Tasacion plaza garajes ¿Qué es? ¿Qué significa? Y todo lo que necesitas saber al respecto Tasaciones Tassen te lo explica.
Tasacion plaza garajes.
Para empezar, hay que diferenciar la tasación de un garaje o instalación de parking de tasar una plaza de garaje, ya que, aunque pueda parecer similar pero no se trata de lo mismo.
Y en consecuencia el proceso de valoración también conlleva procedimientos distintos, por ahora nos enfocaremos específicamente en Tasacion Plaza Garaje.
¿Que es una plaza de garaje?
Una plaza garaje es una superficie que permite aparcar tu auto y es especialmente útil en ciudades como Barcelona o Madrid bien sea que la vayas a usar para ti o con miras a rentarla.
El alquiler de una plaza garaje puede aportar rendimientos superiores al 6%, todo va depender de los gastos asociados como el mantenimiento.
¿Como calcular el precio de una plaza de garaje?
Para calcular el precio de una plaza garaje se deben tomar en cuenta una serie de factores que son las que le podrán sumar o restar valor a estos espacios, tales como:
- Ubicación de la plaza de garaje.
- Antigüedad del aparcamiento.
- Tamaño.
- Maniobrabilidad, tanto en el espacio de la plaza garaje, como del camino que conduce a ella.
- Acceso al aparcamiento.
La ubicación como en todo tipo de bien inmueble es determinante en su precio de mercado, a su vez es necesario considerar el entorno y se debe tomar en cuenta las ofertas de plazas garajes aledañas
Para fijar el precio de una plaza garaje es necesario considerar la característica del inmueble a tasar y de su entorno.
¿Como valorar una plaza de garaje?
Es posible si acudes a tasadores poco experimentados en la valoración de plazas garajes que tengan la tendencia a ser algo conservadores en la valoración.
Probablemente no consideren a detalle cada uno de los aspectos que influyen en el proceso de valoración de propiedades de uso especial como estas.
En Tasaciones Tassen podrás conseguir un equipo profesional y con experiencia en la valoración de plazas garajes y están a tu entera disposición.
¿Cómo valoran los tasadores de Tassen las instalaciones de aparcamiento?
Los tasadores de Tassen suelen ser minuciosos al realizar el peritaje y posterior análisis de estos bienes, tomaran en consideración todos los aspectos que pueden incidir en el precio.
El objetivo es obtener indicadores de valor creíbles respaldados por la información recopilada y un análisis profesional.
Al confiar la valoración de tu plaza de garaje a un profesional de Tassen este realizara las siguientes acciones:
- Visitará el lugar para poder corroborar la información y verificar aspectos como el acceso, maniobrabilidad entre otros.
- Recopilara información del mercado para poder analizar el precio de los bienes inmuebles similares y su comportamiento en cuanto a precios.
- Realizara un análisis aplicando metodologías de valoración que se adecuen al caso, para garantizar que al emitir su opinión de valor sea precisa y justa.
- Elaborará un informe certificado el cual respalda el valor de la plaza garaje.
Tasacion plaza de garaje, métodos de valoración.
Los tasadores generalmente aplican tres enfoques de valoración tradicionales: costo, comparación de ventas directas e ingresos.
Método de coste.
Con el método de coste, un tasador estima el coste actual de la plaza garaje mediante un procedimiento en el cual debe reproducir los costes de ejecución de esa plaza garaje.
Además de añadir otros valores e incorporar una serie de variables que permiten ajustar el modelo para la obtención del valor actualizado.
Específicamente para estructuras de estacionamiento, el enfoque de coste se usa para instalaciones en construcción o nuevas y rara vez se usa para estructuras existentes.
El método de comparación de ventas directas.
Este es un método de valoración practico y comúnmente empleado en gran cantidad de casos de estimación de valor de bienes inmuebles.
Pero en el caso de las plazas garajes su aplicación puede verse apañada por la dificultad de conseguir ventas comparables recientes y confiables.
Realmente resulta bastante extraño conseguir comparables que se conviertan en datos confiables y esta es la razón por la cual a veces este enfoque no puede emplearse.
Método de ingresos.
Es apropiado para analizar bienes inmuebles en los que se generan ingresos, también es conocido como enfoque de capitalización directa.
Se basa en el principio de anticipación; los tasadores pronosticarán los ingresos brutos que pueda generar la propiedad, así como los gastos asociados para operarla adecuadamente.
El ingreso neto resultante luego se capitaliza en una indicación de valor.
Para un análisis de ingresos de la estructura de estacionamiento, un tasador debe pronosticar lo siguiente:
- Los ingresos que generará la instalación.
- La posible oferta / demanda (ocupación).
- El coste de operación de la propiedad.
- La capacidad del mercado para convertir el flujo de ingresos de esa propiedad en una fuente sustentable.
Para ello es posible que se soliciten los estados operativos de tres años, el resumen de pérdidas y ganancias del año en curso, copias de los contratos de arrendamiento, listas de tarifas de estacionamiento, un presupuesto y un resumen de mejoras de capital.
El tasador también estudiará las condiciones del mercado para respaldar los ingresos y los gastos.
Recomendación: es preferible que un auditor de estacionamiento realice una auditoria independiente de los ingresos, para confirmar los ingresos reales frente a los reportados en la instalación).
Tasación garaje: Aspectos claves sobre la consideración de los ingresos.
El tasador solicitará un cronograma de las tarifas de estacionamiento actuales de la propiedad y la podrá comparar con las estructuras de estacionamiento similares para establecer las rentas de mercado.
Si las tarifas existentes están por encima del mercado, la durabilidad de los ingresos asociados puede estar en riesgo de disminuir, las vacantes pueden ser más altas o las tarifas de inversionistas aplicables pueden ser más altas debido al riesgo percibido.
Por el contrario, si las tarifas existentes están por debajo del mercado, el tasador considerará si las tarifas se pueden aumentar o posiblemente aplicar una tarifa de inversionista más baja por un menor riesgo asociado con este flujo de ingresos.
Otro factor que afecta los ingresos es el tipo de usuario del espacio de estacionamiento, por ejemplo, transitorio, evento especial, contrato / usuarios mensuales.
Recuento de espacios de estacionamiento.
Es normal que el tasador realice un recuento de los espacios de estacionamiento para confirmar la coherencia con las previsiones de ingresos.
Niveles de ocupación
Es vital compartir con el tasador esta información: los niveles históricos de ocupación por uso mensual, de tipo transitorio, en evento, otros.
El nivel de ocupación previsto tiene un impacto significativo en el valor, estudios avalan que la ocupación óptima sería un alcance al 85%.
En líneas generales, el nivel de ocupación previsto tiene un impacto significativo en el valor de una plaza garaje.
Estudios de acumulación.
Los estudios de acumulación sirven para respaldar el uso de las instalaciones en varios momentos del día, estos resultados documentan y respaldan las estrategias de precios óptimas.
También pueden proporcionar información valiosa para el evaluador en cuanto a la eficacia de la gestión para maximizar los ingresos.
Compartir estos estudios con el tasador debería mejorar la credibilidad en la previsión de ingresos.
Rotación.
Estimar la tasa de rotación de una propiedad implica realizar un análisis de los espacios de estacionamiento mensuales que pueden estar sobre-vendidos y que serán influenciados por el arrendamiento.
La tasa de sobreventa de una propiedad en particular puede ser de un 10% a un 20% más alta debido a problemas de inquilinos y puede afectar el pronóstico general de ingresos de una propiedad.
Algunas propiedades tienen un uso de inquilinos que está fuertemente influenciado por los viajes de negocios.
Costes de operación.
Los costes de las instalaciones de estacionamiento varían según una serie de aspectos, incluido el tipo de operación, la ubicación geográfica (costes laborales / consideraciones climáticas), el tamaño de las instalaciones y las consideraciones de gestión.
Otras consideraciones incluyen, entre otras, la variación de la estructura de costos de los servicios públicos, los requisitos de seguridad y las prácticas de impuestos a la propiedad.
El tasador puede solicitar un desglose histórico de gastos, además de un presupuesto y si se han producido variaciones atípicas es posible que solicite alguna aclaratoria al respecto.
Generalmente los gastos de las instalaciones de estacionamiento son más bajos que otros tipos de propiedad, por lo que una guía detallada probablemente evitará que un tasador realice comparaciones inapropiadas con patrones de gastos de tipo de propiedad más altos.
Costes de personal.
Estos costes pueden variar drásticamente según la región y el nivel de servicios prestados, si las instalaciones de estacionamiento para asistentes son comunes.
Los garajes con servicio de «aparcacoches» generalmente tienen gastos de personal más altos, pero dependiendo de la ubicación y los servicios demandados, puede ser la opción preferida.
Los costos de personal pueden incluir costos de administración, así como uniformes.
Costes de gestión.
Estos gastos suelen estar vinculados a un porcentaje de los ingresos recaudados, tiende a variar más que la mayoría de los gastos operativos y la comisión de gestión debe ser acorde con el nivel de su participación.
Costes de reparaciones y mantenimiento.
Estos gastos estarán influenciados por la antigüedad de la instalación y el equipo de estacionamiento, el uso y las condiciones climáticas.
Los costes de mantenimiento tienden a ser menores en las instalaciones más nuevas porque tanto la estructura como el equipo son relativamente nuevos.
Costes de servicios públicos.
Por lo general, los gastos de servicios públicos son bajos para las instalaciones de estacionamiento, particularmente para el agua y el alcantarillado.
Los gastos de electricidad estarán influenciados por el tipo de instalación y las horas de operación.
Además, las iniciativas de propiedad para instalar iluminación de bajo consumo energético podrían reducir los costos de los servicios públicos.
Las medidas específicas de control del coste de la energía y su impacto deben compartirse con el evaluador.
Seguridad.
Los pronósticos de costes de seguridad incluirán todos los gastos asociados con el personal de seguridad asignado a la instalación.
Si se han realizado mejoras para abordar este gasto, dichas mejoras (por ejemplo, instalación de iluminación mejorada, cámaras de seguridad, etc.) deben compartirse con el tasador.
Gastos fijos:
Los impuestos sobre la propiedad y los seguros son gastos fijos estándar para la mayoría de los tipos de propiedades.
Dependiendo del municipio, el valor de tasación puede basarse en el enfoque de coste, porque muchos tasadores de la propiedad confían en esta técnica debido a los datos limitados de ventas e ingresos.
Seguro.
Los gastos de seguro de propiedad incluyen cobertura contra incendios y extendida y cobertura de responsabilidad del propietario.
Se pueden obtener ahorros significativos mediante el uso de una póliza general que cubra numerosas propiedades.
Reservas:
Es común que el tasador profesional pronostique un gasto para esos elementos de corta duración en una propiedad, por ejemplo, elementos que tienen una vida económica más corta que el edificio / estructura real.
Esta categoría se conoce como reservas para reemplazos, desde una perspectiva práctica, los propietarios no pueden proporcionar una cuenta separada para las reservas.
La estimación de la reserva general para las estructuras de estacionamiento debe atenuarse por el hecho de que la mayoría son de hormigón prefabricado con una vida útil a largo plazo y, por lo general, son adecuadas menos reservas.
Precio plaza de parking
¿Cuánto cuesta una plaza de garaje?, esta es una pregunta recurrente y que en ocasiones es difícil responder a de inmediato.
Arrojar un precio sin detenerse a pensar en los factores que inciden en el precio de una plaza de parking puede resultar una acción irresponsable.
Porque aun estando en la misma ciudad, e incluso en la misma zona el precio de una la plaza parking puede variar significativamente.
La mejor opción en todo caso es solicitar una tasación de plaza parking ante un tasador especializado y así evitar errores de estimación de precios.
Tasación plaza de garaje online gratis.
El mercado inmobiliario es fluctuante, tiene periodos de alza y de baja, que dependen de innumerables elementos y de esto no se escapan las plazas de garaje.
¿Cuánto se pide hoy en día por una plaza de garaje en España?…
Para responder esta pregunta la mejor opción es solicitar una cotización online gratis de Tasación plaza de garaje ante un tasador profesional.
Tasación gratuita plaza de garaje ¿Son fiables?
Realmente no, estas solo funcionan a manera referencial ya que no consideran como tal todos los aspectos que puedan influenciar la estructura del valor de la plaza garaje.
Para la correcta tasación de cualquier inmueble es necesario realizar una visita por parte del perito para poder inspeccionar directamente el bien raíz y analizar sus características y la incidencia de agentes externos.
En Tasaciones Tassen disponemos de profesionales especialistas en distintos tipos de tasaciones los cuales podrán generar informes oficiales de valoración de plazas garajes.
¿Cuánto puede costar una plaza de garaje en Madrid?
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