La reparcelación es un proceso que agrupa varias fincas o parcelas que han sido categorizadas como rurales de carácter urbano, y las somete a un plan de actuación urbanística en la que se busca crear una nueva división, delimitada por los espacios que no pueden ser utilizados para urbanizar y los que sí se pueden aprovechar para fines urbanísticos.
La finalidad de esta reparcelación es distribuir jurídicamente la ordenación urbanística a cada uno de los involucrados–propietarios y entidades gubernamentales de la localidad–, para que se puede regular el uso de las parcelas y los posibles usos que se puede dar a las zonas aptas para edificación.
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Proyectos de reparcelación: qué son y cómo se llevan a cabo
Un proyecto de reparcelación es aquél que se lleva a cabo para delimitar el uso que se puede atribuir a un terreno y, de esa forma, determinas los beneficios que se puede obtener al aplicar la reparcelación de las fincas o parcelas involucradas.
En este tipo de proyectos, los propietarios de las parcelas tendrán que esperar un periodo de tiempo en la que se procederá a evaluar el terreno. En la evaluación, se determinará la clasificación del suelo de la parcela y, posteriormente, el uso que se le puede dar. Dependiendo del uso, si es urbano, no urbano y urbanizable, se procederá a delimitar cuáles son los beneficios que tendrán los propietarios de las parcelas y los terrenos que serán cedidos al municipio de la localidad.
Evidentemente, el estudio del suelo será el primer indicativo del uso que se le puede dar a la parcela, y a partir de ahí es que se puede establecer los parámetros urbanísticos de dicho suelo y evaluar la viabilidad de una edificación, por medio del valor de edificabilidad máxima, la superficie de ocupación, altura de la edificación, entre otros.
Por otro lado, es importante tener en cuenta que en un proyecto de reparcelación se involucra una gran cantidad de documentación que permitirá la acción urbanística, por lo tanto, los propietarios que estén a punto de iniciar un proyecto de reparcelación deberán contar con algunos documentos básicos, como, por ejemplo: información personal del propietario del terreno (escritura de constitución, poder judicial, entre otros), certificación registrada de la parcela, descripción del terreno, memoria justificada, evaluación económica, planos actuales y muchos otros más que dependerán del alcance del proyecto y la cantidad de parcelas que se involucren.
Reparcelación urbanística
La reparcelación urbanística es un término utilizado en materia jurídica y urbanística para llamar el procedimiento en el que se sustituyen las parcelas dañadas de una zona a través de la actuación urbanística en la que se involucra la inclusión de nuevas parcelas aptas para una posterior edificación.
A través de la reparcelación urbanística se busca cambiar las parcelas de un terreno que no cuentan con las condiciones mínimas para utilizar el terreno con fines urbanísticos, pero también se utiliza para determinar cuánto será el valor del aporte que los propietarios de las parcelas deberán sufragar para la transformación de la zona. De hecho, gran parte de la reparcelación urbanística depende del aporte de los propietarios de las parcelas, por ello suelen ser proyectos que se pueden ejecutar por la iniciativa de un colectivo en común, siendo los propietarios de las parcelas los protagonistas. Por desgracia, cuando algunos de los propietarios no están en las condiciones para aportar fondos para la reparcelación, los gastos serán tomados detrayendo superficie de la parcela correspondiente.
Parcelación y reparcelación, ¿son lo mismo?
Aunque pareciera que ambos términos van de la mano, la realidad es que cada uno implica un procedimiento urbanístico diferente. La parcelación, por ejemplo, se trata de dividir una parcela o solar para formar dos o más parcelas nuevas que cumplan con los requisitos mínimos que han sido previstos durante la planificación del proyecto. En cambio, la reparcelación se trata de transformar las parcelas de un terreno rural en terreno urbanizado, es decir, suelo urbano donde se pueda edificar, incluir servicios públicos (agua, electricidad, gas, cañerías, entre otros) y hasta construir espacios verdes para fines recreativos, entre otros usos.
Cabe destacar que, de acuerdo a la Comunidad Autónoma, la reparcelación se trata de una «unidad de ejecución», lo que significa que abarca un aspecto más amplio en la urbanización, a diferencia de la parcelación que hace referencia únicamente a la división de una parcela. En palabras más sencillas, la parcelación divide una parcela vieja para crear más de dos parcelas nuevas, y la reparcelación transforma una o más parcelas rurales en parcelas urbanas.
Conclusión
Los proyectos de reparcelación son una forma eficiente de aprovechar los espacios disponibles en una localidad sin importar las condiciones de este. En palabras sencillas, al llevar a cabo una reparcelación urbanística, una localidad tiene la oportunidad de aprovechar las parcelas rústicas y transformarlas en parcelas urbanas (con calles, sistema de alcantarilla, sistema de electricidad y cualquier otro componente vital para su uso urbano), que puedan ser edificadas y utilizadas con fines urbanísticos –ya sea para viviendas, comercio, entre otros.
Por desgracia, la reparcelación puede ser un proceso muy delicado de ejecutar, en especial porque se puede prestar para fraudes. Es por ello que se recomienda que los propietarios de las parcelas realicen un contrato especificando cada una de las pautas, como, por ejemplo, los derechos que tendrán sobre los metros cuadrados de una parcela rústica posteriormente transformada, así como el beneficio que obtendrá la administración o la comunidad por el proyecto, entre otros.
En conclusión, los proyectos de reparcelación le permiten a una comunidad hacer una repartición equitativa y justa de la ordenación urbanística, para aprovechar los espacios disponibles y utilizarlos de acuerdo a la clasificación de suelo que tenga y su respectiva calificación.