El valor fiscal de un inmueble está asociado a la cantidad sobre la que se calculan los impuestos justo cuando se lleva a cabo una transmisión, y se establece dependiendo de la sociedad autónoma donde esté asentada la propiedad.
La forma de calcularlo considera ciertos elementos como el valor de la construcción y el terreno, además del índice de aprovechamiento de ambos en el espacio, entre otras consideraciones. También puede solicitarse ante la hacienda autonómica, y su valor legal será de tres meses
La diferencia del valor fiscal con el valor catastral es que este último es de tipo administrativo que se calcula por los datos de la obra en el catastro y tiene que ver con la construcción y el suelo.
En el caso del valor fiscal, el modo de obtención es diferente según la comunidad autónoma en la que se encuentre la vivienda, unas hasta dan la facilidad de hacer la solicitud vía web, con la introducción de datos específicos de la propiedad, como el lugar donde está ubicada y su valor catastral.
Otras comunidades ofrecen la opción de obtener el valor con la utilización de una fórmula o coeficiente específico multiplicador, a sabiendas que calcular este monto es determinante a la hora de escriturar, sea en caso de una herencia o una compraventa, para establecer esta cantidad como una cantidad mínima.
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¿Cuándo es necesario conocer el valor fiscal de un inmueble?
Tener la noción de esta cifra se convierte en necesario en casos como en la cancelación del Impuesto por un inmueble, ITP, debido a que si la declaración se hace por un monto más bajo que el que ha sido fijado por Hacienda, se podría enfrentar dificultades ante el fisco, como recibir una liquidación complementaria.
De igual forma, conocer el valor fiscal de un inmueble es de gran importancia, ya que se debe cancelar el llamado Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas (ITPO) con esta cantidad.
Cuando se recibe una propiedad en donación o herencia, el impuesto a cancelar es el de Sucesiones o Donaciones (ISD), y el importe dependerá del valor de la propiedad.
Si es cancelado un impuesto por una cantidad inferior al que tiene legalmente el inmueble, otorgado por Hacienda, se puede hacer una comprobación, y de no estar de acuerdo el propietario puede entregar una reclamación.
El valor catastral
En el caso de catastro, no está demás aclarar que se trata de un registro que administrativamente se almacena en el cual está detallada toda la descripción de los bienes inmuebles. La inscripción es gratuita y de tipo obligatorio, en el que se le fija a cada propiedad una referencia de 20 dígitos que pasa a ser su identificación.
Coste de la construcción, gastos de producción, valores de mercado, suelo y vivienda, localización del inmueble, entre otras condiciones, son los criterios de cada municipio para hacer el cálculo catastral, que finalmente será un dato protegido al que solo tendrá acceso el propietario de la vivienda.
Generalmente, el monto que se emite no supera al valor de mercado y puede ser actualizado, con el uso de coeficientes que han sido avalados en el presupuesto general del Estado.
Las transmisiones
Actualmente, y como fue reseñado anteriormente, se puede realizar una reclamación cuando no se está de acuerdo con la valoración llevada a cabo por Hacienda, situación que antes era poco común.
Sin embargo, y debido a la crisis inmobiliaria, ocurre con frecuencia que el valor catastral es superior al del mercado, en estos casos se hace necesario hacer la presentación de una tasación contradictoria, donde quede asentado el valor real del inmueble, para que así la cancelación de los impuestos sea justa.
Existen muchas empresas de tasaciones que han venido modificando el valor fiscal de la gran diversidad de inmuebles que existen, sean viviendas, oficinas, locales, terrenos o edificios.
Para ello, los contribuyentes pueden, mientras se tiene abierto el procedimiento abierto de inspección, corregir el valor asignado en un principio en el documento conocido como autoliquidación de Impuesto sobre Sucesiones, en alegaciones, como lo estipula el Tribunal Superior de Justicia. En el caso de que no exista un procedimiento abierto, podrán emplearse otros métodos, como a través de la Dirección General del Catastro, y sumando una evaluación ajustada al valor de mercado.
El recurso de reposición presentado ante la Gerencia Provincial del Catastro, emitirá una nueva valoración que estará disponible en un período de uno a tres meses.
Disolución de un condominio
En situaciones como la disolución de un condominio debido a la separación o divorcio de una pareja, ¿cuáles son los pasos a seguir?
Las disoluciones del condominio están fundamentadas en el artículo 400 del Código Civil, y establece que “ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común”.
De esta forma, se trata de una forma de transmisión que se presenta más positiva a nivel fiscal que la compraventa, puesto que con la disolución uno de los cónyuges se queda con la propiedad y debe compensar al otro con el 50% de la propiedad transmitida.
Lo positivo está en que en el cónyuge que transmite no tendrá que tributar por el gravamen de transmisiones patrimoniales onerosas o ITP, totalmente opuesto a los casos de compraventa.
Sin embargo, deberá cancelar los siguientes impuestos:
1.- IRPF: este impuesto se tributará debido a la pérdida patrimonial o la ganancia adquirida por esto y estará determinado por una diferencia entre el valor de la adquisición y el de la adjudicación realizada, según está recogido en los artículos 34 y 35 de la Ley de Impuesto.
2.- Impuesto de actos jurídicos documentados (AJD): el adjudicatario será quien tribute este impuesto, o lo que es lo mismo, el cónyuge que se queda con la vivienda.
Visto de forma más clara, le tocará entonces cancelar el AJD al cónyuge adjudicatario del 50% de la propiedad y el IRPF recaerá en manos de la otra parte, el cónyuge que sufra la ganancia o pérdida del patrimonio.