La valoración inmobiliaria es una actividad que ha evolucionado en el tiempo y se ha optimizado gracias a la aplicación de nuevos métodos y herramientas.
En general, se ha buscado la manera de lograr que a través de la aplicación de las metodologías evaluatorias se pueda determinar el posible valor de un bien inmueble.
No obstante, hay que tener claro que esta determinación debe ser a partir de bases técnicas y fundamentadas y es allí donde entra en juego la Estadística en la Valoración Inmobiliaria
Contenidos
La Razón de la Estadística en la Valoración Inmobiliaria
Es vital que el tasador inmobiliario tenga conocimiento y dominio de los procesos estadísticos, econométricos y matemáticos.
Solo de este modo se puede facilitar la obtención de un valor determinado de manera técnica y verdaderamente fiable.
Antes de abordar otros aspectos es importante tener bien definido el concepto de estadística.
¿Qué es la Estadística?
La estadística comprende realizar estudios que reúnen, clasifican y recuenta todos los hechos que tienen una determinada característica en común.
Con estos datos se pueden llegar a conclusiones a partir de los datos numéricos extraídos, ya que, a partir de ellos, se realizan inferencias basadas en el cálculo de probabilidades.
La complejidad de la Estadística en la Valoración Inmobiliaria.
El uso de metodologías de valoración inmobiliaria que se apoyan en técnicas suponen una mayor complejidad, pero garantiza opiniones de valor más justas y reales.
Sin embargo, los tasadores emplean algunos recursos como la homogeneización o corrección de los datos para poder simplificar el método por comparación.
Para ello, el tasador determina el peso o importancia de las variables que intervienen en la valoración, lo explicaremos por un ejemplo:
Si se dispone de un grupo de datos de pisos algunos con vista al mar pero otros y siendo objeto de avalúo un piso con vista al mar, será necesario corregir esos datos que no son tan similares, en este caso los pisos sin vista al mar.
De manera que el tasador realizará una ponderación objetiva y única para lograr que la serie de datos se ajuste o se acerque al objetivo de la valoración.
¿Qué aporta la Estadística a la Valoración Inmobiliaria?
La aplicación de la estadística en la valoración inmobiliaria permite ampliar el abanico de servicios que las tasadoras le ofrecen a sus clientes.
Porque más allá de sólo describir una muestra de observaciones o testigos al momento de redactar el informe de tasación, se puede incluso inferir otros aspectos
Como el precio del inmueble a través de la relación que esta variable guarda con las características que definen los objetos de valoración, y de los otros utilizados en el modelo estadístico.
Realmente la estadística nos proporciona métodos y técnicas que sirven para describir una muestra de observaciones y el resumen del comportamiento de sus variables, pero además permiten generar modelos predictivos.
¿A qué nos referimos?
Es decir que se pueden tener una idea de datos futuros que ayuden en la toma de decisiones al momento de una inversión.
Y se pueden manejar información amplia desde la relacionada con la rentabilidad promedio hasta el nivel de riesgo.
Apoyo de Herramientas y Softwares.
El desarrollo de las tecnologías de la información permite que hoy en día tengamos una mayor capacidad y velocidad de procesamiento de datos.
Existen programas que pueden ser utilizados por el tasador inmobiliario al momento de llevar a cabo los cálculos estadísticos del informe de tasación, como, por ejemplo:
- La Hoja de cálculo Microsoft Excel.
- SPSS (Statistical Package for Social Sciences).
Tasador Inmobiliario Profesional y las Estadísticas.
El tasador inmobiliario se debe apoyar en dos pilares fundamentales para poder llevar a cabo su labor de manera eficiente:
- Los softwares para el cálculo, que le permitan analizar los datos estadísticamente con velocidad y rigurosidad.
- Una adecuada base de datos que contenga comparables acordes al bien inmueble.
A través de todo este conocimiento estadístico el tasador inmobiliario puede ofrecer un valor añadido y diferenciador en sus informes de tasación
Muestra Estadística para el Análisis inmobiliario.
Cuando se habla de una muestra estadística nos referimos a un subconjunto de datos que pertenecen a una población de datos.
Estadísticamente hablando, esta tiene que estar constituida por un cierto número de observaciones que representen de manera fiable el total de los datos es decir a esa población.
Por ejemplo, si se desea tasar un piso en Madrid, no se puede analizar todas las operaciones compra ventas u ofertas de pisos en Madrid.
Sino que se toma una muestra representativa que permita obtener de manera fiable los resultados.
También se establecen ciertos rangos para limitar las muestras, si el objeto en estudio es un piso de 100 m2, se tomarán datos de pisos entre rangos de 90 a 110 m2 (por ejemplo).
La Calidad de la Muestra Estadística.
Si se desea hacer una buena investigación, es vital que el tasador cuide la calidad de la muestra estadística.
No tiene sentido realizar las métricas estadísticas más complejas con los modelos más sofisticados si la muestra estadística que se tiene no es representativa.
A esto es lo que se llama una muestra sesgada…
Una muestra sesgada se produce cuando los miembros de la población prevista se seleccionan de inadecuadamente, por ende, los resultados también estarán sesgados.
¿Cómo se Obtienen las Muestras Representativas?
Para la obtención de las muestras representativas el tasado deben tomar en cuenta ciertos aspectos, entre ellos las características de una muestra representativa:
- Tamaño.
Una muestra es una cantidad de datos inferior a la población, para que esta sea representativa deberá ser lo suficientemente extensa para predecir el comportamiento del valor.
Ejemplo si existen 3.000 pisos no se puede tomar solo 10 datos para realizar el estudio porque no será representativo
- Aleatoriedad.
La selección de los datos de una muestra estadística debe ser aleatoria, al azar, sin actuaciones planificadas porque esto genera sesgo.
El conocimiento del Tasador Inmobiliario es la Clave.
Un tasador inmobiliario debe dominar una serie de conocimientos y herramientas fundamentales para poder generar informes acertados.
La estadística es uno de ellos, pero no se trata solo de la obtención de datos y utilización de programas que generen resultados.
Sino tener la capacidad de elegir muestras representativas y saber interpretar adecuadamente los resultados.
Nuestro equipo de Tasaciones Tassen cuenta con profesionales cualificados para que los informes de valoración inmobiliaria resulten rigurosos y totalmente objetivo.
¿Dudas? Contáctanos.
