En el establecimiento de derechos de un inmueble, la servidumbre tiene un papel muy importante. Las servidumbres o derecho de servidumbre es un término que hace referencia a varios derechos que goza el sirviente a colación del derecho otorgado por el miembro dominante, por ejemplo, el dueño de una vivienda. 

En este tipo de acuerdos entre predio dominante y predio sirviente, los derechos se pueden centrar en diferentes tipos de servidumbre, como es el caso de la servidumbre de paso, de agua, de desagüe, de acueducto, de luces y vistas, de medianería, de balcón, de palco, de saca leña o de comunidad de pastos. Asimismo, de acuerdo a lo establecido en el artículo 533 del Código Civil, las servidumbres también se pueden diferenciar con su continuidad y aparición. 

El artículo dicta: “las servidumbres pueden ser continuas o discontinuas, aparentes o no aparentes. Continuas son aquellas cuyo uso es o puede ser incesante, sin la intervención de ningún hecho del hombre. Discontinuas son las que se usan a intervalos más o menos largos y dependen de actos del hombre. Aparentes, las que se anuncian y están continuamente a la vista por signos exteriores, que revelan el uso y aprovechamiento de las mismas. No aparentes, las que no presentan indicio alguno exterior de su existencia.” Lo que quiere decir que, dependiendo de los términos del convenio acordado entre el predio dominante y el predio sirviente, la labor de la servidumbre dependerá de los términos estipulados previamente al iniciar el contrato

¿Qué es la servidumbre?

El Artículo 530 del Código Civil define la servidumbre comoun gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño. El inmueble a cuyo favor está constituida la servidumbre se llama predio dominante; el que la sufre, predio sirviente”. 

Características de la servidumbre

Como todo derecho real, el derecho de servidumbres cuenta con ciertas características que han sido seleccionada en base a las leyes expuestas en los artículos del Código Civil, y las que más destacan –y describen lo que es el derecho de servidumbre– son:

  • Se trata de un derecho real que no puede incluir el dominio de una propiedad.
  • Depende de la propiedad.
  • Siempre debe realizarse a través de dos predios: el predio dominante y el predio sirviente.
  • Es un derecho real que se otorga sobre un bien o dominio ajeno. 
  • Cada parámetro del derecho de servidumbre debe tener una utilidad.
  • El derecho permite consistir o no que se lleve a cabo una acción. 

¿Es posible modificar las servidumbres?

Si, en especial cuando se dan ciertos casos en donde es necesario poner en vigencia las respectivas leyes para llevar a cabo la modificación, como es el caso de la modificación por convenio y por ius variandi–un término que hace alusión a que el dueño del predio ha solicitado la modificación sin un previo acuerdo. 

En el primer caso es necesario estudiar dos artículos del Código Civil, el artículo 594 y el 546 (parte 6); en este tipo de convenio se puede realizar una modificación de los intereses en común siempre y cuando no lo prohíba la ley –en especial si hay terceros involucrados. 

En el segundo caso, es vital citar el Artículo 545: “el dueño del predio sirviente no podrá menoscabar de modo alguno el uso de la servidumbre constituida. Sin embargo, si por razón del lugar asignado primitivamente, o de la forma establecida para el uso de la servidumbre, llegara ésta a ser muy incómoda al dueño del predio sirviente, o le privase de hacer en él obras, reparos o mejoras importantes, podrá variarse a su costa, siempre que ofrezca otro lugar o forma igualmente cómodos”. Este convenio se debe realizar de un modo en que ambas partes no salgan perjudicadas, ya sea que el dueño del predio dominante reciba algún tipo de prejuicio o que se haga un mal uso de los derechos de la servidumbre. 

Modo de extinción de las servidumbres

En el Código Civil se define cuáles serían los modos en el que se podría extinguir la servidumbre en el Artículo 546 y algunos de los modos descritos son:

  • Por unión de dos propiedades: en este caso, se da cuando la persona que tiene el cargo de sirviente también posee la propiedad del predio dominante.
  • Por no usar la propiedad de servidumbre: si la persona no ha utilizado la propiedad de servidumbre por los menos en veinte años, pierde su potestad de servidumbre.
  • Por la pérdida del derecho de servidumbre: en este modo se hace referencia al cambio de estado que se produce en algunos de los predios, resultando en la imposibilidad del uso de servidumbre. 
  • Por vencimiento de la prescripción: la cual se activa cuando la extinción de la servidumbre es por el cumplimiento de la fecha acordada o por haber realizado la condición, ya sea temporal o condicional. 
  • Por la renuncia del derecho de servidumbre: la cual sólo se establecerá si se expresa directamente los motivos de la renuncia con el propietario del predio dominante. Aunque, en algunos casos también se puede dar la renuncia de forma tácita. 
  • Por la finalización del convenio: en este caso en particular, la extinción del convenio se produce cuando hay un desacuerdo entre la servidumbre y el propietario. 

Es importante destacar que, si el acuerdo de la servidumbre fuera por disposición general, sería de dominio público, lo que significa que cada uno de los convenios establecidos se tiene que regir por las normativas legales del Código Civil. 

En primera instancia está el Artículo 550, el cual hace referencia que “todo lo concerniente a las servidumbres establecidas para utilidad pública o comunal se regirá por las leyes y reglamentos especiales que las determinan y, en su defecto, por las disposiciones del presente título”, lo que pone en evidencia que aquellos acuerdos no podrán ser estimados desde un enfoque personal, sino desde un punto de vista colectivo, de interés público.