La tasación inmobiliaria se lleva a cabo mediante la emisión de un informe de valoración, cuyo propósito es conocer el valor de un inmueble para diferentes usos como el que se puede realizar la transacción de compra y venta de una vivienda. Por tal motivo, es muy importante saber cómo se realiza una valoración para este propósito.
El proceso de tasación de una propiedad suele despertar una gran curiosidad entre compradores y vendedores de inmuebles. Su importancia puede radicar en que el valor reflejado en el informe de valoración puede determinar o no, una sanción administrativa, una sentencia judicial, una indemnización o en muchos casos la obtención del préstamo que el comprador necesita para concretar el negocio, entre otros supuestos.
En vista de que la tasación inmobiliaria juega un papel muy importarte, debe ser realizada por profesionales que tengan en cuenta todas las variables involucradas para que el precio esté acorde con las características del bien inmueble.
La determinación de un «precio justo»
La tasación de un inmueble es un acto importante en diferentes escenarios como la venta de una propiedad. El vendedor no tiene interés en exagerarlo o subestimarlo. Para fijar el «precio justo», es necesario evaluar un cierto número de puntos de manera objetiva.
Por un lado, el comprador quiere hacer un buen negocio. Por otro lado, el propietario quiere vender al mejor precio. ¿Pero qué es un buen precio?
- Para el vendedor, a menudo está por encima del precio de mercado. El propietario, que tiene una relación emocional con su hogar, tiende a perder objetividad. Es aún más parcial que generalmente desea obtener una plusvalía.
- Para el comprador, el mejor precio estará, por el contrario, por debajo de las tasas del mercado. De hecho, tenderá a examinar los más mínimos defectos para negociar mejor el precio de compra.
Entre las dos estimaciones, existe el precio justo. Eso permite vender una vivienda en un tiempo adecuado.
Elementos que influyen en el valor de una vivienda
Seguramente has notado que en la misma ciudad, se pueden observar diferencias entre urbanismos, pero también de una calle a otra. El medio ambiente, el atractivo de la zona, la notoriedad de la ciudad, la presencia de tiendas locales, buenas escuelas, la sensación de seguridad y las perspectivas de desarrollo del territorio…
Todos estos elementos influyen en el análisis para la fijación del valor y, por lo tanto, se tendrán en cuenta en la estimación del valor de una propiedad.
Las características de la vivienda y el edificio también influyen en el precio de venta. Para estimar una propiedad, se evalúan las fortalezas y debilidades del inmueble para determinar un precio por metro cuadrado.
Los tasadores inmobiliarios tienen herramientas de evaluación que les permiten trabajar de manera objetiva siguiendo las normativas legales, como la ECO 805, por ejemplo.
Pasos para tasación inmobiliaria
La valoración implica un proceso riguroso que implica numerosas verificaciones y validaciones. A continuación te presentamos en 5 etapas lo que consideramos necesario al realizar una tasación inmobiliaria.
- Verificaciones obligatorias en una tasación inmobiliaria
De acuerdo con las normas, la legislación y las indicaciones por las cuales se regula la tasación inmobiliaria, hay algunos controles obligatorios que cada tasador debe realizar.
Algunos de estos se realizan durante la visita presencial del tasador a la propiedad; en otras propiedades, también puede ser necesaria una consulta adicional con los documentos urbanísticos de la Comunidad Autónoma o ayuntamiento. Los pasos incluyen;
- Identificación: es importante verificar que la propiedad a valorar corresponde a la propiedad registrada en la documentación proporcionada.
- Ocupación: el tasador siempre debe verificar y declarar si la propiedad está sola, alquilada u ocupada. Determinar si está ocupada es indispensable, porque la existencia de un contrato puede afectar el valor.
- Interés arquitectónico: es importante saber si la propiedad tiene algún tipo de clasificación, ya que puede haber limitaciones en los trabajos que se pueden realizar en ella.
- Cambios y adaptaciones: en algunos casos hay edificios donde se han realizado trabajos de ampliación o alteraciones que no están autorizados o documentados por adelantado, por lo que puede existir el riesgo de una demolición administrativa y, por lo tanto, no se pueden valorar estos espacios.
2. Colección de elementos en la inspección visual de la propiedad
Cuando el tasador visita la propiedad, debe realizar una verificación del entorno en el que se encuentra, como urbanización, proximidad a los medios de transporte, supermercados, centros de salud y otros servicios importantes, así como las características del inmueble, vistas, calidades, numero de estancias, etc.
Además se debe evaluar la calidad del edificio y el estado en que se conserva, así como si se ha rehabilitado recientemente. Sumado a la inspección visual, el tasador hará las mediciones que considere necesarias para verificar las áreas e investigará para conocer el estado del inmueble.
3. Búsqueda comparable
Una vez que se completen los controles obligatorios y la recopilación de datos, el tasador buscará ejemplos de propiedades comparables en los alrededores (método de comparación) siempre y cuando se den las circunstancias para utilizar este método. Se trata de propiedades con características similares a las de la propiedad a valorar.
En función los inmuebles comparables seleccionados, se debe realizar una homogeneización de las características mas representativas de la propiedad para obtener el valor en metros cuadrados o el índice de valor de la propiedad que se esta valorando.
4. Generar informe de tasación inmobiliaria
Después de recopilar toda la información y los datos, el tasador los tendrá en cuenta a la hora de efectuar la valoración para generar el valor del inmueble, subrayando nuevamente que los datos recopilados en la visita junto con la documentación y los datos del análisis deben reflejarse en el informe de valoración.
5. Emisión del valor de la propiedad, informes al valor de la estructura y supervisión interna.
Una vez que el valor de tasación se emite a la propiedad, el tasador enviará el informe que será supervisado por otro tasador o técnicos de la compañía quien darán el visto bueno del informe previamente a la entrega del mismo a el cliente.
Los técnicos comprueban que los documentos contengan toda la información, además que los documentos sean coherentes con el inmueble y que los métodos de tasación sean apropiados según el tipo de inmueble.
Realizar una tasación profesional será sumamente importante para determinar un valor del inmueble. Los informes de tasación en la mayoría de los casos son requeridos por organismos públicos, particulares, inversores, o instituciones bancarias a la hora de conceder un préstamo hipotecario.