La gestión urbanística es una serie de procesos que tienen como objetivo el desarrollo de un terreno urbanizable a partir de la materialización física y jurídica de todos los elementos urbanísticos. El proceso para llevar a cabo un plan de urbanización inicia desde el momento en que un suelo es clasificado como urbanizable y, posteriormente, determinado su uso de acuerdo a su calificación.
La calificación de suelo como urbanizable es el primer paso para llevar a cabo una gestión urbanística, la cual pondrá en marcha cada uno de los actores involucrados para llevar a cabo la transformación del área. Sin embargo, sin importar que el proceso de transformación inicie, la gestión urbanística culminará sólo y cuando el suelo pase a ser urbanizado o edificable, y esto sólo se determina cuando se incluye una transformación jurídica a través de un proyecto de reparcelación y la construcción de elementos urbanísticos, como es el caso de calles, avenidas, aceras, suministros de servicios básicos (agua, electricidad, gas, entre otros) y espacios verdes.
En términos generales, saber cómo se lleva a cabo la gestión urbanística es muy importante para toda persona interesada en mejorar su territorio o realizar un convenio con su comunidad para hacer modificaciones de las áreas urbanas, en las que es necesario tener un conocimiento básico de las distintas situaciones que se llevan a cabo en este proceso, entre otros datos de interés.
Quiénes intervienen en la gestión urbanística directamente
En la gestión urbanística intervienen un cúmulo de entidades compuestas por individuos que tienen en común la visión de aprovechar el suelo y llevar a cabo el proceso urbanístico.
- Entidades públicas: La Administración es el primer ente de índole público que influye en la gestión de todos los procesos urbanísticos, y en este grupo también se pueden encontrar las comunas y hasta sociedades mercantiles que influyen en determinados aspectos de la urbanización.
- Propietarios de terrenos: los dueños o propietarios de las tierras del municipio donde se desea emplear un plan de gestión urbanístico son muy importantes, puesto que ellos en ocasiones se ven afectados por las acciones realizadas en la zona por otras entidades urbanísticas. Algo muy común es cuando se lleva a cabo actividades urbanísticas cerca de un terreno urbanizable de propiedad privada.
- Urbanizadores: todo aquellas personas físicas o jurídicas que influyen de forma significativa en la planificación y ejecución de cualquier plan de urbanización que se quiera llevar a cabo.
- Constructores: son personas o entidades físicas o jurídicas encargadas de llevar a cabo la actividad de construcción de las obras y edificaciones de acuerdo a las normas de instrumentación y ejecución establecidas en la legislación urbanística.
Proceso de reparcelación en la gestión urbanística
Cada uno de los actores involucrados tiene una tarea correspondiente en el plan de desarrollo urbanístico, sin embargo, en el proceso de reparcelación es necesario llevar a cabo ciertas directrices que no pueden involucrar a todos los actores. Por ejemplo, a la hora de establecer las directrices del suelo urbano no consolidado y el suelo urbanizable delimitado, es necesario estudiar cuatro aspectos: la delimitación, la asignación, el aprovechamiento del medio y, por último, el esquema de todo el sistema en general. En conjunto, lo que se busca es crear un orden de cómo estará estructurado en plan parcial de urbanización, de modo que se asignen los distintos usos que tendrán los suelos, su intensidad, la tipología de las edificaciones y, por supuesto, la densidad máxima que tendrán en cada zona.
Del mismo modo se establece cuáles son los espacios que se aprovecharán del medio a partir de la evaluación de equidistribución del espacio y, para finalizar, se esquematiza cada uno de los sistemas del plan de urbanización, lo que incluyen los sistemas generales, como los canales de servicios básicos, las conexiones de redes de comunicación para servicios telefónicos y hasta el sistema de conductos de aguas residuales.
Objetivos del proceso de reparcelación urbanístico
A pesar que el plan de urbanización en teoría contiene pocos pasos, comenzando por el plan parcial, la proyección de la transformación del suelo urbanizable, el proceso de urbanización y, finalmente, la edificación, en ocasiones es necesario establecer cuáles son los objetivos que se desean concretar a partir de la reparcelación, y entre ellos están:
- Distribución equitativa de las ventajas y peso que resultan de la planificación del plan.
- Regulación del modo en que se configuran las fincas.
- Ubicar el plan de aprovechamiento urbanístico solamente en las áreas que son aptas para edificar, en pocas palabras, que sólo en tierras con suelo urbanizable.
- Ubicar las zonas de aprovechamiento que le corresponden al ayuntamiento pero que a fines del plan pueden ser de gran utilidad en la reparcelación del área.
En conclusión, lo que se busca con todo el proceso de gestión urbanística es juntar a todos los actores involucrados –como el ayuntamiento, propietarios, fincas afectadas y cualquier otro– se agrupen para poder llevar a cabo la reparcelación de las áreas. Evidentemente, también es necesario tomar en cuenta otros factores, como la tramitación de los instrumentos que servirán para realizar la gestión urbanística.
Para elaborar en plan general de ordenación urbana es necesario, además de determinar cuáles serán los lineamientos que deben seguir los propietarios, también se debe acordar el tipo de suelo en el que se trabajará, es decir, si ya este ha sido considerado como consolidado o no consolidado. De ser éste último, se debe aprobar un plan especial en el que se determine el proceso de urbanización que se llevará a cabo y el costo del proyecto.
Cabe destacar que en estos costos también se incluye el gasto que harán los propietarios de la urbanización, ya sea por: obras de urbanización, indemnización por derribo, gastos de gestión o por costes de los proyectos.