El método de capitalización de rentas, también llamado como método de actualización de rentas, es una de las técnicas que se emplean en la actualidad para calcular el valor de un bien inmueble que pueda ser propenso a generar un arriendo mensual, trimestral, semestral o anual. El método de capitalización se encarga de determinar el valor de un inmueble que genera rentas, ingresos, por lo que aquellos bienes inmuebles que no tienen esta condición no se valorarán por este método.

Hacer el cálculo del valor de renta de un inmueble puede ser muy útil, en especial cuando se desea destinar un bien para dicho fin. Sin embargo, este cálculo no es sencillo de realizar; hay muchos factores que hay que tomar en cuenta y porcentajes que hay que saber aplicar para llegar a el calculo final.

Es por estos y más motivos que todo aquél que tenga interés en conocer qué es el método de capitalización de rentas y cómo funciona, que continue leyendo.

¿Qué es el método de capitalización de rentas?

El método de capitalización de rentas de un inmueble se puede definir como una técnica que ayuda a calcular el valor de tasación actual del inmueble, el cual será el resultado del sumatorio de valores actuales de cada una de las rentas netas imputadas al bien. El cálculo se realiza a partir de varias fórmulas basadas en matemática económica, y por ello es necesario realizar los cálculos de la mano de un experto en el tema. 

En la Orden ECO 805, del 27 de marzo de 2003, se establecen varios artículos que hablan sobre el método de capitalización de rentas y su aplicabilidad, pero también de los requisitos que debe cumplir un inmueble para poder aplicar el método de actualización. El artículo 25, específicamente, habla de que un inmueble demostrará la existencia de su mercado de alquiler siempre y cuando exista un historial de, por lo menos, seis rentas en los últimos meses. Y es que para poder llevar a cabo el método de actualización de rentas es necesario contar con datos que permiten identificar cada uno de los valores, como es el caso, del contrato de arrendamiento. 

El documento de arrendamiento es aquél que pondrá en vigencia que el inmueble puede ser analizado debido a que ya hay existencia de un contrato en el pasado. Además, ligado a esto, en el contrato se debe establecer cuál es el fin del arriendo, es decir, si es por motivos personales del propietario o es por motivos de explotación económica. 

Casos en los que se puede aplicar el método de capitalización de rentas

Para determinar si un bien inmueble puede ser sujeto de renta o no, es necesario dividir los inmuebles en dos tipos: en aquellos que han sido arrendados por sus dueños y los que han sido destinados para un fin económico. 

  • Inmuebles arrendados por sus propietarios: en este tipo de arrendamiento, el valor neto de la renta que se desea capitalizar, se obtendrá a partir de los ingresos obtenidos por el alquiler del bien inmueble. Básicamente, lo que se busca es cubrir los gastos básicos del inmueble a partir de la renta, de modo que el inmueble se mantenga siempre en condiciones para alquilarlo.
  • Inmuebles con fines económicos: todos aquellos inmuebles que están vinculados a un fin económico deberán su renta con fines de capitalización a partir de los ingresos generados por el convenio o negocio en primer lugar. En pocas palabras, la renta se deduce del ingreso, teniendo así el gasto de mantenimiento como un beneficio a largo plazo. 

Cabe destacar que en ambos casos se puede aplicar dos tipos de capitalización: el método de capitalización de renta actual y el método de capitalización de renta esperada o futura. En el primer método se utilizada cuando el inmueble tiene una vida útil larga y, por ende, se pueda hacer uso de ella con fines económicos; y en el segundo, el caso contrario: inmuebles con una vida útil finita o limitada. Por lo general, el primer método es el más utilizado al considerar que la vida útil de la mayoría de los bienes inmuebles es casi perpetua y, por ende, el valor de la renta no sufre muchos cambios, pero a fin de cuenta dependerá de los datos que se tengan. 

Por otro lado, en el Orden ECO 805, del 27 de marzo de 2003, se establece en el Artículo 24 de «Aplicabilidad del método de actualización»que: “1) el método de actualización de rentas será aplicable, siempre que se cumplan los requisitos establecidos en el artículo siguiente, a la valoración de toda clase de inmuebles susceptibles de producir rentas y a la de los derechos reales señalados en el artículo 52.2 (Aplicación), salvo las opciones de compra, y 2) mediante este método se calculará un valor técnico que se denominará valor por actualización, que permite determinar tanto el valor de mercado de un determinado bien como su valor hipotecario.”

Conclusión

El método de capitalización de renta es una forma segura y precisa para determinar el valor de un inmueble que genera ingresos, sin importar las condiciones de este (como su antigüedad, vida útil, transacciones pasadas, valoraciones, entre otros) y los motivos por el cual se desee realizar la actualización de rentas y su conocer su valor en la actualidad.