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Propiedad horizontal y propiedad vertical
Al momento de determinar los asuntos legales por la cual una comunidad de propietarios se regirá, y así establecer la pertenencia de cada espacio de la propiedad, hay ciertos aspectos que se deben analizar, y por ello en esta oportunidad se hablará de la propiedad horizontal y la propiedad vertical, dos conceptos inmobiliarios parecidos, pero que se diferencian entre sí.
¿Qué es la propiedad horizontal?
Cuando se habla de varias propiedades con propietarios diferentes, se está hablando de una propiedad de tipo horizontal. La propiedad horizontal es una copropiedad que se da entre dos o más propietarios por un bien inmueble que se encuentra dividido por pisos u otras viviendas. Además, de acuerdo a lo establecido en el artículo 396 del Código Civil, la propiedad horizontal se puede diferenciar a través de dos derechos:
- El derecho de propiedad singular y exclusivo, el cual se aplica cuando son elementos privados, como es el caso de varios pisos, locales o hasta otros espacios como los trasteros o las plazas de estacionamiento.
- Y dos, el derecho de propiedad conjunto e inseparable. Este, a diferencia del anterior, hace referencia a los elementos comunes que tiene la propiedad. Por ejemplo, si se trata de un edificio, los elementos serían las escaleras, cajetines para buzones, jardines, entre otros.
La propiedad horizontal se constituye a través de una documentación pública, escrita con el objeto de llevarla ante la notaria por uno de los propietarios o el dueño único. Pero siempre y cuando este o estos reúnan la totalidad del dominio sobre el bien inmueble.
Por otra parte, es importante mencionar que las propiedades horizontales se rigen por la ley de propiedad horizontal, la cual sirva para controlar y garantizar que la convivencia dentro de la comunidad de vecinos que habitan las viviendas o piso, sigan los lineamientos establecidos por los derechos y obligaciones de los copropietarios de la propiedad.
Por ese motivo se debe establecer que las comunidades deben seguir los siguientes lineamientos: tener una junta de propietarios y contar con un presidente, secretario y administrador. Además, tanto el secretario como el administrador pueden no pertenecer a la comunidad.
¿Qué es la propiedad vertical?
La propiedad vertical está compuesta por una o varias propiedades que le pertenecen a un solo propietario. Por ejemplo, un conjunto residencial o un edificio en la que todos los inmuebles pertenezcan a un solo propietario, es una propiedad vertical.
Por tanto, si se trata de un conjunto conformado por varias viviendas, estas pueden obviar los gastos comunes al no haber una comunidad de propietarios. Además, sin importar que se trate de un edificio, conjunto residencial o un centro con varios locales, a la hora de que el propietario desee venderla, esta será vendida como una unidad.
¿Esto significa que no es posible vender las particiones de una propiedad vertical? No, todo lo contrario. Para que sea posible vender una de las partes de la propiedad vertical, se debe crear un coeficiente por propiedad, es decir, realizar una escritura del inmueble modificada, en la que se determina que cada vivienda, piso o local de la propiedad, tienen un porcentaje y que en caso de venderla, no requeriría de la venta total de todo el inmueble.
Diferencias entre la propiedad horizontal y propiedad vertical
Aunque a simple vista las diferencias entre la propiedad horizontal y la propiedad vertical parezcan obvias, es de vital importancia discernir sobre aquellos aspectos singulares de cada una. Para empezar, la propiedad horizontal cuenta con un derecho de pertenencia especial y exclusivo, el cual engloba a su vez ciertos elementos de privación propios, en cambio, en la propiedad vertical, el bien inmueble es el único que posee la pertenencia sin importar las viviendas, locales o cualquier otro espacio que pertenezcan a la propiedad.
En esa medida, el proceso más viable a seguir es que el dueño de la propiedad rentabilice el bien inmueble por medio de un arrendamiento, en especial si es para un objetivo en concreto, como, por ejemplo, uso comercial, cultura, de entretenimiento, profesional, entre otros. Por lo tanto, cuando se trata de una propiedad vertical, en esta no se lleva a cabo una comunidad de propietarios como en la propiedad horizontal. Sin embargo, el duelo (o los dueños) del bien inmueble están en la obligación de mantener la propiedad en buen estado y encargarse de otros asuntos, como las obligaciones fiscales y administrativas que correspondan al inmueble.
Una forma sencilla de ver la diferencia entre la propiedad vertical y la propiedad horizontal es: la propiedad vertical es cuando un inmueble le pertenece a un único dueño, como el caso de un hotel o restaurante, por ejemplo. En cambio, la propiedad horizontal se puede aplicar a un conjunto residencial que tiene varias viviendas o hasta un edificio con pisos particulares.