La tasación de un local comercial es una valoración que se utiliza para determinar el precio de este inmueble en un momento específico y con un fin determinado.
Para ello es necesario seguir directrices de la norma ECO 805….
Contenidos
Tasar local comercial.
La tasación de un local comercial se representa mediante un documento legal, y allí mismo se establece cuál es el valor de este bien según el precio de mercado.
Existen varios métodos para realizar la tasación de un local comercial, y, por lo tanto, la elección del más indicado estará supeditada a la finalidad de este documento.
Tasacion online local comercial.
En la actualidad parte de los procesos para solicitar una tasación se puede realizar de manera online, como solicitar el presupuesto, enviar documentos y recibir el informe en digital.
Pero para que la valoración tenga validez legal es indispensable la visita del tasador para la respectiva inspección del local comercial
A lo largo de este texto responderemos todas las preguntas comunes respecto a la tasación de un local comercial.
¿Qué es una tasación de locales comerciales?
Es una evaluación calculada del valor de cualquier tipo de propiedad comercial, las propiedades pueden incluir:
- Edificios de apartamentos y condominios.
- Edificios de oficinas.
- Centros comerciales.
- Sitios industriales y terrenos en venta.
Si esta necesitando una tasación de bienes raíces comerciales para la propiedad que se vende, hipoteca, grava, asegura o desarrolla no deje de leer la información aquí presente.
Esta le ayudara indistintamente si es usted es propietario y/o administra, vende, presta dinero o invierte en inmuebles comerciales.
Nota: la tasación de una propiedad comercial se considera equivalente a una tasación, y las palabras a veces se usan indistintamente y a los efectos de este artículo, nos ceñiremos a la palabra «tasación».
¿Quién realiza una tasación de locales comerciales?
Un tasador profesional de inmuebles es quien realiza este proceso, esta persona actúa como un detective de propiedades para determinar el valor.
El tasador reúne varios hechos, estadísticas y otra información sobre la propiedad y luego, los datos se analizan y se utilizan para desarrollar opiniones de valor.
Un buen tasador de bienes inmuebles posee habilidades analíticas agudas, buen juicio y una sólida comunicación.
¿Quién tasa un local?, información importante.
Dependiendo de los tipos de tasaciones comerciales en las que estén trabajando, un tasador debe tener una licencia o certificación de una asociación profesional competente.
Algunos van un paso más allá y cumplen con extenuantes requisitos de educación y experiencia para convertirse en miembros de asociaciones profesionales.
Todos los tasadores de bienes inmobiliarios deben seguir un código de ética y reglas muy estrictos.
¿Por qué necesita una tasación de un local comercial?
Hay muchas razones por las que se puede realizar una tasación de bienes inmuebles comerciales, tales como:
- Ayudar a los posibles vendedores a determinar precios de venta aceptables.
- Facilitar o a los posibles compradores a decidir sobre los precios de oferta (negociaciones entre vendedores y compradores).
- Ayudar al financiador a establecer un valor de garantía para una hipoteca (propósitos de préstamos hipotecarios).
- Apoyar las negociaciones de arrendamiento.
- Para evaluaciones de impuestos.
- En apelaciones de evaluaciones de impuestos.
- Ayudar con la disolución de empresas.
- Respaldar fusiones corporativas, emisión de acciones o revisión del valor contable.
- Para la adquisición gubernamental de propiedad privada para uso público.
- Evaluar los daños creados por las condiciones climáticas o la contaminación ambiental.
- Determinación de impuestos sobre donaciones o sucesiones.
- Evaluar la viabilidad de un programa de construcción o renovación.
- Estimar el valor de liquidación de los procedimientos de subasta o venta forzosa.
- Guiar a un cliente sobre asuntos de inversión en bienes inmuebles comerciales, tales como metas, alternativas, recursos, limitaciones y tiempo.
- Asesorar a las juntas de zonificación, tribunales y planificadores sobre los efectos probables de las acciones propuestas.
¿Cuál es el proceso general de tasación de bienes inmuebles comerciales?
Los detalles del proceso varían significativamente según la naturaleza del proyecto, sin embargo, la estructura básica del enfoque sigue siendo aproximadamente la misma en todos los ámbitos.
Primero, al igual que en un experimento científico, se identifica el «problema». Esto puede incluir determinar el uso previsto, las características relevantes de la propiedad y las condiciones de asignación.
En segundo lugar, se planifica el alcance del trabajo necesario para resolver el problema. El alcance incluye la cantidad y el tipo de información que se investigará y los análisis que se aplicarán en una tarea.
El tercer paso es recopilar, verificar y analizar datos relevantes. Esto puede incluir datos tales como área de mercado (características generales del área / vecindario) y datos de propiedades comparables (ventas, listados, ofertas, vacantes, etc.).
El análisis también tiene en cuenta cuatro factores: escasez, deseo, utilidad y poder adquisitivo efectivo.
Finalmente, después de seguir estos pasos y principios, el tasador forma una opinión de valor y crea un informe de tasación.
En general, el ciclo completo del proceso de tasación de bienes raíces comerciales puede llevar de varios días a semanas, cuando se tiene en cuenta la inspección y el trabajo de investigación posterior.
Y las tarifas del servicio pueden variar según el tamaño de su propiedad, así como el alcance y la naturaleza de la tasación.
¿Cuáles son los tipos específicos de tasaciones comerciales?
El valor de una propiedad se puede determinar de diversas formas; sin embargo, cada método se basa en datos.
Esos datos pueden incluir detalles sobre la propiedad específica o información general sobre el vecindario, la comunidad, la ciudad y / o la región.
Hay tres tipos principales de enfoques que se utilizan al valorar los locales comerciales:
- El enfoque de costes.
- Enfoque de comparación de ventas / mercado.
- Método o enfoque de capitalización de rentas.
Método de coste:
Básicamente, esta técnica equipara el valor de la propiedad al costo de construir una réplica, también considera la depreciación, asumiendo así un valor justo de mercado para la propiedad comercial.
Obviamente, este método de evaluación viene con su parte de debate. Por ejemplo…
- ¿Cómo puede asumir un sitio similar sobre el que construir?
- ¿Realmente puede esperar costes equivalentes para reconstruir la propiedad?
Debido a estas preguntas (entre otras), el enfoque de costes se usa a menudo para evaluar nuevas propiedades y propiedades únicas con pocas ventas comparables.
Comparación de ventas / enfoque de mercado:
Este método especula que un inversor pagará solo lo que se hayan vendido propiedades similares.
Como tal, el enfoque de mercado / comparación de ventas se basa en qué características de la propiedad son similares y los costos asociados con esas características.
Las características importantes pueden incluir ubicación, tamaño, condición, plano de planta y el área circundante.
Una gran mayoría en la industria de tasación de bienes inmuebles comerciales creen que este es un enfoque más preciso porque se tiene en cuenta el valor de mercado actual.
Método de capitalización de rentas:
Esta táctica implica una racionalización de los ingresos que una propiedad puede generar a lo largo del tiempo.
Los tasadores suelen utilizar este método para propiedades como centros comerciales, edificios de oficinas y grandes edificios de apartamentos, que tienen una gran capacidad de generar ingresos.
Cuando se utiliza este enfoque para una propiedad de alquiler, un inversor considera los ingresos netos generados y otros factores para calcular su valor en el mercado actual, si se vende.
Además, un prestamista examinará de cerca los hallazgos y determinará si confía en que su inversión será reembolsada.
Para determinar una estimación final, el tasador de la propiedad considerará el valor que resulte de uno de estos tres tipos de tasaciones comerciales.
Tomarán en consideración la aplicabilidad / confiabilidad de su enfoque preferido, en relación con el tipo de propiedad que se está evaluando, la idoneidad de los datos procesados y el propósito general de la tasación de bienes raíces comerciales.
El enfoque o enfoques que se consideren más fiables y aplicables tendrán más peso en la determinación de la estimación final.
¿Cuáles son los diferentes tipos de informes de tasación comercial?
Su informe de tasación comercial puede cubrir una variedad de factores importantes. Esto
s factores pueden incluir un análisis comparativo de otras propiedades en el área, una descripción de la propiedad, una estimación del valor de la propiedad y una lista de los posibles riesgos que pueda encontrar.
También puede incluir aspectos negativos que pueden afectar el valor de mercado de la propiedad.
Dependiendo de las necesidades y requerimientos del cliente y del proyecto, el informe de tasación comercial escrito variará en tipo, formato, extensión y contenido.
Hay tres posibles formatos escritos, según lo determinan los Estándares Uniformes de Práctica de Evaluación Profesional, los informes pueden ser de tipo:
- Independientes o autónomos.
- Resumidos.
- De uso restringido.
Informes autónomos:
Este tipo de informe describe completamente los datos y análisis utilizados en la evaluación, detalla una amplia gama de información apropiada dentro del informe real, con referencias mínimas a archivos fuera del informe.
Informe resumido:
Como sugiere su nombre, este tipo de informe resume los datos y análisis utilizados en la tarea, se pueden encontrar datos y / o análisis adicionales en un archivo separado fuera del informe.
Cualquier usuario previsto puede utilizar este tipo de informe.
Informe de uso restringido:
Recoge las conclusiones de la tasación y todos dos los datos y / o análisis se pueden encontrar en un archivo separado fuera del informe.
Este es el tipo de informe de tasación más corto y menos costoso y solo puede ser utilizado por el cliente.
¿Quién puede ver los resultados del informe de tasación comercial?
Los tasadores deben mantener la confidencialidad del cliente y no pueden divulgar los resultados de un informe a terceros sin su permiso.
Cuando programe la tasación, debe repasar quién desea que use el informe una vez finalizado ¿Qué quiere decir esto?
Por ejemplo, es posible que desee compartir la tasación con el vendedor, su prestamista y quizás con un organismo local para recursos de impuestos a la propiedad.
Estas personas o partes serán identificadas en el informe de tasación comercial como las únicas autorizadas a utilizar el informe.
¿Cuáles son los aspectos que se pasan por alto de la tasación de locales comerciales y debes discutir con el tasador?
Un aspecto importante que a menudo se minimiza o se pasa por alto es la selección de la fecha, debe asegurarse que la tasación esté fechada de acuerdo con sus necesidades.
La propiedad se puede tasar en fechas distintas:
- La fecha real de la inspección.
- En una fecha pasada, denominada tasación retrospectiva.
- O en una fecha futura, denominada tasación prospectiva.
Hable con su tasador de bienes inmuebles para decidir qué fecha tiene más sentido en su caso.
Además de la fecha de la tasación, es fundamental que realice su propia revisión de la tasación; vuelva a verificar la información de tasación de local comercial para asegurarse de que su tasador consideró todos los factores importantes.
Por ejemplo, ¿contabilizaron adecuadamente todas las habitaciones de la propiedad y sus características únicas? ¿Cubrieron todas las mejoras que hizo a la propiedad?, entre otras.
Un consejo…
No tenga miedo de confirmar cualquier parte de su tasación de locales comerciales. Hable para asegurarse de que el resultado final sea preciso.
Por otro lado, nunca debe tergiversar los hechos, los tasadores son inspectores e investigadores expertos, que trabajan incansablemente para descubrir el verdadero valor de su propiedad.
Además, no debe retener nada si su tasador le solicita información, esto puede incluir dibujos o planos de la propiedad, una factura de impuestos de la propiedad o declaraciones de ingresos.
Le conviene proporcionar todos los materiales que pueda; al hacerlo, su tasador podrá realizar el trabajo mejor y más preciso posible.
¿Hay algo más que deba tener en cuenta?
Recuerde siempre que las tasaciones de locales comerciales son estimaciones de valor basadas en información limitada.
De esta información limitada, parte se basa en datos de segunda mano, por ejemplo, los tasadores de propiedades no realizan un recorrido de propiedades comparables.
En cambio, basan sus comparaciones en los precios de venta registrados y las descripciones de las propiedades, por lo tanto, no se considerará ningún detalle no registrado que pueda afectar el valor de su propiedad.
Algo a tener en cuenta es que, al analizar propiedades comparables, solo se considera el valor de mercado de las diferencias, no su coste real.
Por lo tanto, una tasación de inmuebles adecuada también dependerá de evaluar con precisión el valor de mercado de las diferencias entre la propiedad tasada y propiedades similares.
Como puede ver, existen muchas fuentes de posibles inexactitudes al realizar una tasación de local comercial.
Como resultado, el tasador puede ofrecerle un rango de posibles valores para la propiedad; no solo un número escrito en piedra.
Sin embargo, para lograr tasaciones precisas la experiencia y profesionalidad del tasador es la clave, en Tasaciones Tassen podrá contar con profesionales cualificados para obtener valoraciones precisas.
¿Cuándo debes solicitar una tasación de local comercial?
Si tienes un local comercial y deseas conocer su valor de mercado es imperativo que solicites este tipo de tasación.
Adicionalmente, es válido mencionar que existen otros casos en los que resulta muy conveniente solicitar una tasación de local comercial, tales como los que te listaremos a continuación:
- Durante procesos civiles, mercantiles, penales o fiscales.
- A efectos urbanísticos o expropiatorios..
- Para ciertas condiciones hipotecarias o financieras.
- Para valoraciones catastrales, legales o privadas.
Las valoraciones privadas son muy demandadas en los casos de negociaciones mercantiles, pero también sirven para elaborar presupuestos, procesar divorcios, dividir herencias, copropiedades, disoluciones y más.
En efecto, también sirven de mucho en la repartición de negocios familiares y en la permuta de fincas, de modo que se trata de un documento muy relevante hoy en día.
¿Quién puede realizar una tasación de este tipo?
Hay que destacar que la tasación de local comercial de carácter privado puede ser realizada por cualquier persona que tenga sólidos conocimientos de los métodos y leyes sobre valoración inmobiliaria.
Pero, es vital que cuente con certificados de formación y este respaldado por una asociación profesional.
Sin embargo, las tasaciones hipotecarias solo pueden estar a cargo de un Arquitecto Técnico, perteneciente a una sociedad de tasación registrada en el Banco de España.
En ambos casos el encargado de realizar la valoración debe tener muy clara la finalidad de la tasación, ya que de esto dependerá la elección del método.
Tassen pone a su disposición un equipo de tasadores profesionales que emitirán un informe de valoración totalmente profesional.
Requisitos para tasar un local comercial.
Los requisitos necesarios para tasar un local comercial realmente son casi los mismos que para tasar cualquier otro inmueble.
Dependiendo del caso algunos de los documentos que te solicitara el tasador son copias de:
- Certificación registral.
- Numero de referencia registral y/o ficha catastral.
- Estatutos de la comunidad de propietarios.
- Licencia de apertura o actividad.
- Contrato de arrendamiento, facturas de pagos o registros en caso de propiedades arrendadas.
- Planos o croquis de planta.
Tasación local comercial gratis.
Los simuladores de tasación pueden proporcionar valores orientativos de un local comercial, normalmente son gratis, pero carecen de la seriedad, precisión y validez de una tasación profesional.
Simulador tasación locales comerciales.
Un simulador de tasación para locales comerciales permite hacerte una idea de su precio de manera rápida, pero su función es mas de carácter referencial.
No se trata de una valoración precisa, en estos casos no se produce la visita del experto al local comercial.
Simulador tasación locales comerciales gratis.
Incluso estos simuladores suelen ser gratuitos, porque trabajan en base a una serie de datos registrados en una plataforma y en con la información que introduzcas en el te genera un valor como referencia
Pero es necesario recordar que los resultados del simulador no tienen validez ante trámites o contratos, es solo un valor estimado orientativo sobre el precio real que en ocasiones puede diferir tanto de su valor real que consiga confundir.
¿Como saber el precio de un local comercial?
Para empezar, hay que diferenciar el precio de valor..
El precio es la cantidad de dinero que pagas o recibes al vender su propiedad mientras que el valor es la percepción de lo que vale en función de su utilidad o lo que representa en un momento dado.
Por ende, el precio lo asigna la parte interesada a su conveniencia, pero para saber si esa suma se acerca al valor real del local comercial necesitaras solicitar una tasación profesional.
¿Cuánto cuesta el metro de un local comercial?
El precio del metro cuadrado de un local comercial depende de diversos factores como su ubicación, características físicas, entorno y mercado.
Pudiendo en cada caso tener un coste especifico que requiere de un análisis profesional para obtener una cifra acertada.
Valoración local comercial.
La valoración de un local comercial asegura la correcta estimación de su valor, sin embargo, es necesario recurrir ante la ayuda de profesionales que puedan emitir informes certificados.
Su opinión de valor se basa en métodos científicos y fundamentados que derivan de análisis de datos y variables fiables.
Valoración local comercial gratis.
La valoración de un local comercial requiere de un profesional certificado que se ha preparado para esta labor a través de una serie de estudios en la materia.
Su servicio normalmente tiene un coste que varía en función de la complejidad de la tasación, sin embargo puede solicitar una tasación de manera gratuita y con descuento si contrata online aquí.
Ejemplo tasación local comercial.
Un informe de tasación puede variar en función del tipo de inmueble o la finalidad sin embargo los principales elementos de esta valoración generalmente se mantienen constantes.
Por ejemplo, un informe de tasación regularmente contiene:
1.Ubicación del local:
Para nadie es un secreto que una buena ubicación tiene repercusiones positivas en el valor de mercado de cualquier propiedad.
Esto se debe a que hay zonas, calles, o comarcas mejor valoradas que otras, y por ende, sus precios muestran claras diferenciaciones.
De hecho, existen casos en los que tu local comercial pudiese tener un precio más elevado que cualquier otro inmueble de este tipo, únicamente por estar ubicado en una mejor calle.
2. El valor de mercado del inmueble:
El valor de mercado del local comercial no es más que el punto de partida de una tasación de esta naturaleza, y por eso la relevancia de este elemento es inminente.
3. La antigüedad del local comercial:
Definir cuántos años de antigüedad tiene el local es a considerar para determinar su valoración actual (En esencia, los locales más antiguos suelen tener una valoración inferior).
4. El acceso a los servicios:
Durante una tasación de local comercial se evalúa si este tiene, o no, un buen acceso a ciertos servicios como:
- Transporte público.
- Zonas de ocio.
- Escuelas.
- Supermercados.
- Áreas verdes.
- Centros médicos, etc.
De ser así, es muy factible que su valor de mercado se incremente considerablemente, lo cual te resultará completamente favorable.
5. La situación interna del local:
Aquí entran en juego las siguientes preguntas: ¿el local da hacia la calle?, ¿está ubicado en un piso?, ¿es soleado o está orientado al sur?, ¿es oscuro o está bien iluminado?
Todos estos aspectos modifican el valor de mercado de la propiedad, y por ende, no pueden subestimarse bajo ningún pretexto o circunstancia.
6. Calidad de los materiales:
Los materiales de construcción de mala calidad se asocian a locales poco atractivos, y por ende, sus valoraciones sufren caídas.
7. El tamaño:
Durante una tasación de local comercial se define su superficie en metros cuadrados, así como la distribución del espacio.
8. Equipamiento del inmueble:
El tasador deberá determinar si el local está vacío o amueblado, o si posee un buen suministro de agua, o una correcta instalación eléctrica.
Precio metro cuadrado local.
El coste por m2 es de los espacios comerciales suelen ser mas altos que el precio por m2 de vivienda, porque generalmente se requieren más instalaciones por m2.
Es decir en cuanto a iluminación, aire acondicionado, voz y datos, entre otros.
¿Cuánto cuesta la tasación de un local?
Debes saber que este valor dependerá de ciertos factores trascendentales, como la ubicación del inmueble, su antigüedad, o su estado generalizado y planta.
Por lo tanto, lo más recomendable es contratar este servicio a nivel profesional, ya que así te asegurarás que el presupuesto sea bien invertido, y obtengas una valoración del local comercial realista, segura y fiable.
Tasar local comercial precio.
En promedio, el precio de una tasación de local comercial oscila entre los 150 y los 1.400 euros.
Realmente para saber el precio exacto es preferible solicitar un presupuesto para tu caso en específico.
Puedes consultarle al equipo de TASSEN, estamos conformado por expertos completamente facultados para asumir una gran variedad de proyectos de tasación y a precios competitivos.
Tenemos la capacidad de realizar desde las valoraciones más comunes hasta las complejas o desafiantes a nivel inmobiliario. ¡Somos especialistas en tasaciones complejas!
Tasación de locales comerciales, ¿qué servicios te prestará el tasador?
Es muy importante que conozcas los servicios que te prestará el tasador, o la persona que realizará la valoración de mercado en tu local comercial.
Por eso te compartiremos algunas de las tareas que deberá asumir con profesionalidad, compromiso y rigor:
- Visita al local, durante la misma se encargará de comprobar las características del local, tomar fotografías, hacer mediciones in-situ, o levantar los planos acotados y más.
- Una vez que haya recolectado todos los datos procederá a elaborar el informe de tasación, según lo estipulado en la Norma de Valoraciones ECO 805/2003, del 27 de marzo.
- Emitirá el Certificado de Tasación, o dictamen, así sea para finalidad judicial, bancaria o fiscal.
En resumen, te prestará un servicio completo y de alta calidad, siempre y cuando te asegures de que esté 100% facultado para completar estas tareas con éxito.
SOLICITA UNA TASACIÓN DE LOCAL COMERCIAL.
En definitiva, si te interesa conocer la valoración de mercado de tu inmueble debes solicitar una tasación de local comercial.
Por último, no olvides que existen algunos elementos importantes que surtirán efectos positivos o negativos en el precio actual de tu propiedad, como su ubicación, antigüedad, tamaño, calidades o ingresos.
Puedes calcular el precio de tasación de tu local en menos de un minuto con nuestro calculador de presupuestos instantáneo, si tienes alguna duda puedes ponerte en contacto con atención al cliente
