Es necesario estimar el valor de los bienes inmuebles para una variedad de procesos, como la financiación, inventario de carteras, análisis de inversiones, seguro de propiedad e impuestos, tramites administrativos, procesos judiciales. Para la mayoría de las personas, determinar el precio de compra o venta de un inmueble es la parte más útil de la valoración de bienes inmuebles. 

Sigue leyendo este artículo para que conozcas los métodos que utilizan los expertos a la hora de determinar el precio de un inmueble en el mercado actual.

Qué es el valor de tasación de un inmueble

La tasación de una propiedad se define técnicamente como el valor presente de los beneficios futuros derivados de la propiedad. A diferencia de muchos bienes de consumo que se utilizan con rapidez, los beneficios de los bienes inmuebles generalmente se obtienen durante un largo período de tiempo y va fluctuando constantemente su valor.

Por lo tanto, una estimación del valor de una propiedad debe tener en cuenta las tendencias económicas y sociales, así como los controles o regulaciones gubernamentales y las condiciones ambientales que pueden influir en los cuatro elementos de valor:

  • Demanda: el deseo o la necesidad de propiedad respaldada por los medios financieros para satisfacer el deseo.
  • Utilidad: la capacidad de satisfacer los deseos y necesidades de los futuros propietarios.
  • Escasez: el suministro finito de propiedades en competencia.
  • Transferibilidad: la facilidad con la que se transfieren los derechos de propiedad.

Métodos de valoración de inmuebles

Las directrices para la valoración de inmuebles siguen un patrón adaptado a los estándares europeos e internacionales más recientes. Existe un conjunto de principios rectores y requisitos a los que los expertos pueden referirse para una actividad cada vez más precisa de estimar el valor de mercado de las propiedades que se utilizarán para los diferentes fines que sean prescritos.

Valor de mercado, código de conducta de expertos, procedimientos y métodos de valoración, método de comparación de mercado, método de actualización de rentas, método de costes, valoración de activos especiales y derechos de la propiedad son algunos principios que permiten la valoración de propiedades.

Estos parámetros buscan la máxima claridad y transparencia, con el objetivo de mejorar la garantía inmobiliaria con un impacto positivo también en términos de eficiencia en la recuperación del préstamo otorgado o la ejecución precisa de la tarea para que la que este destinada la tasación.

Los principales métodos aplicados en la tasación de inmuebles son: 

  • Método por comparación directa o método por el mercado

Se ha convertido en el método principal y tiene un cierto número de variaciones según los tipos de bienes. Consiste en referencias de transacciones realizadas en el mercado inmobiliario para bienes que tienen características y una localización comparable a la del producto evaluado en una fecha lo más cercana posible a la fecha de tramitación.

A veces también se le llama método de «comparación de muestras de mercado». Dependiendo del caso, este método hace posible evaluar una propiedad o derecho inmobiliario al asignar un precio de las ventas realizadas en propiedades similares o iguales y posteriormente aplicar los coeficientes correctores correspondientes.

Dependiendo de los tipos de edificios, los parámetros elegidos pueden ser la superficie construida, el espacio vital, la superficie útil, la superficie ponderada y la unidad, entre otros.

Suele además conocerse como método de paridad y en primer lugar consiste en analizar el mercado de edificios similares que ya han sido evaluados. Se basa en el principio de que un comprador no debe pagar más por un bien, similar a otro existente en el mercado y que tiene factores iguales. 

Para esto, se requiere investigación y observación de las tendencias y opciones del mercado, de modo que la propiedad evaluada sea analizada de manera profunda y adecuada a las características del inmueble y el comportamiento del mercado.

  • Método residual

Cuando no existen muestras que permitan hacer una comparación del valor en el mercado, se aplica el método residual. Se trata de una técnica usada en la valoración de suelos que se oferta normalmente a promotores inmobiliarios, en lugar de a los compradores como tal. 

Como no se tienen datos comparables, este método se enfoca básicamente en tomar en cuenta el valor residual del suelo, como si se tratara de una promoción inmobiliaria realizada hipotéticamente por un promotor inmobiliario.

El resultado de este método de tasación de inmuebles, con el cual se determina el valor de venta de un suelo, se obtiene al restar el valor de venta esperado una oferta inmobiliaria. También se consideran los costes de construcción, los gastos que implican la promoción y las ganancias del promotor inmobiliario. 

El método residual se puede aplicar de dos maneras diferentes dependiendo del periodo de tiempo que se considere:

  • Método residual estático: esta tasación inmobiliaria se dirige a cálculos que no exceden los tres años.
  • Método residual dinámico: se pone en marcha cuando la tasación inmobiliaria está orientada a un periodo que supera los tres años.
  • Método de coste 

Consiste en reconstruir el precio de coste del bien, deduciendo cualquier depreciación si es necesario. Este método se usa poco en términos de valor de mercado. Se emplea más comúnmente para bienes inmuebles altamente especializados o para definir valores de utilidad u operación.

El coste es tanto un valor en sí mismo (valor de reemplazo) como también un método de cálculo. Como método de cálculo, el coste de reemplazar un inmueble integra la base de la propiedad, los edificios y el equipo relacionado. 

Se puede calcular de maneras diferentes:

  • Un coste de reemplazo idéntico: este será el valor de mercado del terreno, más el costo de reconstrucción de los edificios e instalaciones de manera idéntica, los costes de la operación y los impuestos. Este método de cálculo es poco común o no se usa en valor de utilidad. Sin embargo, se utiliza en términos de valor de seguro para edificios.
  • Un coste de reemplazo equivalente: es el valor de mercado del suelo, más el coste de reconstruir los edificios al equivalente, suponiendo que si las propiedades fueran reconstruidas hoy, estarían en estándares de superficies, materiales y equipos diferentes del edificio existente considerado.

Se toma en cuenta el valor de mercado del edificio en su conjunto cuando aumenta por los costes y tarifas de adquisición o cualquier trabajo de adaptación para llevar a cabo una actividad específica.

Este enfoque se usa generalmente cuando se aprecia un edificio actual o estándar cuyo equivalente puede estar disponible en el mismo mercado.

A veces difícil de aplicar, el método del coste requiere el análisis de una serie de transacciones para calcular los gastos de manera segura. Para aplicar este método, los tasadores deben tener un mínimo de herramientas tecnológicas para procesar rápidamente las muchas indicaciones que requiere el estudio.

En resumen, el método de coste requiere determinar el valor de reconstrucción de un edificio y agregar varias depreciaciones para deducir el valor. Después agregue el valor del suelo y el valor contributivo de las mejoras realizadas para deducir su valor de mercado.

  • Método de capitalización, ingreso o actualización de rentas

Consiste en partir de ingresos existentes, ingresos teóricos o potenciales (renta de mercado o valor de renta de mercado) y aplicar una tasa de rendimiento, capitalizándolo. 

Este método también se conoce como el método de «capitalización de ingresos» o «retorno». Se puede desglosar de diferentes maneras dependiendo de la base de ingresos considerada (renta real, renta de mercado, ingreso neto), a la que corresponden tasas de rendimiento separadas. 

En España, la base generalmente está constituida por el alquiler anual sin impuestos y sin cargos de alquiler, o por el valor de mercado anual de alquiler sin impuestos y sin cargos de alquiler. Los métodos de capitalización pueden tener aplicaciones muy diversas.

Basado en el principio de anticipación, el método de ingresos, que se enseña cómo un programa de estimación en valoración, se basa en la anticipación de ingresos futuros generados cuando un comprador es probable que adquiera bienes inmuebles. 

Como parte de este método, es necesario calcular los ingresos esperados por el uso de la propiedad, teniendo en cuenta los cambios o riesgos relacionados con el mercado inmobiliario.

Por lo tanto, el trabajo consiste en estimar la cantidad de dinero necesaria para la adquisición de un edificio para el que se desea obtener ingresos, ya sea explotándolo o revenderlo posteriormente.

Finalmente, como parte de este proceso, es esencial poder estimar con precisión los ingresos brutos potenciales. En ese sentido, es necesario un análisis del estado del mercado para compararlo con los ingresos del edificio en estudio o para estimar el ingreso bruto potencial que podría generar la propiedad.

Algunas consideraciones

Una tasación inmobiliaria precisa depende del análisis y recopilación metódica de datos. Los datos específicos, que cubren detalles sobre la propiedad particular, y los datos generales, relacionados con la nación, región, ciudad, barrio y zona donde se encuentra la propiedad, se recopilan y analizan para llegar a un valor. 

Las evaluaciones utilizan cuatro enfoques básicos para determinar el valor de una propiedad, de acuerdo con las particularidades de cada elemento inmobiliario.

Dependiendo del tipo de edificio, el tasador tiene las habilidades necesarias para juzgar la relevancia de un método sobre otro y validar la aplicabilidad de cada uno de ellos, que están disponibles para llevar a cabo su análisis.