de compra y venta de los últimos veinticuatro meses hasta la actualidad. También es importante estudiar el comportamiento que ha tenido el valor inmobiliario y llevar a cabo cada uno de los procedimientos adecuados para evitar cualquier tipo de especulación en el cálculo del precio.
Reglas para realizar el cálculo de valoración a partir del método de comparación
De acuerdo a lo establecido en el artículo 23 de la Orden ECO 805 de 2003, el cálculo de la valorización de tasación de un inmueble se debe llevar a cabo bajo ciertas reglas generales, las cuales establecen que:
- Se debe tomar en cuenta las características destacadas del inmueble en la valorización, incluyendo el carácter de la edificación, como su valor histórico, cultural, artístico o de cualquier otra índole.
- Se debe analizar el sector del mercado inmobiliario para estudiar la información obtenida (de las transacciones y ofertas de compraventa reales y actuales) para determinar el valor de compra o venta de cada inmueble y compararlo con el inmueble de análisis.
- Una vez seleccionado los ejemplos comparables, se debe tomar una muestra del precio de compraventa correspondiente para llevar a cabo la comparación y proceder a aplicar el proceso de homogeneización indicado. Es importante destacar que en esta fase sólo se tomarán en cuenta los precios de inmuebles que fueron calculados de acuerdo a las condiciones obligatorias, por tanto, aquellas valorizaciones que hayan sido producto de una transacción u oferta que haya incumplido con la normativa, no deben tomarse en cuenta.
- Finalmente se procede a asignar el valor del inmueble y cualquier otro que sea de utilidad para la transacción y oferta, como el gasto de comercio, las servidumbres, entre otros.
Es importante recalcar que en la fase de cálculo también se toman en cuenta otros elementos, como es el caso de los bienes que están en fase de proyecto, como las construcciones o rehabilitaciones de terrenos. En estos casos se debe calcular su valoración al culminar el proyecto, de modo que se puedan tomar en cuenta los valores de tasaciones de otros inmuebles similares a la fecha. Este mismo análisis se aplica también para fincas rústicas, pero antes habrá que verificar que sean comparables, en este caso se realiza una valorización del coste unitario de las hectáreas del inmueble.
Conclusión:
Si se quiere determinar el valor de un bien o, por el contrario, verificar que el valor indicado sea el correcto, en definitiva, el método de comparación es una forma viable y precisa para determinarlo. Además, otro aspecto del método de comparación es que es relativamente fácil de aplicar. Con la normativa vigente que establezca la cantidad de testigos mínimos que se deben usar para hacer la comparación, los coeficientes correctores correspondientes bien usados, una ponderación correcta de los metros cuadrados a tener en cuenta y los datos acertados, el método de comparación es una solución precisa y fiable de aplicar para determinar la tasación de un inmueble.
Encargue la valoración solo a expertos, ya que existen muchas particularidades que hay que conocer para realizar una tasación correcta, que ofrezca una valoración rigurosa y precisa.