Es común tener inquietudes sobre ¿qué es el valor catastral?, realmente pocas personas tienen claridad sobre su definición y las diferencias con el valor comercial o de mercado de un inmueble.
Por esta razón detallaremos en este artículo ¿de qué se trata¡?, ¿para qué sirve? y todo lo relacionado con este dato que tal vez desconoces.
Contenidos
¿Que es valor catastral del inmueble?
El valor catastral de un inmueble se refiere al que es fijado de manera objetiva por la administración pública y resulta de la aplicación de ciertos criterios de valoración.
Dichos criterios se recogen en la ponencia de valores de la municipalidad correspondiente y de hecho cada una de ella puede tener diferentes parámetros.
La ponencia de valores es un documento en el cual se definen los criterios de valoración, este depende individualmente del ayuntamiento correspondiente.
¿Qué aspectos tiene en cuenta el valor catastral?
El valor catastral de un inmueble está compuesto por: el valor del suelo más el valor de la construcción.
En la estimación del valor catastral no se toma en cuenta las variables del mercado o por lo menos no del todo; los aspectos que se consideran son los siguientes:
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Valor del suelo. |
Valor de la construcción. |
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También es posible que se consideren según el caso, coeficientes relativos a la depreciación funcional o inadecuación y a su vez las cargas inusuales.
¿Que es el valor catastral de una vivienda?
El valor catastral es el que normalmente se determina para conocer el precio mínimo por el que podría venderse una propiedad y calcular su impuesto predial.
Por lo general este valor se sitúa por encima que el valor de mercado del inmueble y su actualización se da a través de coeficientes preestablecidos. Por eso hay tantas reclamaciones por impuestos cobrados de más por valoraciones irreales.
¿Que es el valor catastral de un terreno o finca?
Para realizar el cálculo del valor catastral de una finca se consideran aspectos como la localización del inmueble y la antigüedad de las edificaciones existentes en la finca.
También se toma en cuenta la calidad de la construcción, los gastos y aptitud para la producción, el coste del suelo o si tiene carácter histórico-artístico, entre otros aspectos.
¿Que es y por qué está formado el valor catastral de la construcción?
El valor de una construcción es el resultante de multiplicar la superficie construida por el precio unitario obtenido según la tipología constructiva o su uso.
La valoración catastral de la construcción de tipo urbana debe atender las disposiciones del Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, en el cual se aprueban las normas técnicas de valoración.
Para el valor catastral, ¿Qué se entiende por construcción?
- Los edificios, independientemente de los materiales usados en su construcción además de su destino, que se encuentren unidos permanentemente al suelo (alzados sobre el suelo, subterráneos, e independientemente que puedan ser transportados o desmontados).
- Toda instalaciones industriales, comerciales, deportivas, de recreo, agrícolas, ganaderas, forestales y piscícolas de agua dulce (los diques, tanques, cargaderos, muelles, otras).
- Las obras de urbanización y de mejora, como, por ejemplo: las explanaciones, depósitos al aire libre, instalaciones de práctica deportiva, estacionamientos y demás espacios.
El valor unitario de construcción según su tipología se expresa en euros por metro cuadrado construido.
Este deriva del módulo básico de construcción (MBC), que se asigna en la ponencia de valor fijada en el polígono de valoración conforme a la ubicación del inmueble.
Y es multiplicado por el coeficiente correspondiente del cuadro de coeficientes del valor de las construcciones considerando su uso, clase, modalidad y categoría.
¿Qué es superficie construida?
Está definida como la incluida dentro de la línea exterior del paramento perimetral de la edificación y/o por los ejes de las particiones medianerías, deducida la superficie de los patios de luces.
Para computar la superficie construida de los balcones, terrazas, porches o elementos similares estos se estiman a la mitad de su superficie.
Exceptuando cuando existen cerramientos en 3 de sus cuatro orientaciones, en ese caso si se computan al 100% de la superficie.
En uso residencial, no se considera como superficie construida aquellos espacios cuya altura es inferior a 1,50 metros.
Se incluye como superficie construida la parte de elementos comunes de acceso, escaleras y servicios generales que lleve asociada la construcción.
¿Que es el valor catastral y valor comercial?
Como ya hemos explicado el valor catastral de un inmueble es el que se fija conforme a los parámetros de la administración pública y es considerado entre otras cosas para el pago de impuestos.
Por su parte el valor comercial es aquel que puede llegar a tener una propiedad en el mercado inmobiliario y se determina al realizar un avalúo comercial.
Este valor se establece de acuerdo a parámetros como la ubicación, las características físicas y el tipo de uso del inmueble, pero también influyen los precios que se manejan en el mercado inmobiliario.
¿Para qué sirve el valor catastral?
El catastro y los valores catastrales de un inmueble tienen una función tributaria, además el ultimo facilita el censo de bienes inmuebles y su titularidad.
El valor catastral permite fijar la capacidad económica de los titulares de inmuebles, pero son variados los usos que se le pueden dar a este valor.
En principio constituye la base para calcular el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) y el IRPF (impuesto de transmisiones patrimoniales).
El catastro y el valor catastral actúan como protector del mercado inmobiliario, evitado la comercialización de inmuebles inexistentes.
Para efectos de Hacienda, el valor de la casa no es el precio que pagamos por ella, sino el valor catastral y por ello es un elemento importante al momento de comercializar un inmueble.
¿Como puedo saber el valor catastral de un inmueble?
Existen varias maneras con las que podría conocer el valor catastral asignado a tu inmueble, entre ellas:
- Verificar el recibo del IBI o en la declaración del IRPF. 3
- Consultar los datos catastrales vía web en la Sede Electrónica del Catastro.
- Hacer una llamada a la oficina de Catastro de tu comunidad.
- Dirigirte a las oficinas del Ayuntamiento.
En todo caso para solicitar esta información solo debes tener el número de referencia catastral y tu DNI que son los requisitos para acceder a el valor catastral.
¿Como ver el valor catastral en el recibo del IBI?
En el recibo del IBI figura el valor catastral del inmueble, en este recibo podrá ver un apartado en el cual se indica dicho valor catastral.
Valor catastral y valor de mercado.
Queda ahora claro que el valor catastral y el valor de mercado suelen ser diferentes para un inmueble, aunque ambos sean totalmente válidos.
Simplemente son perspectivas y parámetros distintos los que se toman en cuenta para su determinación, aunque ambos puedan ser determinantes de la rentabilidad de una inversión.
El valor catastral es administrativo, es una cifra con la que se calculan diferentes impuestos mientras que el valor de mercado el resultante de las características de las transacciones compra venta.
¿Como saber el valor catastral sin ser propietario?
Es posible que como futuro comprador de un inmueble te interese conocer el valor catastral del mismo, sin embargo, si no eres propietario puede dificultarse la obtención de este dato.
Puesto que es un dato privado que se solo se le indica al propietario del inmueble al suministrar su DNI y numero de catastro del inmueble ante el organismo competente.
En caso de no ser propietario puede optar por solicitarle directamente al vendedor dicha información y/o pedirle lo datos para hacer la consulta vía Internet.
Comprar un inmueble por un valor menor al valor de catastro.
En España se respeta el libre mercado por tanto el precio de un inmueble lo puede fijar el propietario conforme a sus criterios o necesidades.
No obstante, si la venta se da por debajo del valor catastral que asigna la administración publica para ese inmueble puede traer consigo problemas con el fisco.
Si el ente tributario inspecciona y comprueba que la venta está por debajo del valor catastral podría obligar al comprador a pagar el impuesto correspondiente en función de la diferencia entre el valor de venta declarado y el valor catastral determinado.
Esta comprobación se puede hacer incluso a los 4 años siguientes a la transmisión, a su vez el vendedor, este estará obligado a declarar en el IRPF la ganancia patrimonial que haya obtenido por la venta de su vivienda según el valor de la inspección.
¿Qué sucede si el valor catastral es demasiado alto?
Si consideras que tu recibo del IBI es excesivo, porque el valor catastral es elevado con respecto al valor de mercado puedes poner una reclamación y adjuntar la tasación de un perito.
El valor catastral tiene que estar por debajo del precio de mercado y para tener una referencia el valor catastral de una vivienda nunca deber ser mayor al 50% del valor de mercado.
En caso que note alguna discrepancia entre el valor catastral y el de tasación, debe notificar a catastro para tener la certeza que la base del cálculo de los impuestos es la correcta y refleja el valor real y actual de tu vivienda.
En Tasaciones Tassen puede conseguir la asesoría necesaria para realizar correctas valoraciones de mercados y contrastar con el valor catastral de un inmueble.
¿Como calcular el valor catastral de un inmueble?
El procedimiento para realizar la valoración catastral toma en cuenta diversas características del inmueble, si desea saber ¿como calcular valor catastral inmueble?, siga leyendo…
Entre las características destacan: la ubicación y el urbanismo colindante, condiciones del terreno, capacidades productivas, esto parte de lo que se considera en primera instancia.
Para el cálculo se evalúan los costes de construcción, los materiales empleados, honorarios profesionales y beneficios de la contrata, uso, antigüedad de la edificación, todo dependiendo del Ayuntamiento a donde pertenezca.
Es apropiado resaltar que, en cualquier caso, el valor catastral no será el mismo que el valor de mercado de un inmueble y de hecho no deberá exceder este valor
Para saber el valor del mercado de un inmueble, tienes que solicitar una tasación inmobiliaria a una empresa tasadora.
Actualización del valor catastral
El valor catastral es revisado constantemente y es actualizado de acuerdo a los coeficientes de las Leyes de Presupuestos del Estado.
El Ministerio de Hacienda y Función Pública tiene entre sus tareas principales, realizar el registro administrativo de todos y cada uno de los bienes inmuebles del país.
Sean de las características que fueren, urbanos, rústicos o con particularidades especiales, es decir los destinados a producir energía eléctrica, petróleo y gas, autopistas, túneles, aeropuertos y puertos.
El mismo contiene información referente a la ubicación, superficie, el uso o destino del inmueble, los datos del titular, las características económicas, jurídicas y físicas del mismo, su representación gráfica y el valor catastral.
Así es pues que el valor catastral calificado como el valor administrativo que es asignado al inmueble basado en el valor del suelo y el valor de las construcciones.
Además de ciertos criterios que puedan establecer normativamente los diferentes municipios. Así lo establece la Ley del Catastro Inmobiliario en el artículo 22.
Valor catastral solo como referencia general
Tener acceso a la información catastral puede ser una referencia de valor de inmueble, pero repetimos «solo como referencia».
Ya que son valoraciones poco precisas destinas a la administración publica y no se tienen en cuenta todas las variables, como por ejemplo el estado del inmueble, las vistas, estado particular de la vivienda, distribución, etc.
Esta labor que llevan adelante los servicios centrales y las gerencias de las provincias o ciudades autónomas de España facilita, en primer lugar, el censo de inmuebles, los datos de quien posee la titularidad y el valor catastral.
Muy particularmente, el valor catastral se emplea para precisar la capacidad económica del titular de la vivienda y sirve de base para el cálculo de algunos impuestos, entre ellos, el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) y el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (IRPF).
Estos se pagan al Ayuntamiento y al Estado, respectivamente. Cabe destacar que el pago anual del IBI es de carácter obligatorio, pues se considera como una de las fuentes de ingreso principales de los ayuntamientos españoles.
De este modo, Catastro, al calcular el valor catastral, le otorga al inmueble un valor monetario en función de sus características y le asigna un código de veinte caracteres.
Consideraciones finales acerca del valor catastral.
En multitud de ocasiones se calcula un valor por encima de su valor real con lo que genera una mayor recaudación indebida de impuestos.
En todo caso, es imprescindible que conozcas que a la hora de adquirir un inmueble el valor catastral.
Pues puede darse el caso que consigas un piso a un precio bajo con relación al valor del mercado pero que, al revisar el IRPF, debas tributar alrededor del 7% del coste de la propiedad.
Toma en cuenta que para el Ministerio de Hacienda el valor de vivienda no significa el precio que podemos pagar por ella, sino tan solo su valor catastral.
Recuerda que el cálculo lo realizan sobre la base imponible del valor del catastro y no olvide que si considera que existe alguna discrepancia en el valor catastral, puede efectuar una reclamación.
Solo de este modo podría evitar el pago injusto de impuestos y este tipo de reclamaciones pueden ser demostradas al realizar una tasación real por parte de un perito competente.
Para mayor asesoría si tiene dudas sobre calcular valor catastral inmueble o en relación a las discrepancias puede contactar a Tasaciones Tassen.
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