Proindiviso; definición, vender, disolución

¿El concepto de proindiviso significa lo mismo que condominio o comunidad de bienes?

Esta duda suele ser muy frecuente, y por fortuna, la respuesta es sí. Esta expresión jurídica es equivalente a “condominio”, “comunidad de bienes” e incluso a “copropiedad”.

El proindiviso se refiere, en términos simples, al derecho de propiedad que una persona tiene sobre un bien, sin embargo, este derecho es solo parcial, lo que significa que comparte la titularidad del bien con una comunidad o un grupo de personas. Por ese motivo el concepto es semejante a los demás mencionados.

Cómo se aplica el proindiviso en un caso real

El derecho titular sobre una cosa entre uno o varios titulares es la mejor forma de definir el proindiviso. Una forma rápida de comprender su significado es por medio del siguiente ejemplo: si cinco personas compran una misma vivienda, sin ningún tipo de parentesco, se crea un proindiviso. Esto se debe a que la copropiedad no se basa únicamente en una parte de la propiedad, sino en la cuota que se genera a través de ella. Dicha cuota puede ser abstracta o ideal, lo que significa que cada uno de los copropietarios tendrán un porcentaje del bien.

Siguiendo el ejemplo de los cinco copropietarios de una vivienda, al aplicarse una situación de proindiviso, cada uno de los individuos tendrá una parte de la propiedad en pleno dominio, que en este caso sería un porcentaje de 20% por cada individuo.

División del convenio de proindiviso por uso

Al momento de llevar a cabo una división del bien, los copropietarios del proindiviso deberán respetar el uso al que se le destina el bien.

Por ejemplo, si se trata de una herencia económica, esta puede ser dividida por los titulares, pero si se trata de un conjunto residencial con varias viviendas, si el objetivo de la división es para otros usos que no sean de brindar una vivienda para los copropietarios, la división no se permitirá.

El Artículo 401 del Código Civil aborda lo siguiente: «los copropietarios no podrán exigir la división de la cosa común cuando de hacerla resulte inservible para el uso a que se destina. Si se tratare de un edificio cuyas características lo permitan, a solicitud de cualquiera de los comuneros, la división podrá realizarse mediante la adjudicación de pisos o locales independientes, con sus elementos comunes anejos, en la forma prevista por el artículo 396».

Dicho artículo establece que «los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio […] Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptible de división y solo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable».

Disolución del proindiviso

Una de las características del proindiviso es que ninguno de los involucrados (considerados cotitulares del bien), cuentan con la totalidad del bien. Por ejemplo, si una persona fallece y deja su herencia a varios familiares, tras su deceso se genera un proindiviso entre las personas involucradas a menos que se proceda a disolver el proindiviso.

Y la disolución del proindiviso se puede entender mucho más al conocer lo establecido por el Código Civil en el Artículo 400: «ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa en común. Esto, no obstante, será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no excede de diez años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención».

Por otro lado, también hay que destacar que la disolución del proindiviso se puede anular a través de un acuerdo común o iniciando un proceso judicial, pero siempre y cuando este acuerdo no perjudique a un tercero tal como establece el Artículo 405 del Código Civil: «La división de una cosa común no perjudicará a tercero, el cual conservará los derechos de hipoteca, servidumbre u otros derechos reales que le pertenecieren antes de hacer la partición. Conservarán igualmente su fuerza, no obstante, la división, los derechos personales que pertenezcan a un tercero contra la comunidad.».

Si se opta por la primera alternativa (acuerdo común), esta se puede llevar de varias formas:

  • Dividir el bien en partes iguales para que todos obtengan un beneficio del bien. Pero esto solo se aplica si el bien es divisible.
  • En caso de que no sea divisible, se puede llegar a adjudicar a uno de los copropietarios para que compensen al resto a través de algún beneficio económico o de cualquier otro.
  • Colocar en venta la propiedad a un tercero que no esté involucrado en el proindiviso (en caso de realizar esta opción, se dividiría el monto del precio de venta entre los copropietarios). Esta resolución se puede aclarar en el Artículo 404 del Código Civil, que estipula lo siguiente: «cuando la cosa fuere esencialmente indivisible, y los condueños no convinieren en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio».
  • Uno de los titulares puede comprar la parte de los demás copropietarios si estos lo acceden.

Las opciones son variadas cuando se trata de un acuerdo. Al final dependerá del acuerdo al que lleguen los involucrados, no obstante, en caso de no optar por un acuerdo en común, sino por un proceso judicial, hay solo dos opciones:

  1. Si la totalidad del bien se puede dividir entre los titulares, entonces el acuerdo será la división en partes iguales.
  2. En caso contrario, se procederá a realizar una venta pública del bien (puede ser en subasta) y el monto obtenido será dividido entre los copropietarios. Ahora bien, es importante recalcar que, al acudir a una subasta, las personas que no sean copropietarios deberán pagar en el juzgado el porcentaje del coste del bien que se ha subastado, porque de lo contrario no podrán adquirir el bien.

 

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