En España existen viviendas de protección oficial (VPO) o viviendas protegidas. Estas tienen la particularidad de que el precio máximo de venta y alquiler se mantendrá durante unos años después de la construcción del edificio; al transcurrir ese tiempo se liberan y se pueden vender a un precio diferente.
Las viviendas protegidas se dividen en descalificadas y protegidas. Las descalificadas se pueden vender al precio determinado por las partes cuando ya han pasado algunos años desde su construcción, con autorización de la Consejería de Vivienda.
Por su parte, las protegidas mantienen un precio máximo legal determinado por la Comunidad Autónoma. La tasación se hace comparando el precio libre y el estipulado legalmente, pero la venta debe hacerse con el menor valor.
Como resultado, las VPO tiene un precio más asequible al público para que las personas con menos recursos económicos gocen del derecho a una vivienda digna.
Regulación de VPO
Las Comunidades Autónomas son las responsables de regular todo lo referente a las viviendas protegidas. Cuando se trata de valorar uno de estos inmuebles resulta imprescindible que se hayan identificado con esa categoría.
Comúnmente la condición de VPO se consigue en la Nota Simple Registral, además de que en la fachada del edificio se coloca una placa que la identifica. A pesar de estos elementos, en el momento de la tasación se recomienda hacer las verificaciones que hagan falta para conocer la vigencia y precios unitarios.
Debe aclararse que los inmuebles VPO de Promoción Privada que fueron calificadas legalmente antes de noviembre de 1978, en la actualidad se pueden vender y rentar con un valor libre.
En cambio, los inmuebles calificados como VPO posteriormente a esa fecha mantienen el valor máximo, con excepción de aquellos casos en que se acredite una situación de vivienda libre. Las dudas en estas tasaciones son aclaradas por un organismo destinado por la Comunidad Autónoma respectiva.
Cuando haya alguna VPO sin descalificar, el valor máximo legal debe ser calculado siguiendo las directrices dictadas en la materia.
¿Cómo se hace la tasación VPO?
Para tasar una VPO que ya fue descalificada de tal categoría, se utiliza alguno de los métodos de tasación más comunes, como el de coste o el de comparación. En este caso no existen limitaciones legales para que las partes establezcan un precio de comercialización.
Un proceso diferente debe completarse cuando el periodo de protección del inmueble se mantiene vigente. Significa que los tasadores tienen la obligación de determinar el Valor Máximo Legal y verificar que el precio sea menor al valor por comparación.
Se trata de un doble método de evaluación que refleja el comportamiento de los precios en el mercado inmobiliario. Vale aclarar que las VPO se construyen para que las personas con menos recursos económicos puedan adquirir un hogar.
Si la comparación del valor de VPO y de las viviendas libres está por debajo del Valor Máximo Legal se entiende que el mercado se encuentra paralizado y en recesión.
Procedimiento para calcular el Valor Máximo Legal
Calcular el Valor Máximo Legal de las VPO no genera complicaciones. El procedimiento consiste en multiplicar el módulo que ha sido determinado según la Comunidad Autónoma por la superficie útil que está reflejada en la Cédula de Calificación Definitiva.
Este paso tiene una notable diferencia con el método de comparación que se aplica a las viviendas libres, pues el tasador se concentra en comparar la superficie útil real de la vivienda para conocer la superficie construida, incluyendo las zonas comunes.
En caso de que la vivienda posea anexos o anejos dependientes, hay que tener cuidado ya que las normativas suelen diferir en los procedimientos a seguir. Por lo general, hay una superficie máxima computable y, si tiene un exceso, no puede hacerse la tasación.
Cada vivienda se adscribe a una normativa especificada en la Cédula de Calificación Definitiva. Aquí es donde se hace la consulta del número máximo de anexos, las superficies y el porcentaje del valor de la vivienda. Todo esto debe consultarse para determinar el valor.
En resumen, la tasación de VPO debe arrojar un valor que siempre será inferior entre el Valor por Comparación y el Valor Máximo Legal. Cuando se hayan registrado anejos con la vivienda, se aplican los dos métodos en cada uno y después se suman todos los valores que han resultado. La tasación será el resultado más bajo de las dos sumas.