Una tasación de bienes heredados es delicada, por ello la precisión es clave para evitar un “desacuerdo en la valoración de un inmueble en una herencia”
¿Por qué surgen esos desacuerdos? ¿Cómo se pueden evitar?, si está en medio de este proceso es importante estar consciente de toda la información al respecto.
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El origen…Desacuerdo valoración inmueble herencia.
Los bienes heredados son proindiviso es decir no tienen un único propietario, ni está claramente delimitado lo que le pertenece a cada uno de ellos.
Cada heredero se considera dueño del bien o bienes legados, por ende, no podrá tomar decisiones individuales como vender, donar o alquilar sin el consentimiento de los demás.
Lograr acuerdos puede ser una tarea difícil especialmente si una de las partes no se siente satisfecho, por este motivo la transparencia y precisión en la valoración es fundamental.
¿Quién valora los bienes de una herencia?
Los tasadores de bienes seleccionados para la valoración de herencias deben ser profesionales debidamente cualificados y certificados para emitir informes legales con validez, incluso si acabara en un juicio.
También hay que tener claro que los bienes que conforman una herencia pueden ser variados y pueden estar conformados por:
- Bienes inmuebles: casas, pisos, locales comerciales, terrenos, etc.
- Bienes muebles: Vehículos, ajuar doméstico, obras de arte, etc.
- Productos financieros: las herencias pueden incluir fondos en las cuentas, depósitos y herramientas bancarias, seguros de vida y deudas, también son valorables.
Por ello es importante asegurarse que el tasador esté especializado en el área específica en la que necesita la tasación o que domine todas las disciplinas.
En Tasaciones Tassen contamos con un equipo completo conformado arquitectos, peritos, técnicos y abogados con amplio conocimiento de tasaciones de bienes muebles e inmuebles.
¿Cómo se calcula el valor de un inmueble para una herencia?
Es necesario contar con el título del inmueble para iniciar el proceso, también es necesario verificar en el registro la situación, es decir si posee alguna deuda o hipoteca.
Pero si los herederos no cuentan con las escrituras, no habrá que preocuparse porque se puede localizar acudiendo directamente a los organismos competentes a cada efecto.
Los métodos de valoración usados para tasar bienes inmuebles heredados son los mismos que para otras situaciones y están definidos en las Normas ECO 805/2003:
- Comparación.
- Actualización de rentas.
- Coste.
- Residual.
Valor real de un inmueble heredado, tasación inmueble.
¿Qué se entiende por valor real de un bien inmueble heredado?…
Es necesario tener claro este concepto pues sobre este valor es que se estiman y es importante los impuestos de sucesiones y donaciones que debe pagarse ante la Comunidad Autónoma correspondiente.
El plazo para la liquidación de este impuesto es de seis meses posteriores al fallecimiento del causante.
Y para entender cómo se valoran los bienes inmuebles en una herencia, tenga en consideración que el valor real corresponde al precio que se pagaría por el inmueble en una operación de compraventa cualquiera.
Pero la estimación del valor real a declarar puede calcularse de acuerdo a:
- El valor catastral.
- Valor de adquisición.
- El valor que le sea otorgado por Hacienda, su valor fiscal.
Si el o los herederos declaran al momento de la liquidación del impuesto de sucesiones y donaciones un valor inferior al valor fiscal, es posible que sea objeto de comprobaciones y posteriores compensaciones al fisco.
Solución desacuerdo valoración inmueble herencia.
La negociación es una de las mejores maneras para llegar a un acuerdo, pero no es posible siempre llegara acuerdos favorables que resuelvan los conflictos típicos de una herencia.
Llegado a ese punto la mejor opción es solicitar una tasación de bienes inmuebles de parte de un profesional externo y objetivo.
Es la única manera de garantizar una valoración imparcial y libre de opiniones de valor subjetivas, porque hay que considerar que las partes involucradas pueden tener diversas expectativas y algunas de ellas cargadas de sentimentalismos.
¿Cómo repartir una herencia entre hermanos?
Los problemas entre hermanos son muy frecuentes al momento del reparto de una herencia, siempre suele haber inconformidad de alguno de los involucrados.
Una situación común es cuando la herencia está conformada por un solo bien inmueble como por ejemplo un piso, si son tres hermanos es imposible dividir la propiedad entre los tres.
Sino que serán propietarios conjuntamente porque es un bien proindiviso, si alguno quiere vender y otro no entonces pueden empezar los conflictos.
De igual modo los bienes pueden generar gastos de mantenimiento y es posible que una de las partes desee evadir esa responsabilidad.
Algunas de las maneras de resolver estos de desacuerdo valoración inmueble herencia son:
- Que alguno de los copropietarios se quede con la vivienda y pague al resto de los herederos la fracción correspondiente.
- Vender la propiedad a un tercero y repartir el dinero entre los herederos.
- Resolver el conflicto por la vía judicial
En cualquiera de estos escenarios es vital tener claro el valor real del inmueble para que el proceso pueda darse de una manera fluida.
Si el conflicto se resuelve por la vía judicial y se llega hasta el punto de una subasta esta no será del todo beneficiosa para los herederos porque los inmuebles podrán ser vendidos por debajo del precio real.
¿Que pasa si en una herencia uno de los herederos no quiere vender?
No hay forma de obligar a un copropietario a aceptar la venta de un inmueble de proindiviso, por tanto, ningún heredero está en la potestad de vender un inmueble en su totalidad si no hay consenso entre las partes.
Pero a su vez los copropietarios no están obligados a seguir formando parte de la copropiedad y es posible vender la parte que le corresponde.
En ese caso el resto de los herederos tendrán la prioridad como compradores y tendrán que liquidar el valor de la fracción correspondiente.
Solicitar división judicial de herencia.
La solicitud de la división judicial de herencia puede ser realizada por cualquiera ante la discrepancia existente con una o el resto de las partes.
Los procesos de división judicial de herencia son juicios especiales que determinan el cauce procesal a seguir para llegar a la liquidación y repartición de los bienes y derechos que ha dejado el fallecido.
Se trata de juicios universales que tienen como fin lograr la partición y reparto del total de un patrimonio.
Tipos de soluciones para facilitar el acuerdo entre herederos
La persona que fallece se conoce como causante y para los bienes y derechos puedan ser disfrutados por los herederos se requiere que éstos acepten la herencia.
Todos ellos deben llegar a un común acuerdo, para poder realizar la adjudicación de los bienes y del fallecido formal.
Sin embargo, es posible conseguirse con algunas obstrucciones en el proceso como actitud pasiva de uno o varios herederos y esto puede ser causa de retrasos o paralizaciones, y es por esta razón que muchas veces se llega a la vía judicial.
Otra manera de solventar el problema.
Las leyes de nuestro país introdujeron a través de la reforma de la Ley 15/2015, una vía para llegué a la resolución de este problema.
En ella se contempla la interpelación al heredero para que acepte o rechace la herencia, previamente sólo era posible instarse en el juzgado.
Si uno de los herederos se encuentra en una actitud obstruccionista o interesada se puede buscar una solución de esta manera.
De hecho, en el trámite previsto en el Artículo 1057 del Código Civil se señala que en función de la respuesta que el heredero otorgue, podrán los herederos o legatarios (de la mitad de la masa hereditaria) solicita ante un notario, un contador o partidor que formalice la partición con las adjudicaciones.
División de la cosa común o extinción de condominio
Como se señaló previamente, no se puede obligar a un heredero a formar parte de un condominio o bien proindiviso.
Y es un derecho de cada propietario la división de la cosa común o extinción de condominio, aunque tenga un mínimo de participación.
A menos que hayan establecido entre todas las partes un pacto de no vender, no obstante, estos acuerdos tienen un plazo que generalmente no supera los 10 años, al finalizar el lapso estará en el derecho de vender o no.
Cuando un bien es indivisible y los copropietarios no llegan a un acuerdo de adjudicar a uno de ellos e indemnizar al resto, entonces venderá y repartirá su precio.
¿ Cómo resolver un Desacuerdo en la Valoración Inmueble Herencia?
Tasaciones Tassen ofrece la asesoría de su equipo experto conformado por técnicos, arquitectos y abogados para realizar la valoración de bienes muebles o inmuebles que forman parte de un conflicto por herencia.
Nuestros informes se elaboran con la rigurosidad y objetividad que exige este proceso especialmente ante los desacuerdos de valoración inmueble herencia, y también actúan como peritos judiciales inmobiliarios si fuera necesario.
Además de los servicios de valoración de bienes muebles e inmuebles, ofrecemos:
- Valoración cartera
- Impugnación de plusvalías.
- Valoración de empresas
- Valoracion de Intangibles
- Estudios de patologías estructurales.
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