Valor catastral, valor Real, ¿Es lo mismo que el valor comercial?… descubre las diferencias entre ellos…
El valor catastral es un término que a veces se confunde, especialmente cuando no se sabe cuál es su significado exacto ni para qué sirve.
El mismo difiere del valor comercial o de mercado de un inmueble, en el cual se toman en cuenta una serie de parámetros que se ignoran en la valoración de catastro.
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¿QUÉ ES EL VALOR CATASTRAL?
Cuando se habla de valor catastral se hace referencia a un valor administrativo que se fija con la ayuda de ciertos datos asentados en el catastro inmobiliario.
Esta cifra nos permite conocer el precio mínimo de un inmueble para efectos administrativos, pero también podría ser aplicable a inmuebles en un proceso de compraventa, aunque no es un valor preciso y fiable.
El valor catastral les permite a los propietarios conocer de forma exacta las sumas de todos los impuestos que anualmente le tocará cancelar por la posesión.
IMPUESTOS VALOR CATASTRAL.
Para el cálculo de esta cifra se toman en consideración ciertos criterios que han sido avalados por cada municipio, localidad o provincia donde el inmueble esté asentado.
Si el valor catastral es elevado, los impuestos lo serán y también ocurre, al contrario. Los tributos que se ven afectados por esta cifra son:
- El Impuesto sobre el Patrimonio (IP)
- Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD)
- El ISD o impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
- IRPF o impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
- IBI o impuesto sobre Bienes Inmuebles.
- Impuesto Municipal sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía municipal).
CÁLCULO DEL VALOR CATASTRAL REAL DE UNA VIVIENDA
Los criterios que evalúa Hacienda para determinar el valor catastral de una vivienda son:
1) El lugar donde está localizada la propiedad y la condición del urbanismo que modifique o afecte al suelo, además de su condición productiva.
2) El valor de construcción de la vivienda y sus posibles modificaciones, los honorarios profesionales, los impuestos que gravan la obra, la antigüedad, el uso, la calidad del mismo, entre otros elementos definitorios de la propiedad.
3) Los gastos de producción y los beneficios obtenidos de la actividad empresarial de promoción, o los agentes que correspondan a la inexistencia de dicha promoción.
4) Las situaciones del mercado y sus apreciaciones, el valor de la construcción, del suelo, etc.
Todos estos aspectos deben ser considerados para asignar el valor, no obstante, cuando no se está de acuerdo con el valor emitido se puede solicitar la opinión de otros expertos e iniciar un proceso de discrepancia catastral.
¿CÓMO SABER EL VALOR CATASTRAL DE UN INMUEBLE?
En el Catastro podemos encontrar el Valor Catastral de nuestro inmueble ya que este es la base sobre la que se aplican los impuestos sobre bienes inmuebles (I.B.I.) .
De hecho, todos los titulares de bienes inmuebles están obligados a pagar el mencionado impuesto de forma anual.
¿QUE ES EL VALOR CATASTRAL Y EL VALOR COMERCIAL?
El valor catastral es la definición del valor de un inmueble desde el punto de vista de la Dirección General del Catastro que depende del Ministerio de Hacienda.
Y el valor de comercial, real o de mercado es lo que estaría dispuesto a pagar un comprador en condiciones normales de mercado sin ningún tipo de presión.
Queda bastante claro que existen diferencias entre el valor catastral y el valor de mercado, de hecho, el valor catastral de un inmueble no podrá superar el valor de mercado.
¿QUE DIFERENCIA HAY ENTRE EL VALOR CATASTRAL Y EL VALOR COMERCIAL O DE MERCADO?
Para empezar, el primero es de carácter administrativo, catastro fija un valor al inmueble y con este se estiman diferentes impuestos.
Por su parte el valor comercial o de mercado es la cuantía que se establece para concretar la operación compra venta de un inmueble.
Y aunque ambos están relacionados, no se deben confundir y son términos distintos por lo que analizaremos sus diferencias:
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Valor Catastral |
Valor de mercado. |
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Es fijado por hacienda como una base administrativa. |
Se estima para la negociación de un inmueble en una operación de compra venta, |
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No depende de fluctuaciones ni circunstancias asociadas al mercado temporal. |
Considera el horizonte temporal, la demanda según la tipología y el contexto económico por lo que puede fluctuar. |
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Se fija de acuerdo a una normativa que determina las reglas técnicas para calcularse el valor catastral de los inmuebles en base a distintas características del mismo sin sobrepasar el valor de mercado |
En la estimación del mercado influirá el precio medio de la zona, las características del inmueble, los metros cuadrados o la localización, entre otros múltiples aspectos. |
ALGO MAS SOBRE LA DIFERENCIA ENTRE VALOR CATASTRAL Y VALOR DE MERCADO…
El ministerio de hacienda ha fijado un coeficiente de referencia al mercado del 0,5 aprobado mediante orden ministerial para cumplir la condición que el valor catastral de un inmueble no supere el valor de mercado.
En el caso de las viviendas de protección oficial, el precio de venta está limitado administrativamente, el valor catastral no podrá en ningún caso superar ese valor.
Hay que recordar que las tasaciones catastrales son meramente orientativas ya que se hacen en base a algunas variables generales y no se toman en cuenta todos los parámetros que afectan el valor.
Generalmente los valores catastrales no se corresponden con el valor de mercado y es posible conseguir notables diferencias.
Si necesita una tasación precisa para conocer el valor de mercado de un inmueble recurra a técnicos competentes.
¿POR QUÉ ES NECESARIO CONOCER EL VALOR DE CATASTRO REAL DE UNA VIVIENDA?
El conocimiento del valor de catastro es necesario porque este valor se puede tomar como la cantidad mínima en una negociación dentro de un proceso de compraventa.
Se trata del precio mínimo al que podría llegar el vendedor de la propiedad para no ser sancionado por Hacienda.
ACTUALIZACIÓN DEL VALOR CATASTRAL
El valor catastral puede actualizarse anualmente con la aplicación de coeficientes que han sido aprobados por las Leyes de Presupuestos Generales del Estado.
Esto se hace a través del procedimiento de valoración colectiva de carácter general, una figura jurídica que actualiza los valores reales de todos los inmuebles urbanos y rústicos de un municipio.
¿CUÁL ES EL VALOR REAL DE UN INMUEBLE?
Hablar del “valor real” de un inmueble dentro de tantas definiciones de valor que existen puede ser confuso y hasta contradictorio.
Por ejemplo, para el pago de Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), se establece como base imponible el “valor real” de los inmuebles.
¿Pero cuál es este valor…?
Por lógica debería ser aquél que estaría dispuesto a pagar un comprador en condiciones normales de mercado y que depende de la situación, estado del inmueble, condiciones del mercado, entre otros aspectos.
«El valor de tu casa es el precio que tu vecino quiere pagar por ella». Confucio
Según la definición de Confucio esto sería lo correcto, pero la verdad es que las Comunidades Autónomas realmente prefieren tomar valores mínimos de referencia como “valor real”.
TRIBUNAL SUPREMO EN SENTENCIA DE 23 DE MAYO DE 2018.
De hecho, ciertas Comunidades utilizan un método de comprobación del valor real que consiste en aplicar un coeficiente multiplicador sobre el valor catastral asignado al inmueble
Con respecto a esto el Tribunal Supremo en sentencia de 23 de mayo de 2018, hizo un pronunciamiento donde concluye que no se trata de un método idóneo.
El ente indica que el método administrativo no considera las circunstancias singulares de la operación económica y podría excluir las características propias del bien inmueble valorado.
Hace énfasis en que la valoración debe ser singularizada, motivada y debe resultar de un examen (físico) del inmueble o inspección.
VALOR CATASTRAL VALOR REAL VIVIENDA
El valor catastral de un inmueble se determina partir de los datos presentes en el Catastro Inmobiliario y está conformado por el el valor catastral del suelo más las construcciones.
Este no podrá superar el valor del mercado y generalmente es su mitad.
Los valores catastrales normalmente se ajustan anualmente utilizando coeficientes, esta revisión está a cargo de la Dirección General del Catastro bajo solicitud del municipio especifico.
¿ COMO SABER EL VALOR CATASTRAL DE UN INMUEBLE?
Si eres el titular es bastante sencillo investigar el valor catastral de un inmueble, para ello se puede hacer de varias maneras:
- Consultar el último recibo del IBI o la declaración de la Renta.
- Acercándose a la oficina de información catastral o Gerencias del Catastro.
- Llamar vía telefónica a la oficina de Catastro de tu comunidad.
- Consultar en la sede electrónica de catastro.
En caso que no seas el titular será más difícil conseguir la información y de hecho solo podrás tener acceso a ciertos datos como:
- Localización del inmueble
- Referencia Catastral
- Superficie de la vivienda
- Uso o destino
- Clase de cultivo o aprovechamiento
- Calidad de la construcción o cartografía
EL VALOR CATASTRAL SUELE SER MÁS ALTO.
El valor catastral no puede ser más alto que el valor de mercado, de hecho, NO debe superar el 50% del valor de mercado de un inmueble.
Es importante saber que si valor que ha asignado la Administración es excesivo va tener repercusión en el pago de los impuestos ¡tendrá que pagar más!
DISCREPANCIAS VALOR CATASTRAL
Bajo esas circunstancias podría interponer una reclamación ante el Catastro para solicitar la revisión de la valoración.
Normalmente va requerir de una tasación pericial contradictoria que se trata de un informe de tasación oficial que el contribuyente puede solicitar cuando no está conforme con el valor asignado.
VENDER POR ENCIMA DEL VALOR CATASTRAL.
La venta de un inmueble por debajo de su valor catastral se puede hacer sin ningún problema, pero no es nada habitual.
Lo que si resulta común es vender por encima del valor catastral, obviamente habría que atender ciertos temas fiscales.
El vendedor debe pagar la plusvalía municipal y el incremento patrimonial en su declaración de renta, además de una parte del notario (conforme ley).
Y el comprador debe pagar el ITP que está cedido a las comunidades autónomas, más su parte de notaria y registro de la propiedad.
TASSEN VALOR REAL, VALOR DE MERCADO
Si requiere conocer el valor real de su inmueble o tiene dudas con respecto al valor catastral puede contar con la asesoría de Tasaciones Tassen.
Nuestros peritos tasadores pueden emitir informes oficiales y realizar todo tipo de valoración.
