La valoración de una vivienda, piso, local o terreno conlleva un proceso relativamente estandarizado ante lo que surge la interrogante ¿Se puede tasar un inmueble sin verlo?
Esta podría ser una pregunta bastante polémica, porque en algunos casos la respuesta va a ser un rotundo NO mientras que en otras circunstancias la respuesta puede ser “SI”.
¿De qué depende? ¿Cuándo es posible tasar un inmueble sin verlo? ¿Cuáles son las ventajas y desventajas de una tasación sin visita del perito?
Siga leyendo para aclarar estas dudas…
Contenidos
¿Es posible tasar un inmueble sin verlo?
Si es posible pero NO ES VALIDO en todos los casos, va estar sujeto a la finalidad de la tasación, por ello considere que:
- Para las tasaciones hipotecarias se requiere por Ley de una inspección presencial del interior del inmueble.
- En el caso de las tasaciones para el pago de impuestos no es siempre necesaria la visita del perito.
Es por esta razón el primer paso antes de solicitar una tasación inmobiliaria es definir cuál es la finalidad de la misma, porque justamente de ello va depender la obligatoriedad o no de la visita por parte del perito tasador.
Tasación inmobiliaria ¿Cómo se realiza?
Como explicábamos previamente la tasación de un inmueble es un proceso estructurado, normalmente el similar en casi todos los casos.
Aunque puede variar conforme la complejidad de la tasación u otros factores relativos al inmuebles o el motivo de la tasación.
Pero antes de proseguir con el tema vamos a resumir ¿cual es el procedimiento común de una tasación inmobiliaria?:
- Verificación de la documentación para detallar la ubicación, superficie, distribución, características, otros
- Revisión del inmueble para cotejar la información contenida en los documentos y comprobar la calidad y estado de conservación (en este punto es cuando se requiere la visita del inmueble).
- Investigación y análisis de datos; normalmente se necesita estudiar el mercado inmobiliario, así como depurar, comparar y procesar la información de manera estadística. A esto es lo que se conoce como “Método comparativo”, aunque es posible aplicar otras metodologías de acuerdo a las necesidades de la tasación.
- Definición del valor: el perito estima el valor conforme al análisis previo realizado.
Tasación de inmuebles sin la vista del perito.
Actualmente existen muchísimas herramientas que nos podrían llevar a pensar que se puede prescindir de las visitas del perito para una tasación inmobiliaria.
Por ejemplo, se puede optar por una tasación online con simuladores de tasación que permiten obtener una valoración tan solo al llenar un formulario de datos.
Sin embargo, no debe olvidarse que este tipo de valoraciones solo tienen carácter orientativo y carecen de precisión porque pueden omitir información relevante sobre el inmueble.
Tasación online sin visitas ¡Precaución!
Las tasaciones online se basan en el valor de mercado, es decir parten del análisis comparativo de inmuebles similares generalmente.
Pueden realizarse a través de un simulador online gratuito y en otros casos son validadas por un tasador.
Los simuladores normalmente se apoyan en bases de datos de “inmuebles similares” y aunque es una salida bastante rápida para tener una referencia de valor, estas pueden carecer de precisión.
De hecho, la distorsión del precio en tasaciones online sin visita usando simuladores puede estar en rangos qué superan el 40% en algunos casos.
Tasación no presencial ¿Cuál es la otra opción?
Además de los simuladores de valoración existen otras posibilidades para realizar una tasación no presencial.
Esta seria solicitar una tasación vía online a una empresa tasadora y apoyarse en herramientas como fotografías y/o vídeos del inmueble, o también una videollamada para inspeccionar la vivienda.
Es decir, proporcionar una “visita virtual del inmueble”, de este modo se le podría permitir al técnico, arquitecto o perito verificar las características y detalles de la propiedad a valorar.
Así tendrá una mejor visión de la propiedad, no obstante, todavía se pueden presentaran limitaciones como por ejemplo la imposibilidad de comprobación de medidas, especialmente cuando sea imprescindible por una reforma reciente por ejemplo.
A su vez también este tipo de valoraciones puede tener una carga de subjetividad debido a que quien suministra la información podría omitir detalles relevantes.
¿Qué pasa si desea tasar una vivienda y no se puede acceder a ella?
Lo más recomendable siempre es realizar la tasación presencial, pero ¿qué pasa si por algún motivo no puede acceder a la vivienda?
Hay situaciones donde no es posible tener acceso al inmueble por discrepancia con los inquilinos o dueños y es posible que requiera una tasación sin visita, como en los siguientes casos:
Tasar una vivienda alquilada.
Es común que el inquilino se niegue o coloque trabas al propietario de dar el acceso a los peritos para realizar la tasación, especialmente cuando se desea ajustar la renta o vender la propiedad.
Tasación herencias o divorcios.
Cuando uno de los herederos o conyugues vive en el inmueble que se desee tasar puede poner obstáculos para realizar la visita.
Si no se cuenta con una orden judicial es probable que requiera tasar el inmueble sin la visita del perito.
Tasaciones no presenciales en pandemia.
Durante estos últimos dos años la bioseguridad ha sido un tema de preocupación común, es comprensible que algún cliente no desee una visita por temores relacionados con la pandemia.
En todos estos casos podría optar por tasaciones no presenciales y para ello puede consultar directamente con Tasaciones Tassen para orientarlo en el tema.
Sin embargo, tenga en cuenta que la validez de este tipo de tasaciones va depender exclusivamente del fin para el que ha solicitado la tasación.
¿La visita del perito de Hacienda es obligatoria para tasar una vivienda?
Conforme a la disposición de la Sala del Tribunal Supremo, la visita personal del para tasar un bien inmueble no es obligatoria según lo señalado en sentencias núm. 274/2015, de 27 de marzo. 296/2015, de 9 de abril, 315/2015, de 14 de abril, y otras),
A menos que existan circunstancias que exijan el reconocimiento directo del inmueble por parte del perito.
De hecho, articulo 160.2 del el Real Decreto 1065/2007 art. 160.2 sobre los medios de comprobación de valores establece que:
El dictamen de peritos, será necesario el reconocimiento personal del bien valorado por el perito cuando se trate de bienes singulares o de aquellos de los que no puedan obtenerse todas sus circunstancias relevantes en fuentes documentales contrastadas.
Pero no pasa lo mismo con el método de coeficientes sobre el valor catastral, en este caso la visita no es obligatoria lo que da pie a valoraciones menos precisas sobretodo por que para calcular el valor catastral siguen métodos con menos detalle.
Reciente fallo del tribunal sobre la obligatoriedad de las visitas.
Recientemente el Tribunal Supremo aclaro la forma en que deben ser tasados los inmuebles por parte de la Administración Tributaria.
En su sentencia del 21 de enero de 2021 señala la obligatoriedad de que un perito de la Administración visite de forma personal y directa una casa o un edificio.
Esto con el fin de determinar si lo que se ha pagado por él es su valor real y determinar el pago de impuesto correspondientes
Esta sentencia que contradice las actuaciones realizadas en varias comunidades autónomas hasta el momento, razón por la cual muchos usuarios requieren realizar tasaciones periciales contradictorias tras darse cuenta que la valoración no se ajusta a la realidad del inmueble.
Proceso de tasar un inmueble sin verlo.
El proceso de tasar un inmueble sin verlo requiere de igual manera suministrar cierta información relativa al inmueble, tales como:
- Datos catastrales.
- Información de registro.
- Detalle de las características del inmueble: (distribución, acabados, etc.)
Bajo estas circunstancias es vital la veracidad de la información suministrada por parte del interesado especialmente en cuanto a las características interna y el estado de conservación.
De hecho, de ello va depender en gran medida el grado de precisión al momento de estimar el valor del inmueble.
Ventajas de tasar un inmueble sin verlo.
Las dos claras ventajas que proporciona una tasación no presencial son: la rapidez y el bajo coste de la valoración.
Tiempo de entrega.
El tiempo de entrega es variable, en algunos casos es de inmediato especialmente si se trata de un simulador online de tasación.
No obstante los lapsos pueden ser mayores de 24 a 48 horas , dependiendo de la carga de trabajo del tasador y la complejidad de la tasación.
Coste de la tasación.
Al no requerir la visita y movilización del perito, los costes serán menores que una tasación presencial.
Incluso algunas páginas las ofrecen de manera gratuita para enganchar a sus clientes, pero no olvide la mayoría de estas tasaciones gratuitas son de carácter referencial, con distorsión y no tienen validez jurídica.
Limitaciones de tasar un inmueble sin verlo
Ahora bien, no podemos dejar de lado las desventajas de tasar un inmueble sin realizar la respectiva visita del perito.
La principal desventaja es la distorsión en el valor real del inmueble, lo cual es común especialmente cuando se emplean simuladores de tasación.
En resumen, siempre habrá que enfrentarse principalmente a estas limitaciones:
Imposibilidad de corroborar información.
Cuando no se realiza la visita no es posible corroborar:
- Las medidas del terreno o de las construcciones edificadas en él, por tanto, si existe alguna discrepancia a favor o en contra será omitida.
- La calidad de la construcción o la presencia de patologías constructivas que puedan afectar el valor.
Por ello, debe tener precaución al solicitar tasaciones online que valoran el inmueble de manera superficial.
Si no es posible acceder al inmueble para realizar la visita tasación asegúrese de contar con la asesoría de expertos que puedan profundizar en el análisis de su inmueble aun sin realizar la visita.
Heterogeneidad y falta de transparencia del mercado inmobiliario
No existen dos viviendas iguales, aun cuando se encuentren dentro de la misma urbanización o edificio, rara vez se conseguirá con dos inmuebles exactamente iguales.
Por lo tanto, es difícil aplicar el criterio de “similitud”, aun cuando físicamente sean idénticas, puede variar la ventilación, la orientación, el estado de conservación etc.
Respecto a la transparencia, hay que acotar que cada propietario puede fijar los precios de venta conforme a su conveniencia o necesidades.
Quien no tiene prisa en vender puede fijar precios altos y quien desea vender rápidamente puede establecer precios muy bajos.
Tome en cuenta que los simuladores de tasación no van a considerar estas inconsistencias a diferencia de una empresa tasadora.
Tasar piso sin verlo.
Independientemente del tipo de inmueble a tasar la situación es la misma, bien sea que se trate de una vivienda, piso o local.
En el caso de un piso, hay que destacar que aun cuando se pueda comparar con similares dentro del mismo edificio cada unidad habitacional tiene características diferenciadoras que forman parte de valor.
Como por ejemplo los acabados, el estado de mantenimiento, la situación dentro del edificio y las vistas, todos estos son aspectos a considerar.
¿Cuanto cuesta tasar un inmueble sin verlo?
El precio de tasar un inmueble sin verlo es variable, va depender del caso en particular, la superficie del inmueble a tasar y los criterios del tasador o empresa tasadora. El precio puede ir desde 7€ hasta 150€.
También está la posibilidad de usar simuladores de tasación que generalmente son gratuitos pero la gran mayoría son pocos precisos.
¿Quién puede realizar la tasación de un inmueble sin verlo?
Todo perito tasador debidamente cualificado y certificado por asociación u organismo competente para esta labor que pueda aplicar los procedimientos y metodologías de tasación de manera objetiva.
¿Necesita orientación respecto al tema? Consulte a tasaciones Tassen aquí.
