¿Qué es un estudio de mercado?, ¿Cómo hacer el análisis e investigación del mercado para proyecto inmobiliario?, descubralo aqui….
Los proyectos inmobiliarios no nacen de un día para otro, se requiere realizar una serie de actividades fundamentales para el éxito que empiezan con la planeación del mismo.
Es importante que todas las partes involucradas en el proceso tengan claridad en cuanto a los beneficios o desventajas que implica la ejecución del proyecto.
Contenidos
Estudio de mercado inmobiliario ¿Cuál es el objetivo?
El estudio de mercado se debe hacer de manera imprescindible para que el inversor evalué el escenario antes de lanzarse directamente a la negociación sin medir las consecuencias.
El objetivo en si del estudio de mercado es tener la seguridad de que el proyecto es viable y que realmente encaja en el mercado existente.
¿Qué es un estudio de mercado y cómo se realiza para un proyecto de inversión inmobiliario en vivienda?
Un estudio de mercado está definido como un proceso sistemático de recopilación y análisis de datos, así como cualquier otro tipo de información relevante.
Implica una evaluación de la competencia y del mercado en general con el fin de definir las posibilidades de éxito en el momento del lanzamiento al mercado de un producto o proyecto.
Otro de los usos comunes de este tipo de estudio de mercado es para conseguir más clientes o relanzar las ventas.
En el caso del sector de la vivienda un estudio de mercado inmobiliario se emplea para conseguir el máximo de información posible para garantizar las ventas, alquileres o posibilidades de captar inversionistas.
¿Como hacer un estudio de mercado en el sector inmobiliario?
El primer paso para realizar un estudio de mercado es fijar los objetivos del mismo y definir el punto de partida, para ello se debe delimitar el área o zona de estudio.
Se debe precisar lo que se desea conocer, ejemplo, conocer: ¿cuál es el tamaño de los apartamentos más vendidos en el centro de Madrid? ¿Cuál es precio promedio?, etc.
Fijados los objetivos será más fácil estructurar la investigación y llevar a cabo el análisis de los datos.
Hay que tener presente que existen estudios de mercado de distintos tipos y algunos que requieren mayor profundidad que otros.
Una manera de realizar un estudio de mercado para“definir el precio de un nuevo inmueble que se desea poner en venta” seria:
Buscar y Analizar las propiedades:
Realizar un análisis de las propiedades de interés es clave; se evaluarán aspectos como el área, tiempo de construcción, servicios y amenidades, distribución, entre otros.
Es decir, si se desea conocer el precio de los pisos obra nueva, hay que enfocarse solo en conseguir información relevante a “pisos obra nueva” descartando el resto.
Los actuales recursos permiten realizar cómodas búsquedas online, las páginas de propiedades inmobiliarias permiten revisar las fotos y conocer las descripciones de los inmuebles lo cual es muy útil.
Evaluación del precio.
Se debe verificar las estimaciones del valor de la propiedad, esto se puede hacer vía online chequeando páginas que ofrecen valoraciones promedios.
Sin embargo, puede que no resulte tan preciso usar estos recursos, sería más fiable apoyarse en estimaciones profesionales como las de un perito tasador.
Recuerde que Tasaciones Tassen cuenta con especialistas en el tema quienes podrán asesorarle en este proceso.
Comparativas de precio.
Se realizan comparaciones de la propiedad analizado con otras que se encuentren en la misma área, considerando aspectos como el tamaño, el precio entre otros elementos.
Definir el valor de mercado.
Esta investigación y análisis permite fijar un rango de precios para el valor de la propiedad en función de los resultados obtenidos.
Presentar los resultados.
El estudio debe abarcar la presentación de los resultados, recomendaciones y conclusiones de la investigación y análisis de los datos.
¿Por qué es importante un estudio de proyecto de inversión de bienes raíces?
Son variados los motivos para llevar a cabo este tipo de estudios, el de mayor fuerza es tener información que permita invertir y realizar una compra exitosa.
Un estudio de mercado permite:
- Determinar en cual zona, ciudad o proyecto es más conveniente invertir.
- Definir las ventajas o desventajas de la negociación.
- Conocer los aspectos demográficos y la evolución de la zona.
- Medir las posibilidades de futuro ¿Es posible que se incremente el valor de la propiedad o no?
- Conocer los rangos de precios del mercado de vivienda para evitar pagos excesivos y negociar de manera consciente.
¿ Cuantos tipos de mercado inmobiliario existen?
En términos de estudio de análisis de mercado inmobiliario se pueden reconocer 2 tipos de mercado que son los que determinarán el tipo de estudio a realizar.
Por tanto, los estudios de mercado para desarrollo inmobiliarios pueden requerirse para captar inmuebles que ya tienen su mercado cautivo o para captar una parte del mercado potencial.
Mercado Cautivo.
En los mercados cautivos la ocupación o uso ya está definido, es decir no se trata de captar una parte del mercado existente.
Cuando se require realizar el desarrollo inmobiliario para un mercado cautivo, el estudio es un poco menos tradicional, se trata entonces de un análisis estadístico de ciertas características de los futuros usuarios del inmueble.
Será necesario obtener información básicamente de las actividades que realizan los usuarios, sus funciones, flujo de personas, identificar problemas, entre otros aspectos.
Toda esta información es relevante para la adaptación de los espacios arquitectónicos para así lograr la adecuación a los requerimientos de los usuarios.
Mercado Potencial
Las investigaciones dirigidas al mercado potencial se pueden clasificar en para desarrollos de: investigación por área o investigación por consumidores.
Ambos tipos de estudio son importantes para desarrollar y operar los proyectos inmobiliarios, en el primer caso se contabiliza y describe gente y en el segundo se miden los gustos preferencias y comportamiento del mercado.
¿ Qué variables se deben considerar al estudiar el mercado consumidor de viviendas?
Entre las variables o aspectos que se considera en el estudio de un mercado inmobiliario o de viviendas son:
Entorno y colindancia.
Se estudia los componentes de la zona geográfica, esto permitirá obtener una visión de los elementos cercanos que pueden elevar o aminorar el valor de los inmuebles.
Como, por ejemplo: escuelas, centros comerciales, lugares turísticos, entre otros.
Competitividad.
Se chequea la competencia de la zona para identificar las fortalezas o debilidades que tiene el inmueble con respecto a la competencia de la misma zona.
Implica la determinación de la oferta y demanda inmobiliaria que hay en una zona geográfica estudiada.
El concepto de la propuesta.
Se debe revisar las características del concepto de la vivienda que se provee ofrecer, la idea es definir si las características se acoplan con las necesidades el mercado.
La Zona.
La zona influye significativamente en el precio de un inmueble, se debe analizar ventajas geográficas de la zona en el cual estará ubicado.
En ocasiones es preciso realizar ajustes en el precio en función de la importancia socio económica de la zona.
Análisis de los precios
Se debe llevar a cabo un análisis de los precios de venta actualizados de las áreas donde se desarrollará el inmueble, esto se logra realizando una comparativa de precios con la competencia.
Oferta, Demanda y Evolución.
A través de un estudio cuantitativo pueden identificar la evolución de la zona donde se tiene pensado invertir, analizando el nivel de oferta y demanda.
Es clave reconocer la demanda potencial de la vivienda que se plantea ofrecer, el precio en el mercado y las alternativas de la competencia para poder hacer el ajuste en los precios.
Medio ambiente y Legislación.
Dependiendo del caso es posible se necesite un estudio ambiental, así como la normativa aplicable en la zona.
¿Cómo investigar y analizar el mercado inmobiliario?
Los puntos claves al momento de investigar y analizar el mercado inmobiliario, independientemente si la expectativa es la venta o la renta de un inmueble son:
- Precio
- Velocidad de la venta
- Características del inmueble conforme al mercado.
- Competencia, se debe medir no solo el producto en función del precio, sino considerar la ubicación y absorción del producto por el mercado.
- Mercabilidad
¿Que es un análisis del mercado inmobiliario?
Un análisis de mercado inmobiliario se emplea como sinónimo de un estudio de mercado y consiste en analizar los valores de mercado actuales de las propiedades similares al inmueble que se desea vender o comprar.
El objeto del mismo es establecer los rangos de precio para que el interesado pueda asegurarse de tomar la decisión correcta.
Ejemplo de estudio de mercado de una casa
Si por ejemplo está pensando en realizar una inversión como la compra de una casa se puede realizar un estudio de mercado para evaluar si es una decisión acertada.
Las partes básicas de dicho estudio son:
1) Objetivos
2) Análisis de la demanda
3) Análisis de la oferta
4) Conclusiones y recomendaciones
En líneas generales el estudio debe informar sobre los siguientes aspectos:
- La ubicación de la propiedad.
- El precio de unidades similares en la zona.
- Qué valores de arriendo tienen propiedades similares.
- Oportunidades de futuro en la ubicación.
- Antigüedad de la vivienda.
- Estado de la construcción.
- Información relativa a permisos.
¿Dónde hacer un estudio de mercado inmobiliario en España?
Puede contar con Tasaciones Tassen si requiere realizar un estudio de mercado inmobiliario en cualquier región España.
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