Para conocer el valor económico real de una propiedad debe ser medida y/o analizada correctamente. Ya que el precio asignado dependerá en gran medida de lo que son sus metros útiles y sus metros construidos y su comparación o análisis posterior.
Los metros útiles de una vivienda son aquellos dispuestos dentro de la misma, todos aquellos donde se puede pisar dentro de la casa; restando a esto el área ocupada por muros o mobiliario fijo.
Es la superficie del suelo delimitado por el perímetro definido por la cara interior de los cerramientos externos de un edificio o de un elemento de un edificio, incluyendo la mitad de la superficie del suelo de sus espacios exteriores de uso privativo cubiertos (tales como terrazas, balcones y tendederos, porches, muelles de carga, voladizos, etc.), medida sobre la proyección horizontal de su cubierta. No se considerará superficie útil la superficie ocupada en planta por cerramientos interiores fijos, por los elementos estructurales verticales y por las canalizaciones o conductos con sección horizontal superior a los 100 centímetros cuadrados y la superficie del suelo cuya altura libre sea inferior a 1,5 metros. Tampoco se considerará superficie útil la ocupada por los espacios exteriores no cubiertos.
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¿Qué considerar a la hora de comprar una vivienda?
No se deben confundir los metros útiles con los metros construidos y estar atentos ante estas referencias por parte de los vendedores, ya que los metros construidos siempre serán superiores.
- Considerar que se pueden aplicar coeficientes medios para el cálculo y conversión de metros útiles a metros construidos y viceversa.
- Los metros de garajes y trasteros entran en la superficie.
- Cuando la terraza o jardín están cerrados por tres de sus cuatro partes sí se registran como metros útiles al 100%.
¿Qué diferencia hay entre metros construidos y útiles?
Es necesario que cuando vayas a analizar el precio de una propiedad tengas conocimiento sobre los metros construidos y, por supuesto, metros útiles. Son dos medidas que te permitirán obtener datos más exactos sobre el valor que tiene tu propiedad. Sin embargo, ¿Cómo podemos diferenciar uno y otro?
Destacamos los metros construidos, que representan la construcción de una casa en su totalidad. Es decir, el espacio de la casa, pero también el espacio ocupado por estructuras como paredes. Además, también se incluyen las áreas comunes que forman parte de la propiedad.
Los metros útiles son únicamente los que están en el interior de la casa. Estos se pueden pisar, utilizar para colocar mobiliario o simplemente forman parte de lo que se conoce como espacio habitable. Se suele recomendar el cálculo por separado de espacios como la terraza y el jardín.
Más detalles sobre metros útiles y metros construidos
Entre los metros construidos no se incluirán los huecos, como es el caso de los edificios con ascensor; o si la propiedad cuenta con altillo o sótano por debajo de 1.5 metros.
En el caso de las terrazas y patios, su evaluación dependerá de si están cubiertos o no. Si es la primera opción, se sumará como el 50% del metraje total de esa área. Entonces, de una terraza de 40 metros cuadrados techados solo se contabilizarán 20 metros como los construidos.
La mayor diferencia entre la superficie útil y la construida radica en que para el notario y el ayuntamiento, ya sea para obtener licencia de construcción o escriturar, se debe conocer el total del metraje construido para poder emitir el monto a cobrar. Los metros útiles son un dato que sirve para conocer el tamaño real de la vivienda.
¿Qué se cuenta como metros útiles?
Normalmente los metros útiles están referidos a las zonas habitables dentro de una casa. Es decir, los segmentos de suelo que una persona puede pisar o utilizar para colocar sus pertenencias. Se suele hablar también de las zonas habitables de espacios como habitaciones, cocina, sala de estar y baños.
A la hora de hablar de los espacios útiles, se tendrá en consideración las distintas áreas dentro de la casa. Para esto, se tendrá que realizar una medición minuciosa de cada metro cuadrado que sea válido para que una persona los use en su vida cotidiana. A estos se les asigna una valoración del 100% de espacio útil.
Por otra parte, cuando hablamos de espacios externos como el jardín, no siempre se deben tomar como un espacio útil. Al menos no en el 100% de su extensión. Dependerá de ciertos factores a la hora de calcular los metros cuadrados, conocer el valor de dicho terreno.
¿Qué son los metros construidos?
Cuando nos referimos a los metros construidos, estamos hablando de la medición total de la propiedad. Incluye también espacios que realmente no son aprovechables para vivir. Después de todo, sabemos que muchas veces los metros que se calculan en un principio son ocupados por varias estructuras.
Quizás el mejor ejemplo es el de las paredes, las cuales suelen ser de un grosor bastante considerable. Este grosor ocupa parte de lo que en un principio se podría considerar espacio útil. Sin embargo, deja de ser habitable en el momento en el que la estructura está terminada. Entonces pasa a ser metros construidos.
La única excepción que se debe tomar en cuenta es la que depende de la altura de un espacio. Es decir, no se considera espacio construido a aquellas áreas cuya altura no sea superior a 1,5 metros. Si se cuentan por ejemplo las galerías y los ductos de ventilación.
¿Cómo calcular metros útiles y metros construidos?
A través de fórmulas podrás realizar el cálculo tanto de los metros de construcción como de los metros útiles. En el caso de los primeros, se deben tomar las medidas completas de cada espacio de la casa. Esto apoyado con una cinta métrica.
Finalmente, se emplea la fórmula de multiplicar el largo y ancho, usando las medidas de cada habitación o pasillo. Según esto, estarás calculando los metros útiles por separado de las distintas áreas de la casa. Luego solo se suman todos los resultados y se obtienen los metros útiles en su totalidad.
Hablando de metros construidos, la formula varía un poco. Se trata de una multiplicación, solo que este se da entre el área de construcción del frente y el área de construcción del fondo. Si cuenta con más de un piso, tendrá que realizar la medición de cada uno y luego sumar los resultados.
¿Cómo se realiza la medición de la superficie construida?
También en los metros construidos de una propiedad se deben incluir los metros útiles. Sin embargo, se anexan estructuras como las paredes y piezas verticales que forman parte de la casa. Por lo tanto, se deben emplear otras técnicas para la medición de las mismas.
De hecho, la mejor manera de obtener la superficie construida es por medio de la estimación. Es decir, conociendo ya los datos de metros útiles y a través de los planos de la casa, se puede estimar los metros totales. Recuerda que debes incluir cualquier elemento dentro del perímetro de la propiedad.
Además, también se debe tomar en cuenta los jardines y estructuras aledañas de la vivienda. En todas estas se ha llevado a cabo una construcción, por lo cual se debe ver reflejadas en el valor de la propiedad.
¿Cómo se miden los metros cuadrados de construcción?
Lo más importante a la hora de realizar una medición de los metros cuadrados de la construcción es tomar en cuenta cada parte de esta. Es decir, no solamente los metros útiles serán considerados y esto lleva a mucha confusión. Debe medirse cualquier metro cuadrado en el cual se haya realizado alguna construcción.
Además, se debe llevar un orden. Esto se debe a que después se nos facilitará aún más el trabajo de sumar las cantidades para obtener los metros totales. Por lo tanto, siempre debes recordar crear una lista en la cual se vayan organizando las medidas de cada parte de la casa.
¿Cómo se calculan los metros cuadrados de un suelo?
A la hora de realizar cálculos sobre cuántos materiales se necesitan para un suelo, es necesario conocer los metros cuadrados del mismo. Una fórmula sencilla que se basa en el ancho y el largo de cada espacio. Evidentemente la medición debe realizarse de forma manual, aunque puedes emplear las escrituras de la casa.
Si cuentas con los planos, el trabajo se simplifica mucho. Sin embargo, muchas personas apuestan por verificar que las medidas son verídicas. Luego al multiplicar el ancho por el largo, obtendrás la superficie del suelo.
Claro está que esta fórmula es aplicable para superficies cuadradas o rectangulares. En caso de que el suelo presente irregularidades, lo mejor será acudir a un experto que sepa cómo realizar cada medición y cálculo.
Pasos para consultar la superficie construida en el catastro
En la web del Catastro se pueden consultar los metros construidos de una vivienda de forma gratuita. Solo con ingresar a la página y buscar el inmueble en el localizador de viviendas ya arrojará esta información.
Cuando se tiene la referencia catastral, con solo colocarla en el localizador los datos aparecerán. Para quienes no la posean rellenando la dirección exacta del inmueble también obtendrá los datos del bien inmobiliario.
