En sí, el término de derecho de tanteo no se encuentra regulado en el Código Civil, motivo por el cual se ha englobado junto al concepto de retracto para ser conocido como «derecho de tanteo y retracto». Sin embargo, el derecho de tanteo sí es utilizado con frecuencia cuando se van a realizar contratos legales o contractuales donde se involucre el arrendado o venta de un inmueble.
Puesto así, el derecho de tanteo se define como el derecho que tiene un individuo de exigir (con fines de compraventa) al propietario, que le sea el bien al precio que tenía acordado con otra persona.
Ahora bien, ¿por qué el concepto de derecho de tanteo es confundido con el de derecho de retracto? Para empezar, el proceso de compraventa o incluso de arrendamiento iniciar una vez que el propietario del bien inmueble lo establece, y es justo aquí cuando una persona puede ejercer su derecho de tanteo para enajenar la propiedad. No obstante, este proceso tiene un plazo de treinta días a partir del momento en que el propietario notifica su intención de vender la propiedad, para poder llevarse a cabo, porque de lo contrario, el contrato pasa a manos de un tercero y es aquí cuando se debe optar por el derecho de retracto.
En pocas palabras, el derecho de tanteo es la antesala a la enajenación del bien y el derecho de retracto es la facultad de adquirir el derecho real del bien, aunque este haya sido traspasado a un tercero. Con esto aclarado, a continuación, se profundizará en lo que es el derecho de retracto y los distintos tipos que se pueden emplear:
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¿Qué es el derecho de retracto?
El derecho de retracto le otorga a una persona el derecho de mantener el precio del bien o de la cosa propietaria que haya sido vendida a otra persona. Además, dependiendo de la resolución, el derecho de retrato puede ser de dos tipos: retracto legal o retracto convencional.
Retracto legal
Este tipo de derecho se encuentra regulado de acuerdo a lo establecido en el Artículo 1521 del Código Civil, donde se establece que “el retracto legal es el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago. Este tipo de retracto intervienen tres individuos claves: el comprador, que es la persona que desea adquirir el bien, el vendedor quien es la persona que desea traspasar el dominio de su patrimonio y el último será una persona que tenga interés en adquirir el bien.
Retracto convencional
Se encuentra limitado por el Artículo 1507 del Código Civil el cual establece que “tendrá lugar el retracto convencional cuando el vendedor se reserve el derecho de recuperar la cosa vendida, con obligación de cumplir lo expresado en el artículo 1518 y lo demás que se hubiese pactado”.
Es importante destacar que en resolución del artículo 1518, el vendedor del bien no tendrá oportunidad de usar su derecho de retracto sin antes haber reembolsado el precio de venta del bien al comprador. Además, en la cantidad de reembolso se incluirán otros gastos, como son: gasto de contrato, gastos realizados para la venta que sean legítimos, gastos necesarios o de utilidad que hayan sido realizados para el bien vendido.
En adición a esto último, en el retracto convencional siempre intervendrán dos personas: vendedor y comprador. En este tipo de acuerdo ambos individuos son parte del contrato y, al poner en vigencia el retracto, pueden intercambiar sus roles dentro de los convenios. Ejemplo: el comprador pasa a ser vendedor, tal como se establece en el Artículo 1511 del Código Civil.
Cómo utilizar el derecho de retracto en la compraventa
En la compraventa de un bien, el uso del derecho de retracto es muy común. De hecho, a este tipo de transacción legal se le ha dado múltiples nombres, como es venta a carta de gracia o pacto de retroventa. Este último nombre es muy importante en este proceso, puesto que este valor es el pactará la compra o venta del bien entre el vendedor y el comprador.
Puesto así, el pacto de retroventa convencional establecerá que el vendedor debe reservar su derecho de recuperar en un futuro el bien vendido, pero sólo si cumple con las normativas establecidas en el acuerdo. Es importante destacar que las normativas de los acuerdos de compraventa con retracto deben estar sustentadas por los artículos de retracto convencional del Código Civil, los cuales inician a partir del artículo 1507 en adelante.
Supuestos del derecho de retracto
- Retracto de comuneros: de acuerdo a lo establecido en el Código Civil, Artículo 1522, “el copropietario de una cosa común podrá usar del retracto en el caso de enajenarse a un extraño la parte de todos los demás condueños o de alguno de ellos”, siendo esta ley aplicable en bienes muebles e inmuebles, pero, específicamente a fincas. Cabe destacar, además, que, si más de un copropietario desea hacer uso del retracto, únicamente lo harán a prorrata de la porción que tengan en común, tal como sugiere el artículo.
- Retracto de colindantes: este retracto hace referencia al artículo 1523 del Código Civil, en donde se contextualiza en líneas generales que el derecho de retracto de colindantes surge a partir de la idea de minimizar el minifundismo y maximizar la rentabilidad de la explotación agraria.
- Retracto de herederos: también conocido como retracto de coherederos, este tipo de retracto busca proteger los derechos de los coherederos ante la posible inclusión de un tercero ajeno en la repartición de la herencia. El artículo 1067 del Código Civil sugiere que “si alguno de los herederos vendiere a un extraño su derecho hereditario antes de la partición, podrán todos o cualquiera de los coherederos subrogarse en lugar del comprador, reembolsándole el precio de la compra, con tal que lo verifiquen en término de un mes, a contar desde esto se les haga saber”.
- Retracto de consocios: “La partición entre socios se rige por las reglas de las herencias, así en su forma como en las obligaciones que de ella resultan. Al socio de industria no puede aplicarse ninguna parte de los bienes aportados, sino sólo sus frutos y beneficios” establece el Artículo 1708 del Código Civil, el cual, en términos simples, hace referencia a un tipo de retracto en el que la partición de los socios estará regida por las normas de herencia, lo que significa que los consocios tendrán que poner en vigencia el retracto de herederos que se describió en el apartado anterior.
- Retracto enfitéutico: este retracto le pertenece exclusivamente al dueño de la propiedad o bien, haciendo referente también del derecho de tanteo y retracto convencional, cuando este reciba el pago respectivo de la finca enfitéutica, ya sea a través del costo de la misma (en relación a su venta) o por el traspaso del dominio, tal como se sugiere en el Artículo 1636 del Código Civil.