Un coeficiente corrector es un valor asignado predeterminado que se aplica en una formula matemática para que al comparar dos bienes en una valoración que son parecidos pero no son exactamente iguales, se adapte teniendo en cuenta esas diferencias.
De este modo se consigue homogeneizar la muestra y aplicarte los atributos correspondientes en forma de porcentajes o multiplicaciones, de tal manera que se tengan en cuenta esas diferencias de tal modo que queden compensadas esas diferencias y por tanto repercutan en el resultado final.
Si no se aplicaran coeficientes correctores es como si se estuviera valorando dos bienes de igual a igual sin que en realidad lo sean, lo que distorsionaría el calculo resultante y por tanto la valoración.
En valoraciones o tasaciones inmobiliarias, es imprescindible usar coeficientes correctores para homogeneizar las muestras y por tanto lograr una valoración lo más precisa posible.
Generalmente cuando se hacen tasaciones en asuntos comunes, cuando la finalidad de la tasación no es muy exigente como puede ser, conocer el valor actual de mercado de un inmueble u otras situaciones similares, se pueden utilizar 5 o 6 coeficientes correctores, pero cuando la tasación es para un asunto de importante trascendencia como puede ser un asunto judicial por ejemplo, se pueden llegar a utilizar todos los que sean relevantes para efectuar la valoración teniendo en cuenta todas las características del inmueble a tasar.
Coeficientes correctores mas usados:
- Coeficiente corrector superficie
- Coeficiente corrector calidad
- Coeficiente corrector antigüedad
- Coeficiente corrector dormitorios
- Coeficiente corrector ascensor
- Coeficiente corrector altura o planta
- Coeficiente corrector aseo
- Coeficiente corrector vistas
Algunos tasadores que están acostumbrados a hacer tasaciones con programas y software informáticos donde el proceso esta muy optimizado donde apenas tienen que pensar y tomar decisiones de que coeficientes son mas interesantes usar y porqué en función del caso, pero hay que conocerlos todos.
El que esta curtido realizando dictámenes periciales judiciales con importante trascendencia a mano, sin programas informáticos y conoce al detalle el proceso de valoración hasta el resultado final, lo entiende y puede tomar mejores decisiones con resultados mas precisos y rigurosos ya que controla el proceso.
Hemos probado algunos software de valoración inmobiliaria y algunos esta mal hechos, no lo han configurado bien los cálculos y los porcentajes asignados por lo que en alguna tipologías de inmuebles las valoraciones que muestran son erróneas , por ejemplo en la valoración de locales.
A continuación vamos a nombrar todos los coeficientes correctores que se pueden usar en valoración inmobiliaria sin contar lo anteriormente mencionados.
Otros coeficientes correctores:
- Coeficiente corrector ático
- Coeficiente corrector reforma baño (1), (2), (3)
- Coeficiente corrector reforma aseo (1), (2), (3)
- Coeficiente corrector reforma cocina
- Coeficiente corrector instalaciones
- Coeficiente corrector suelo
- Coeficiente corrector carpintera (interior), (exterior)
- Coeficiente corrector orientación
- Coeficiente corrector ubicación
- Coeficiente corrector interior-exterior
Cada coeficiente corrector tiene unos cálculos asignados de sumas y/o multiplicaciones que van ponderando y ajustando la valoracion en función de las características del bien , o los rangos en los que se muevan sus valores.
¿Como usar un coeficiente corrector?
Por ejemplo, supongamos que el bien inmueble a tasar no tenga ático pero una de las muestras tomadas si, al tener una peor característica el inmueble a tasar se podría ponderar aplicando a ese coeficiente corrector un 0,8 (ejemplo ficticio) y se multiplicaría junto con otros cálculos. De esta manera el valor de inmueble a tasar decrecería un poco al tener una característica (coeficiente corrector) peor que la muestra tomada.
Cada coeficiente corrector tiene un valor asignado de manera predeterminada, no se lo inventa el tasador, solo lo aplica cuando el caso lo requiera.
Ahora que conocen un poco mas sobre la utilidad de un coeficiente corrector se pueden hacer la idea de lo poco precisas que son las valoraciones catastrales teniendo en cuenta que no se accede a la vivienda y por lo tanto no conoce ninguna característica del inmueble para poder ponderar correctamente.
De esta manera es de esperar que salgan resultados tan dispares y distorsionados en los programas de valoraciones catastrales masivas que realiza el estado y con las que determina «un valor» el cual usará para el calculo del cobro de impuestos.
Como pueden ver nos hemos adentrado un poco en que es un coeficiente corrector y cómo usarlo en las valoraciones inmobiliarias, aunque también se usan (con otros valores) en otro tipo de tasaciones.