Lo que se conoce en la actualidad como derecho real de censo ha cambiado mucho con el paso de los años. En sus inicios, el término de derecho de censo fue usado para identificar un contrato entre un propietario y en empleador para que este último obtuviera ciertos beneficios sobre la tierra donde trabajaba. Estos beneficios podían ser un arrendamiento perpetuo de un área de la propiedad, acceso a las tierras o cualquier otro convenio que les permitiera a los empleados disfrutar de ciertos fundos.
Evidentemente, estos convenios debían beneficiar a ambas partes, por lo que el propietario mantenía su derecho como titular del bien, o en este caso las tierras, y el trabajador, de beneficios sobre la tierra. Pero, en ocasiones, aquél que realizaba el censo debía pagar una cuota anual por reconocimiento de uso del dominio, a pesar de no tener la autoría. Como se podrá observar más adelante, el concepto en esencia no ha cambiado, sin embargo, en estos tiempos los tratos no buscan solucionar problemas y en casos tan vigentes como la explotación agraria, aún es común encontrar casos donde es necesario poner en práctica el derecho real de censo.
Por tal motivo, en este artículo tenemos la tarea de describir los puntos más importantes del derecho real de censo con la finalidad de conocer cuáles son sus características y clases y, de esa forma, saber cuál usar en un determinado momento.
¿Qué es el censo?
La definición del censo ha evolucionado con el trascurso del tiempo, y por tal motivo en esta oportunidad procederemos a mostrar el concepto actual del Código Civil. En el artículo 1604 del Código Civil establecen que “se constituye el censo cuando se sujetan algunos bienes inmuebles al pago de un canon o rédito anual en retribución de un capital que se recibe en dinero, o del dominio pleno o menos pleno que se transmite de los mismos bienes”.
Hay que recordar que el vocablo censo puede hacer referencia a un contrato que es cedido a través de un arriendo –muy común en la aplicación del censo relativo al enfiteusis. Por lo tanto, la mejor forma de conceptualizar el censo es de la siguiente forma:
- El censo es un derecho real otorgado a una persona –mejor conocida como censualista– para tener la potestad de reclamar al titular del bien –llamado censatario– un canon por la otorgación de un servicio o prestación, la cual podrá incluir como garantía algún inmueble u otro bien de interés.
Cabe destacar que el tipo de canon, método de pago, la duración del convenio y hasta el monto de la pensión que percibirá el censualista deben ser acordados previamente por ambas partes antes de formalizar el censo.
¿Cuándo es necesario utilizar la terminología “Derecho real de censo”?
Cuando el titular de un inmueble tiene el poder jurídico para exigir una prestación periódica de la mano del propietario del bien, entonces es cuando se hace referencia al derecho real de censo, tal como establece el artículo 1064 del Código Civil. Cabe destacar que la prestación periódica del pago del inmueble debe obedecer a varias situaciones, siendo un censo consignativo, reservativo o enfitéutico. Pero, ¿qué significan estos censos y por qué afectan las transacciones del titular y el propietario del bien?
- Censo consignativo: en primera instancia, el censo consignativo es una clase de censo que se encuentra descrito en el artículo 1606 del Código Civil, el cual dicta que “es consignativo el censo, cuando el censatario impone sobre un inmueble de su propiedad el gravamen del canon o pensión que se obliga a pagar al censualista por el capital que de éste recibe en dinero”. En pocas palabras,el censo consignativo se trata de entregar un pago o devolución que corresponda por el bien.
- Censo reservativo: el Código Civil en el artículo 1697 establece que “es reservativo el censo cuando una persona cede a otra el pleno dominio de un inmueble, reservándose el derecho a percibir el mismo inmueble una pensión anual que deba pagar el censatario”. En esta clase de censo el censatario debe cancelar el dominio total que cae sobre el inmueble, pero siempre y cuando los derechos hayan sido transmitidos previamente.
- Censo enfitéutico: la enfiteusis –término que se le da al censo enfitéutico– es un adjetivo que sirve para identificar aquello que está siendo entregado por medio de un arriendo, pero también “es enfitéutico al censo cuando una persona cede a otra el dominio útil de una finca, reservándose el directo y el derecho a percibir del enfiteuta una pensión anual en reconocimiento de este mismo dominio” (Código Civil, Art. 1605).
Características del derecho real de censo
El derecho real de censo se puede caracterizar por tres aspectos fundamentales: su perpetuidad –en el que no se impone un plazo concreto para el acuerdo–, transmisibilidad e invisibilidad. De acuerdo a lo establecido en el Código Civil, las características del censo hacen referencia a:
- Perpetuidad: “es de la naturaleza del censo que la cesión del capital o de la cosa inmueble sea perpetua o por tiempo indefinido; sin embargo, el censatario podrá redimir el censo a su voluntad, aunque se pacte lo contrario; siendo esta disposición aplicable a los censos que hoy existen. Puede, no obstante, pactarse que la redención del censo no tenga lugar durante la vida del censualista o de una persona determinada, o que no pueda redimirse en cierto número de años, que no excederá de veinte en el consignativo, ni de sesenta en el reservativo y enfitéutico” (Código Civil, Artículo 1608).
- Transmisibilidad: esta característica habla de que “pueden transmitirse a título oneroso o lucrativo las fincas gravadas con censos, y lo mismo el derecho a percibir la pensión” (Código Civil, Artículo 1617).
- Invisibilidad: hace referencia a que “no pueden dividirse entre dos o más personas las fincas gravadas con censo sin el consentimiento expreso del censualista, aunque se adquieran a título de herencia. Cuando el censualista permita la división, se designará con su consentimiento la parte del censo con que quedará grabada cada porción, constituyéndose tantos censos distintos cuantas sean las porciones en que se divida la finca” (Código Civil, Artículo 1618).