La tasación herencias es un paso fundamental ante una perdida familiar, pero también es una acertada decisión si quiere anticiparse a esta situación y desea dejar todo preparado.
Este proceso le permitirá hacer un reparto de la herencia familiar previo y ahorrar impuestos, como donación y lo que es más importante: disputas y conflictos familiares.
Conocer el valor de todos los bienes, mediante una tasación de la herencia le permitirá una mejor y más justa toma de decisiones.
Tasación herencia ¿Qué es?
La tasación herencia consiste en la estimación objetiva de los bienes muebles o inmuebles para poder realizar un reparto o adjudicación entre los herederos.
A su vez constituye una herramienta esencial de este proceso debido a que puede evitar discrepancias entre las partes involucradas en la sucesión.
Los conflictos por herencia son bastante comunes y su resolución puede tener un alto coste económico y llevar largos periodos de tiempo.
Una manera inteligente de no caer en disputas legales es contar con un tasador de herencia quien le ayudara a fijar con precisión y claridad el valor de los bienes en herencia.
¿Quién estima el valor de una herencia?
Un perito tasador de herencias es el profesional indicado para realizar esta importante labor y antes de su elección debe responderse una importante pregunta:
¿Cuáles son los tipos de bienes que conforman la herencia?
Una herencia puede incluir desde terrenos, viviendas, grandes edificaciones, vehículos, joyas hasta mobiliarios u otro tipo de bienes muebles.
Tenga en cuenta que existen tasadores especializados, tal como sucede con los profesionales del derecho que se especializan en determinadas materias, también
De este modo, es posible conseguir tasadores inmobiliarios, tasadores de vehículos, tasadores de joyas, tasadores de obras de arte y específicamente tasadores de herencia.
Si requiere un tasador de herencia, puede contar con Tassen, disponemos de perfiles profesionales preparados en distintas disciplinas.
¿Cómo se valora una casa heredada?
Cuando se recibe una herencia además de tener que enfrentar las diferencias entre los herederos también hay que hacerse cargo del pago de los impuestos asociados en el proceso.
En todo caso la manera de valorar una casa heredada es estableciendo el “valor real” de la misma, es decir el precio que se acordaría pagar por un inmueble al ponerlo en venta.
Sin embargo, el valor de una casa heredada o de cualquier otro inmueble puede mirarse de distintas maneras, pero no el único que refleja el valor real es mediante una tasación.
Para efecto de pago de impuestos este valor puede estar basado en:
1) Su valor catastral.
2) El valor de adquisición.
3) Su valor fiscal (otorgado por hacienda).
Todos ellos son válidos, pero no que olvidarse del valor de mercado, que es el precio que estaría dispuesto a pagar un posible comprador bajo condiciones normales de mercado que es lo que se obtiene cuando se realiza una tasación.
Importante tener en cuenta:
Por tanto, ante el cuestionamiento ¿Cómo se valora una casa heredada?, la respuesta es…. va depender del momento y las razones que se tienen para conocer su valor
Considere que un proceso de sucesión consta de 2 fases o momentos, uno es la aceptación y pago de impuesto y la segunda fase es la repartición entre los herederos.
Si la necesidad de valoración deriva del pago de impuestos seguramente va requerir es del valor fiscal, administrativo o de adquisición.
Pero si el motivo es realizar el reparto justo de los bienes entonces ha de necesitar una tasación para determinar el valor del mercado de la casa.
Tasación inmuebles para herencia
La tasación inmueble para herencia es un proceso que conlleva el análisis de los bienes inmuebles involucrados, además del entorno y el mercado.
Un tasador de bienes inmuebles para reparto de herencia debe tener pleno conocimiento del marco legal sobre valoraciones inmobiliarias.
A su vez debe identificar claramente el objetivo de la actividad de tasación para así aplicar las metodologías más adecuadas según el caso.
Tasador de inmuebles para herencia.
La clave de una correcta tasación de herencia está en la acertada elección del profesional que estará a cargo de ella, este debe cumplir con los siguientes preceptos:
- Tener conocimiento de la normativa que establece la orden ECO 805/2003 para la tasación de bienes inmuebles.
- Elegir y aplicar el método de valoración más indicado según el caso.
- Reconocer las diferentes tipologías de inmuebles que pueden encontrarse en un proceso sucesorio.
- Analizar las distintas variables que pueden influir en el valor para obtener resultados precisos y fiables.
- Estructurar adecuadamente el informe de tasación.
Tasación vivienda herencia.
Cuando se realiza la tasación de una vivienda para efectos de herencia, el profesional debe realizar una inspección en sitio de la misma (salvo casos muy puntuales).
De esta manera podrá evaluar las características del inmueble, las condiciones actuales y cotejar la documentación con la realidad de la vivienda en cuanto a superficie, linderos, construcción o calidad.
El tasador debe estudiar el entorno, los servicios con los que cuenta y en general cada uno de los detalles que pueden aportar o restar valor a la vivienda.
Todo este conjunto de elementos junto con el análisis del mercado, le permitirá emitir un correcto juicio de valor sobre la vivienda que forma parte de la herencia.
Tasación piso herencia.
En el caso de los pisos de herencia el proceso es bastante similar, se inspecciona el piso para detallar sus características, calidad de construcción, estado de conservación, entre otros aspectos.
Y paralelamente se debe evaluar además del entorno en general, su entorno más inmediato que es la edificación dentro de la cual se encuentra, tomando en consideración aspectos como:
- Accesibilidad.
- Servicios comunes.
- Amenidades (piscina, área de recreación).
- Puestos de estacionamiento.
- Depósitos.
- Otros
Hay casos particulares en los cuales un piso puede estar en muy buen estado, pero el edificio no lo este, por tanto, son consideraciones que el perito tasador debe tener presente.
Desacuerdo valoración inmueble herencia.
Los inmuebles en herencia son bienes proindiviso y esta condición suele acarrear diferencias comunes entre las partes.
Un bien proindiviso es un estatus jurídico que se da cuando un bien pertenece a varios propietarios en común.
Es decir ninguno de ellos tiene el derecho pleno sobre su propiedad
Llegar a acuerdos puede ser una tarea titánica si alguno de los herederos no se siente conforme con la manera que se dividen los bienes o con el valor.
De hecho, la situación se puede complicar si se trata de un único bien hereditario, en ese caso cada uno de los herederos tiene una cuota abstracta del mismo.
Por ello, un heredero no podrá vender la totalidad del inmueble a menos que los demás estén de acuerdo, pero tiene la opción de vender su participación.
En este caso, los demás herederos tienen un derecho preferente en la adquisición de esta cuota, para ello será necesario solicitar una valoración del inmueble en herencia.
Reparto herencia valor catastral o de mercado.
Una inquietud común entre nuestros clientes es si al momento del reparto de la herencia se debe considerar el valor catastral o el de mercado.
¿Cuál de ellos es el correcto?, ¿Cuál es el más conveniente?
Es preciso aclarar que no tiene nada que ver el valor catastral con el valor de mercado. El valor de mercado es el valor real del inmueble, mediante que el valor catastral se le asigna mediante unos coeficientes genéricos que no analizan la totalidad del inmueble, y ademas suele proporcionar un valor superior al real, y se utiliza para el pago de impuestos.
¿ Cuando se valoran los bienes de una herencia?
La valoración de los bienes de una herencia resulta fundamental en dos momentos claves del proceso:
- Para la aceptación de la herencia y el pago de impuestos asociados.
Generalmente el valor que aplica hacienda a los bienes inmuebles está por encima del valor real de mercado y esto es negativo para el pago de impuestos en herencia.
Sin embargo, si los herederos quieren desprenderse y realizar una futura venta, posiblemente sea necesario una valoración del inmueble o la obtención del valor de mercado.
- Para llevar a cabo el reparto y adjudicación de los bienes heredados.
Es la mejor manera de evitarse conflictos durante esta fase: obtener el valor real o de mercado es la única garantía para realizar un reparto equitativo entre las partes en una partición.
Impuestos bienes herencia.
Para realizar la inscripción de los bienes heredados ante el organismo competente es necesario realizar el pago de los impuestos generados por herencia, estos son:
- Impuesto sucesiones y donaciones.
- Impuesto de plusvalía.
¿Como averiguar los bienes de una herencia?
Cuando una persona fallece de manera repentina o no deja claro ¿Cuál es la totalidad de los bienes heredados?, le corresponderá a los herederos descubrir y contabilizar los bienes que conforman la herencia.
Bajo esas circunstancias se pude realizar las siguientes actuaciones:
-
Acudir al Registro de la Propiedad.
Se puede solicitar de manera presencial o vía web, una nota de localización de bienes inmuebles, incluidas las notas simples registrales donde vendrán los datos de los inmuebles y las cargas inscritas.
-
Solicitar información a catastro.
Se debe pedir un listado de bienes a nombre del difunto, de este modo se puede comprobar si hay alguno que no esté en el Registro de la Propiedad.
Para ello será necesario acreditar que eres heredero con el certificado de defunción y testamento, declaración de herederos, otra opción es solicitar los recibos del IBI por si hay alguno pendiente de pago.
-
Dirigirse a la Consejería de Agricultura o Servicio Territorial de Agricultura:
De igual modo es imprescindible mostrar las acreditaciones de ser heredero y allí solicitar el certificado sobre los derechos de pago básico, que constan a nombre del fallecido
-
Pedir información en hacienda:
Mostrando la información de que eres heredero, se puede solicitar en Hacienda toda la información fiscal del fallecido.
-
Acudir a la notaría
Presentando el certificado de defunción y acreditando el interés legítimo en la herencia se puede realizar una consulta en la base de datos notarial, de distintos tipos de escrituras.
-
Solicitar información en los bancos.
En el caso del banco de España, este tiene información de personas físicas y jurídicas, tales como los préstamos, créditos y avales, de igual modo sobre la cuenta que estaban a nombre del fallecido.
Para acceder a esta información se precisa presentar el certificado de defunción, el testamento o declaración de herederos, aunque si es un hijo del fallecido, basta con el libro de familia y certificado de defunción.
Cuando se trata de otros bancos, si posees cartillas o recibos podras dirigirte como heredero al banco o caja para que te den certificado de los saldos y los movimientos de los últimos años.
También podrá comprobar los ingresos y/o cargos asignados a esas cuentas, las acciones, fondos de inversión, planes de pensiones,entre otros.
-
Registro Últimas Voluntades.
Se puede solicitar el certificado de seguros de vida junto con el certificado de últimas voluntades.
-
Solicitar información en tráfico y en el Registro de maquinaria agrícola.
Demostrando los justificantes que se es el heredero se puede solicitar el certificado sobre los vehículos. maquinarias y cargas a nombre del fallecido
¿Como se calcula el valor del ajuar de una herencia?
Al momento de realizar la valoración de los bienes heredados y se llevara a cabo la liquidación del Impuesto sobre Sucesiones (ISD), es necesario incluir el valor del ajuar doméstico.
Este ajuar está constituido por los muebles, enseres y utensilios personales del fallecido y que no se han especificado en la escritura de aceptación de la herencia.
De acuerdo a las leyes, se establece el valor del ajuar doméstico como el 3% del valor íntegro de todos los bienes de la herencia.
¿Que se considera ajuar en una herencia?
El ajuar está conformado por el conjunto de enseres que obran en la vivienda habitual del difunto, exceptuando objetos artísticos, históricos u otros de gran valor.
En concreto, a la hora de realizar dicho cálculo:
- Este 3% se estima sobre el patrimonio “bruto”, quiere decir que se toma en cuenta antes del computar las reducciones o bonificaciones aplicables y/o de descontar las deudas que formen parte de la herencia.
- El ajuar no se aplica a los beneficiarios a los que el testador haya dejado bienes concretos (los legatarios).
- En el caso del conyuge sobreviviente, no se calcula este 3% sobre la parte de valor que se asigne a la vivienda conyugal, a menos que esta se le adjudique a otro heredero.
El artículo 15 de la Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones establece que se valorará en un 3% del caudal relicto, salvo prueba en contrario.
¿ Como se calcula la masa hereditaria?
La masa hereditaria o caudal hereditario corresponde a el patrimonio total de la herencia, es decir está conformada por todos los bienes, derechos y obligaciones de una persona.
Estos no se extinguen con su fallecimiento y los herederos suceden al difunto de todos sus derechos y obligaciones.
Si no se tiene claridad en el caudal hereditario de una persona tras su fallecimiento, será necesario realizar una serie de trámites para poder saber cuál es la totalidad del patrimonio.
El cálculo de la masa hereditaria normalmente puede incluir:
- Bienes inmuebles.
- Ajuar doméstico.
- Cuentas y productos bancarios.
- Bienes muebles.
- Vehículos a motor.
- Otros.
¿Cuales son los gastos o coste de la tasación de una herencia?
El coste de una tasación por herencia va depender de la cantidad de bienes involucrados y la complejidad que pueda estar asociada a su valoración.
En algunos casos puede tratarse únicamente de tasar una vivienda, en ese caso el tasador o empresa tasadora establecerá el coste en función de su superficie y otros parámetros.
Mientras que en otros puede incluir la valoración de fincas, joyas, vehículos, obras de arte, cuentas o productos bancarios, entre otro.
Para conocer el coste de una tasación de herencia puede consultar directamente aquí.
Estimación del valor de los bienes raíces heredados
Al traspasar bienes inmuebles, el albacea debe valorar la propiedad de forma adecuada.
¿Necesitas ayuda profesional? Hable con un abogado testamentario.
Por favor responda algunas preguntas para ayudarnos a encontrarle abogados en su área, solo contáctenos aquí.
¿CUÁL ES SU PAPEL EN ESTE ASUNTO?
Si maneja una propiedad que contiene una casa u otro bien inmueble, probablemente sea el activo más valioso de la propiedad.
Necesitará saber cuánto vale, por varias razones:
- Para declarar una ganancia o pérdida imponible sobre la eventual venta.
- Para un inventario, si el patrimonio pasa por una sucesión.
- Dividir equitativamente los activos patrimoniales entre varios beneficiarios, si eso es lo que exigía el testamento.
EL NUEVO PRECIO DE VENTA
Una forma de averiguar el valor justo de mercado de una propiedad es ponerla rápidamente en el mercado y venderla.
Pero por diversas ocasiones es vital conocer antes el precio de esos bienes o propiedades.
Si vende la propiedad dentro de los seis meses o un año después de la muerte del propietario anterior, puede aceptar el precio de venta como el valor justo de mercado en la fecha de la muerte.
Eso es asumiendo, por supuesto, que la venta se realizó de manera justa y en términos comerciales, pero considera que si a un familiar o amigo se le dio un precio especial por debajo del mercado, se podrá demostrar con una tasación.
Es posible que los beneficiarios del patrimonio lo refuten y que el el ayuntamiento o hacienda no acepte este valor.
ESTIMACIONES DE TASADORES
En ocasiones los bienes heredados no se venden rápidamente, siendo posible que las condiciones del mercado indiquen que sea más sensato conservar la propiedad por un tiempo.
Y si el patrimonio está pasando por una sucesión, la demora es inevitable…
Sera necesario notificar a los beneficiarios y posiblemente solicitar la aprobación del tribunal antes de vender el inmueble.
Entonces, aparte de vender la propiedad, ¿cómo se obtiene una estimación fiable del valor de una casa, condominio o lote residencial?
La forma más sencilla es pedir a una empresa de tasación que realicen una tasación de la propiedad y realicen un informe.
Un buen tasador le dará una valoración realista, para evitar que sus expectativas sean demasiado altas.
Por el contrario un agente inmobiliario que espera ser contratado para vender la propiedad podría enamorarte con una estimación alta.
TASACIONES PROFESIONALES
El número más fiable y defendible provendrá de una tasación formal, realizada por un tasador profesional y ajustada a leyes que lo regulan.
Recuerde que los tasadores no tienen ninguna razón para inflar una valoración.
En ocasiones se necesita una tasación si el inmueble es una propiedad comercial o una propiedad residencial que genera ingresos.
Como por ejemplo un dúplex o un edificio de apartamentos, dichos activos son más difíciles de valorar con precisión que la mayoría de las unidades residenciales.
¿Donde tasar bienes heredados?
Los mercados inmobiliarios pueden cambiar rápidamente y necesita el valor de la fecha de fallecimiento, sera mas complicado para cualquiera estimar eso de manera fiable más adelante.
Es posible que también necesite tasar bienes y mobiliario ademas de hacer un inventario de todo, incluso maquinaria.
Los bienes y mobiliario heredados es otro punto fuerte que requiere de un tercero independiente experto, para otorgarle su valor.
En TASSEN tenemos un equipo de tasación de primera linea dispuesto a ayudarle a valorar los bienes para un reparto justo de la herencia familiar.