Cuando se recibe un inmueble en herencia la duda concreta es ¿Cuánto vale?, por eso es necesario recurrir a la Valoración de Inmuebles en Herencias.
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¿Porque es Necesaria la Valoración de Inmuebles en Herencias?
Conocer el valor del inmueble es indispensable para poder cumplir con el respectivo pago de los tributos asociados a la herencia.
Pero hay que tener cuidado al fijar este valor porque si no se establece adecuadamente podría terminar pagando mayor cantidad de dinero por concepto de tributos.
¿Quién valora un inmueble en herencia?
Depende del caso y la finalidad, porque si lo que se requiere es obtener el valor catastral o fiscal de un determinado inmueble se puede simplemente consultar ante un órgano competente.
Pero cuando se habla de “Valoración de Inmuebles en Herencias” como tal, la persona indicada no es otra que el perito tasador de herencias.
Este es el encargado de llevar a cabo la valoración; un profesional o técnico capacitado para realizar la valoración de bienes inmuebles siguiendo la normativa vigente en España.
Su actuación se debe regir por una serie de principios éticos y un procedimiento metodológico especifico que permite la determinación correcta del valor de los bienes inmuebles que se heredan.
¿Cómo valorar un inmueble heredado?
Una vez que los beneficiarios acepten la herencia se debe realizar el pago de impuesto y posteriormente de cumplir con los tributos se realiza el reparto y adjudicación a cada heredero de la parte correspondiente.
Para poder realizar este pago de impuesto es necesario conocer el valor real del inmueble, ya que es sobre este que se calcula el importe del impuesto de sucesiones y donaciones o mejor conocido como ISD.
Por ende, para valorar un inmueble heredado es necesario determinar su “valor real”.
¿Qué es el valor real de un inmueble?
Este es el que corresponde al precio que se pagaría por el inmueble ante una negociación de compraventa normal, sin embargo, establecer este valor no es tan sencillo porque implica tomar una importante decisión.
Debido a que se puede considerar como valor real uno de los siguientes valores:
1) Valor catastral.
2) Valor de adquisición.
3) valor fiscal.
Cada uno de estos valores pueden diferir el uno del otro y allí radica lo complicado del tema ¿Cuál elegir?...
Simplemente va a depender de las intenciones que tengan los herederos con respecto a la herencia: quedarse con el inmueble o venderlo.
Valor Catastral.
Este es el valor que se determina objetivamente para cada inmueble a partir de la información que figura en el catastro inmobiliario y está compuesto por el valor del suelo más el de la construcción.
Permite obtener una la valoración objetiva de un inmueble a partir de datos como la ubicación del inmueble, los metros cuadrados de construcción o los metros del terreno.
Pero en multitud de ocasiones sus cálculos predeterminados no tienen en cuenta mucho factores ya que no es un tasador quien realiza la valoración si no un programa informático, por lo que es común contratar un perito tasador independiente.
Este perito tasador independiente que puede contratar realizará un estudio más exhaustivo y en base a datos y de manera justificada efectuará su informe de valoración, el cual puede usarse para presentarlo y reclamar lo cobrado de más.
Valor de adquisición.
El valor de adquisición es el que se le otorga a la vivienda a efectos del ISD ( impuesto de sucesiones y donaciones), para ello se suman los gastos asociados a la adquisición del inmueble, es decir:
- Mejoras.
- Gastos de notaría.
- El propio pago de tributos.
Sobre este valor de adquisición se realiza el cálculo de la cuantía de la pérdida o ganancia patrimonial.
Valor fiscal de un inmueble heredado.
Cada Hacienda Autonómica fija las valoraciones fiscales de manera independiente, sin embargo esta valoración no siempre se corresponde a la realidad del mercado inmobiliario.
Por consiguiente, el valor fiscal puede estar por debajo o incluso puede ser mayor al precio de venta en el mercado, lo que derivará en que se incremente el pago de los impuestos.
Para solicitar el valor fiscal es posible dirigirse al organismo correspondiente o se realizar la petición por Internet, este valor tiene una vigencia de 3 meses a partir de la notificación.
Es importante acotar que si el pago de impuestos se realiza considerando un valor inferior al fiscal puede traer consecuencias.
De hecho, si hacienda comprueba que dicho valor no es el correcto puede solicitar a los herederos el pago de la diferencia
¿Cómo pagar menos impuestos por una herencia?
Existen 2 escenarios posibles…
Conservar el inmueble en herencia.
Si el o los herederos no tienen previsto vender el inmueble de igual modo tendrán que cancelar el impuesto de sucesiones y donaciones y la plusvalía municipal (por transmisión mortis causa).
Para la estimación de estos es posible usar el “valor catastral del inmueble” si el órgano de hacienda local lo permite.
La razón es sencilla: valor catastral puede ser menor que el valor de mercado y en consecuencia el importe a pagar por los tributos será menor.
Vender el inmueble en herencia.
Si existen planes de ventas hay que tener presentes 3 tipos de impuestos:
En este escenario están implicados tres impuestos:
- El ISD, se podrá establecer por el valor de adquisición del inmueble.
- El IRPF, se liquida en función de la ganancia patrimonial que se obtiene al vender el inmueble.
- La plusvalía municipal, corresponde pagarlo 2 veces, por la adquisición de la vivienda y por la venta.
Para el pago del IRPF resultara conveniente que el valor declarado en el ISD sea lo más cercano posible al valor del mercado.
¿Qué sucede cuando el valor fijado por la administración pública no se ajusta a la realidad?
En este caso se puede recurrir a una tasación pericial contradictoria, la cual es un derecho que contribuyente puede ejercer si no está conforme con el valor comprobado por la Administración.
Es aplicable ante la adquisición de bienes independientemente que sean por compra, por donación o herencia.
Tasación pericial contradictoria ¿Qué es?
Este tipo de tasación se realiza con la finalidad de comprobar los valores de la Administración tributaria.
La presentación de una solicitud de tasación pericial contradictoria y/o la reserva del derecho a promoverla, determina la suspensión automática de la ejecución de la liquidación así como del plazo e interposición del recurso o reclamación.
Para ello es necesaria la actuación de un perito propuesto por la Administración y otro por el usuario siendo posible precisar de la intervención de un perito tercero.
La regla general es la siguiente, si la diferencia entre el valor estimado por la Administración y el valor de tasación del perito es inferior a 120.000 euros y no supera más de un 10% a la valoración del perito, entonces se considera válido el valor obtenido por el perito tasador.
Pero si la diferencia es superior, será preciso la designación del tercer perito mediante un sorteo público.
¿Cuándo y cómo se solicita?
La solicitud va dirigida al órgano administrativo competente y puede tener lugar en dos momentos:
- Al notificarse la liquidación provisional emitida en base a los valores comprobados o cuando la normativa tributaria así lo dispone, contra el acto de comprobación de valores debidamente notificado.
En estas circunstancias el plazo para promover la tasación pericial contradictoria será de un mes desde la notificación de la liquidación o acto de comprobación de valores.
- Cuando se interpone un recurso de reposición o reclamación económico administrativo, si la normativa propia del tributo así lo precisa, en este caso el interesado puede reservarse el derecho a promover la tasación pericial contradictoria.
Teniendo de igual modo un plazo de un mes para esta solicitud, contados desde a partir de la fecha de firmeza en vía administrativa de la reclamación interpuesta.
Valorar un inmueble heredado.
Las únicas razones para saber el valor real de un inmueble que forma parte de una herencia no es únicamente el pago de impuestos.
Cuando la herencia debe repartirse entre varios beneficiarios es preciso tener la estimación del valor de los inmuebles que forman parte de esta.
Ya que es la única manera de evitar disputas y repartir de manera justa los mismos, más aún cuando se trata de un solo inmueble.
Porque frecuentemente uno de los herederos suele quedarse con el mismo, pero necesitará pagar al resto de los herederos la fracción que le corresponda.
Tenga en cuenta que la Valoración de Inmuebles en Herencias previene conflictos y disputas familiares y puede evitar el deterioro de relaciones de por vida como ocurre frecuentemente.
¿Dónde solicitar la tasación de bienes inmuebles heredados?
Tasaciones Tassen es una empresa constituida por un equipo de profesionales entre los que se encuentran técnicos, arquitectos técnicos y abogados que podrán asesorarle ante la necesidad de realizar una Valoración de Inmuebles en Herencias.
Somos especialistas en todo tipo tasación incluyendo las tasaciones periciales contradictorias.
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