Las normas de registro y evaluación para la elaboración de una valoración de inmuebles a efectos contables -de acuerdo a los aspectos legales- están previstas en el Plan General de Contabilidad. Los elementos a considerar para determinar el valor de un patrimonio y movimiento de una empresa están contenidos en este manual y deben ser implementados de forma obligatoria.
La rigurosidad se hace presente en esta práctica porque permite establecer un monto que cuantifica las cuentas generadas en un año, las cuales deben mostrar todo lo relativo a las finanzas de la empresa de forma fiel y exacta, enmarcadas en el aspecto legal vigente, además del patrimonio.
Asimismo, se debe incorporar en la valoración toda la información que se considere importante y destacada que además contribuya a la toma de decisiones de sus directivos, de determinada persona o entidad que se muestre interesada en sus movimientos, como es el caso de los bancos, entidades de préstamo, entre otros.
Los principios de prudencia que anteriormente podían limitar el dar a conocer ciertos aspectos ya no son privativos, lo que constituye una gran diferencia frente a las tasaciones normadas por la Orden ECO 805/2003.
Objetivo de la valoración de inmuebles a efectos contables
Entre toda la información que pueda generar la valoración de inmuebles a efectos contables, la de mayor relevancia está asociada al cálculo de las pérdidas que posiblemente ha sufrido el inmueble de la empresa por el daño de la propiedad, lo que permitirá obtener una visión de la misma enmarcada en la realidad.
Ese deterioro será cuantificado según lo resumido en el Plan, en el que será de menor valor el coste recuperable al contable, o dicho de otro modo, empleando este análisis se demostrará que el uso dificulta o impide poder recobrar el total del monto de un inmueblesegún los principios de la contabilidad.
La disposición de referencia para realizar el cálculo del deterioro, ya sea para saber si existe y en qué medida afecta al inmueble, será el importe recuperable, pues define a futuro los beneficios económicos que podrá obtener de la propiedad.
Bases de valoración inmobiliaria a nivel contable
Concibiendo el valor de mercado como el reflejo de cada una de las acciones que se efectúan de forma general generando montos de medición, se hace necesario discernir entre las dos bases para tasar los inmuebles.
Cuando se toma como base el valor de mercado, los interesados acceden a la venta teórica teniendo la información adecuada y con sus debidos capitales. Esto se encuentra reseñado con el Plan General Contable como valor razonable.
Por su parte, la base de valor en uso o no de mercado, está asociado a los movimientos futuros de caja que la empresa aspira alcanzar o usando el bien o vendiéndolo cuando se requiera, sobre estimaciones sensatas y probadas.
Tal estimación recoge pagos y cobros que se esperan a posteriori, yno estarán incluidos los montos de remodelaciones, cambios o mejoras que se lleven adelante para mejorar el valor del activo.
El valor razonable menos los costes de la venta
Existen ciertas prácticas de la valoración que permiten determinarlo:
– Cuando el inmueble se dispone para la venta y se debe fijar un precio en el acuerdo inicial; lo que obliga a realizar una evaluación de los daños en el bien.
– Según las valoraciones del mercado, que permiten hacer una comparación de inmuebles semejantes para fijar un costo.
Cuando ninguna de estas dinámicas se suscitan, se hace necesario calcular el valor razonable menos los costes de venta recabando informaciónluego de generar una hipótesis de venta, ya sea del activo o de la Unidad Generadora de Efectivo (UGE), ante un externo.
La UGE se refiere a los activos que aportan efectivo, aunque se trate de un grupo pequeño dentro de la empresa, independientemente de la entrada de capital principal o de los flujos de otros activos.
La estimación se lleva a cabo contrastando los montos de ventas similares en el sector efectuadas recientemente dentro del mismo rubro, con características comunes que hagan posible la comparación y en un contexto parecido, con fechas ajustadas.
Deterioro de los activos basado en método de flujos descontados de caja
Basado en la NIC 36, norma internacional de contabilidad e información financiera, se debe evaluar el deterioro actual de un activo o una UGE en tiempo real, actual, y no en base a estimaciones futuras de la empresa.
Esto se traduce como que las fluctuaciones de caja que se contabilizarán en el análisis serán los que se produzcan en la actualidad, y no basado en restauraciones, modificaciones, mejoras o algún proyecto para optimizar sus resultados.
A nivel general, se debe analizar el deterioro del valor de un activo de forma individual, y a menos que no se pueda calcular el importe recuperable de esta forma, se le aplicará a la UGE, tomando en consideración que muchas propiedades son independientes en su función de generadoras de efectivo.
Cuando se emplean apreciaciones para la valoración de inmuebles a efectos contableseso no debilita la confiabilidad en la dinámica, siempre y cuando las premisas estén bien fundamentadas, y se maneje la prudencia en los casos de incertidumbre.
La objetividad y la honestidad vendrán con la incorporación de diferentes fuentes de información, datos de mercado y otros elementos que contribuyan a determinar un monto ajustado a la realidad, evitando las consideraciones no argumentadas ni evidenciadas y valorando lo que representa el dinero y los riesgos de inversión.