VIVIENDAS DE PROTECCIÓN OFICIAL
Introducción
Existe un tipo de vivienda, cuya valoración no se rige por los mismos parámetros que el resto, debido a que su precio de venta no puede superar unos determinados valores; se trata de la vivienda sometida a Régimen de Protección Pública. Este tipo de vivienda se destina a usuarios cuyos niveles de ingresos no superen una cantidad y obviamente para uso como domicilio habitual. Veremos en esta unidad temática qué tipos más frecuentes encontramos de vivienda protegida, qué requisitos deben de cumplir para ser consideradas como tales y, por último, cuál es la metodología empleada en su valoración para determinar lo que se conoce como Precio Máximo de Venta o Valor Máximo Legal.
Concepto
·Destinada a domicilio habitual y permanente
Declarada por órgano competente de las CC.AA.
Requisitos de superficie, uso, calidad y precio
Destinada a usuarios con nivel de ingresos limitado
Clasificación
Es un indicador o referencia del nivel de renta, sustituye al Salario mínimo Interprofesional, tiene su base en el RDL 3/2004. Actualmente (año 2011) son 6.390,13 € (12 pagas) y 7.455,14 € (14 pagas) por año.
Requisitos
Extrínsecos a la vivienda: domicilio habitual
Intrínsecos a la vivienda: superficie, calidad y precio
Módulo de venta o PBN * Coeficiente zona * Superficie útil
Garajes y trasteros:
PBNgje-tr = 60 % PBN vivienda
Superficie máxima en garajes: 25 m2u
Superficie máxima en trasteros: 8 m2u
Antes de desarrollar el procedimiento para valorar una vivienda en régimen de protección, debemos saber qué se entiende por una vivienda protegida:
Una vivienda protegida es aquella destinada a domicilio habitual y permanente, así calificada o declarada por el órgano competente de las Comunidades Autónomas, y que, además reúne los requisitos de superficie, uso, calidad y precio establecidos por la normativa que le sea de aplicación, estando asimismo destinada a usuarios con un nivel de ingresos limitado y obteniendo ayudas públicas.
La duración del régimen de protección sin posibilidad de descalificación es:
Régimen especial
Régimen general
Precio concertado
30 años
30 años
15 años
Las viviendas protegidas se clasifican en función del uso al que se va dar en:
· Viviendas destinadas a la venta: son aquéllas promovidas bien por la administración o por un promotor privado cuyo fin es la venta de las mismas.
· Viviendas destinadas al uso propio: son aquéllas que el promotor es la misma persona que va a disfrutarla posteriormente.
· Viviendas destinadas al arrendamiento: son aquéllas cuyo fin, una vez obtenida la calificación definitiva, es el arrendamiento.
Las viviendas protegidas destinadas a la venta se clasifican en tres modalidades, dependiendo de los ingresos de los solicitantes:
· Viviendas de protección oficial de régimen especial. Son las destinadas a familias o personas individuales cuyos ingresos familiares no excedan de 2,50 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples.
· Viviendas protegidas de precio general. Son las destinadas a familias o personas individuales cuyos ingresos familiares no excedan de 4,50 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples.
· Viviendas protegidas de precio concertado. Son las destinadas a familias o personas individuales cuyos ingresos familiares no excedan de 6,50 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples.
Otra clasificación procede por el Plan de actuación al que se acojan, en este caso tenemos:
· Viviendas acogidas a planes estatales o complementarios de los estatales. Cuyo límite superficial son 90m² de superficie útil con carácter general y de 120m² para las dedicadas a familias numerosas.
· Viviendas acogidas a Planes de la Generalitat. Cuyo límite superficial son:
– 90m² útiles para régimen general y especial
– 120 m² útiles en viviendas en régimen concertado y usadas
Otra clasificación la podemos realizar en función de su construcción, así tenemos:
· Viviendas de nueva construcción, que son las que ya su primera ocupación está sujeta al proceso de protección.
· Viviendas usadas, que son aquellas viviendas libres en segunda o posteriores transmisiones.
Requisitos
Hemos visto que las viviendas protegidas deben cumplir una serie de requisitos, unos extrínsecos a la vivienda y otros intrínsecos.
Del primer grupo, fundamentalmente es que debe estar destinada adomicilio habitual.
Del segundo grupo debemos observar una serie de compromisos en el tema de superficie, calidad y precio.
Obligaciones en relación a la superficie:
Estas viviendas tienen una limitación en cuanto a su superficie, de forma que no pueden exceder de lo establecido por los Planes estatales o autonómicos de Vivienda y Suelo.
Veamos qué se entiende por superficie útil y qué por superficie construida.
Superficie útil: la definida por el perímetro definido por la cara interior de los cerramientos externos de un edificio o de un elemento de un edificio, incluyendo la mitad de la superficie del suelo de sus espacios exteriores de suelo privativo cubiertos (tales como terrazas, balcones, tendederos, porches, voladizos, etc.) medida sobre la proyección horizontal de su cubierta.
No se incluirá la superficie ocupada en planta por cerramientos interiores fijos, por los elementos estructurales verticales, y por las canalizaciones o conductos con sección horizontal superior a los 100cm² y la superficie del suelo cuya altura libre sea inferior a 1,50m.
Tampoco se considerará como superficie útil la ocupada por los espacios exteriores no cubiertos.
Superficie construida: dentro de la superficie construida tenemos dos acepciones, la construida privativa y la construida con elementos comunes. La primera se corresponde con la superficie útil sin excluir la superficie ocupada por las particiones interiores e incluyendo la superficie ocupada por los cerramientos, bien al 100 % si son de fachada o al 50 % si son medianeros o compartidos con otros elementos del mismo edificio.
La segunda es la superficie construida privativa más la superficie construida de las partes comunes que le corresponda según su cuota de participación en el edificio.
Obligaciones en relación de la calidad:
En este caso estaremos a lo dispuesto en la Ley de Ordenación y Fomento de la calidad en la edificación.
Obligaciones en relación al precio:
En este caso la obligación es el no superar el precio de venta de la vivienda al precio máximo de venta obtenido en función de sus características superficiales y zona donde se encuentre el municipio.
Marco legal
La normativa en la que se enmarca la vivienda protegida, básicamente es:
De ámbito estatal Real Decreto-ley 31/1978, de 31 de octubre, sobre política de viviendas de protección oficial.
· Real Decreto-ley 3148/1978, de 10 de noviembre, por el que se desarrolla el Real Decreto-ley 31/1978.
· Real Decreto 2960/1976, de 12 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la legislación de Viviendas de Protección Oficial.
· Decreto 2114/1968, de 24 de julio, por el que se aprueba el reglamento para la aplicación de la ley de Viviendas de Protección Oficial.
· Real Decreto 2066/2008 de 12 de diciembre, por el que se aprueba el Plan Estatal de vivienda y rehabilitación 2009/2012.
· Resolución de 29 de diciembre de 2009, de la Subsecretaría, por la que se publica el Acuerdo de Consejo de Ministros de 18 de diciembre de 2009, por el que se establece la cuantía del Módulo Básico Estatal para 2010 (Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012) y se interpreta el punto 6.3 del Acuerdo del Consejo de Ministros de 14 de mayo de 2009.
De ámbito autonómico
· Ley 8/2004, de 20 de octubre, de la Generalitat, de la Vivienda de la Comunidad Valenciana.
· Decreto 66/2009, de 15 de mayo, del Consell de la Generalitat, por la que se aprueba el Plan Autonómico de Vivienda de la Comunitat Valenciana 2009/2012
· Decreto 105/2010, de 25 de junio, del Consell, por el que se modifican los decretos 90/2009, de 26 de junio, 189/2009, de 23 de octubre, y 66/2009, de 15 de mayo, por los que se aprueban, respectivamente, el Reglamento de Viviendas de Protección Pública, el Reglamento de Rehabilitación de Edificios y Viviendas y el Plan Autonómico de Vivienda de la Comunitat Valenciana 2009-2012.
Procedimiento
Valor en venta de la vivienda
El valor máximo de venta de una vivienda protegida no podrá superar el precio máximo de venta de la misma, obteniéndose éste multiplicando la superficie útil de la misma por el módulo de venta máximo según la modalidad de la vivienda y zona donde esté ubicado el inmueble.
A tal efecto, la administración ha adscrito cada municipio en una zona o área geográfica homogénea para el que existe una serie de coeficientes que multiplicados por el precio básico nacional, de carácter estatal, nos permite obtener el precio máximo de venta por m²útil.
Respecto a este precio, el Real Decreto 2066/2008 en su disposición adicional segunda, dispone que el valor del mismo será de 758,00€/m² útil.
Las zonas básicas en que se divide el territorio son tres, denominadas A, B y C. Si bien, además de ellas existen otras tres, con valor superior al permitido en ellas, denominadas Ámbito Territorial de Precio Superior, que también se dividen en tres y también llamadas A, B y C.
Se adscriben los municipios a una zona determinada, siendo dicha adscripción, para la provincia de Castellón, la siguiente:
Vista pues la zona de pertenencia de cada municipio, veamos los coeficientes de aplicación a cada área geográfica homogénea. Están recogidos en el citado Decreto 2066/2009 de la Generalitat Valenciana, y se pueden observar en el cuadro adjunto.
Pero la protección a la vivienda también considera otros elementos que no son vivienda pero que pueden formar parte de la misma, como son el garaje y el trastero.
Tipología de vivienda
En función del tipo de vivienda adquirida o alquilada se aplicará un coeficiente sobre el MBE:
– Vivienda Protegida de Régimen Especial (compra o alquiler): 1,50 veces el MBE
– Vivienda Protegida de Régimen General (compra o alquiler): 1,60 veces el MBE.
– Vivienda Protegida de Régimen Concertado (compra o alquiler): 1,80 veces el MBE.
– Vivienda libre usada (compra): 1,60 veces el MBE.
Ámbitos Territoriales de Precio Máximo Superior (ATPMS)
Son agrupaciones de municipios, municipios o ámbitos interurbanos en los que, debido a sus especiales dificultades de acceso a la vivienda, se admite la posibilidad de que los precios máximos de las viviendas protegidas o usadas acogidas al Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012, se incrementen por encima de los precios máximos establecidos con carácter general.
La modificación o declaración de nuevos ámbitos se realizará a través del Ministerio de Vivienda a propuesta de las Comunidades Autónomas. A su vez, las Comunidades Autónomas podrán incrementar el precio máximo general de la vivienda hasta los siguientes porcentajes máximos:
ATPMS del Grupo A:
– Hasta un 60% de incremento para viviendas protegidas de régimen especial y general.
– Hasta un 120% de incremento para viviendas protegidas de régimen concertado y viviendas libres usadas.
ATPMS del Grupo B:
– Hasta un 30% de incremento para viviendas protegidas de régimen especial y general.
– Hasta un 60% de incremento para viviendas protegidas de régimen concertado y viviendas libres usadas.
ATPMS del Grupo C.
– Hasta un 15% de incremento para viviendas protegidas de régimen especial y general.
– Hasta un 29% de incremento para viviendas protegidas de régimen concertado y viviendas libres usadas.
La fórmula que aplicaremos será: PMV = MBE x Tipo VP x ATPMS
A tal efecto considera la normativa como precio máximo de venta en €/m2 útil el 60 % del precio máximo de venta de la vivienda en ambos casos, si bien pone una limitación en cuanto a superficie, no pudiendo exceder de 8 m² en los trasteros ni de 25 m² en los garajes.
Por lo tanto, el valor de una vivienda protegida en el régimen general de 85,00 m2 útiles situada en Almazora, que tenga un trastero de 4,00m²u y un garaje de 25m²u, será:
Hasta ahora hemos visto la obtención del valor máximo de venta de viviendas nuevas acogidas al plan vigente de protección a la vivienda, pero puede ocurrir que tengamos que valorar viviendas protegidas de segunda mano. En tal caso no tenemos más remedio que, con el expediente de calificación definitiva que debe figurar en la escritura, solicitar la valoración a los servicios territoriales de la Conselleria de Medi ambient, Aigua, Urbanisme i Habitatge ya que va a depender del valor que se le asignó a la vivienda en la cédula de calificación definitiva, del año que se finalizó la construcción y del plan de vivienda en el que acogió la misma.
No obstante, en las viviendas protegidas no concertadas acogidas al plan 2005-2008, el valor de las segundas o posteriores transmisiones, será el valor que figure en su cédula de calificación definitiva actualizado con el IPC desde su primera compra hasta la
transmisión, con un límite del doble de su valor inicial mientras dure el régimen de protección (30 años). Excepción hecha los cinco primeros años en los que se aplicará una valoración según módulo vigente para vivienda de acceso concertado.
Valor del suelo
En la vivienda protegida, el valor del suelo está limitado en un porcentaje sobre el precio máximo del edificio. Esta limitación va en función de la zona donde se ubique el inmueble. Tal como dispone la disposición adicional segunda del decreto 2066/2009 de la Generalitat Valenciana, el valor del suelo no podrá superar el 15 % del precio máximo de venta de las viviendas, locales, garajes y trasteros. Si bien para los municipios del Ámbito Territorial del precio Máximo Superior «A» este límite será el 25% y para los Ámbitos Territoriales del precio Máximo Superior «B» y «C» será del 20 %.
En el caso de que en la promoción existieran viviendas libres y locales comerciales, estos elementos se valorarían aplicando el coeficiente 1 y 1,5 respectivamente al Precio Máximo de Venta de la zona.
Veamos un ejemplo.
Tenemos un edificio de 20 viviendas de 90 m² útiles, con 25 m² de garaje y 8 m² de trastero cada uno. Además tenemos un local comercial de 640 m2 útiles.
El municipio está en el Ámbito Territorial de precio máximo superior «C1» y está acogida a vivienda protegida de régimen general cuyo Precio Máximo de Venta es 1.394,72 €/m²u.
En nuestro caso tendríamos:
COEFICIENTES DE PONDERACIÓN
| Área geográfica | Régimen especial | Régimen general | Régimen concertado | Vivienda usada (libre 2.ª o post. transmisión) | Vivienda usada (resto vivienda usada) | Vivienda de precio limitado |
| ATPMS B | 1’95 | 2’08 | 2’88 | 2’56 | 2’08 | 2,91 |
| ATPMS C | 1’73 | 1’84 | 2’34 | 2’08 | 1’84 | 2,58 |
| Singular | 1’50 | 1’60 | 1’80 | 1’60 | 1’60 | 2,24 |
| 1.ª | 1’47 | 1’55 | 1’75 | 1‘55 | 1’55 | 2,17 |
| 2.ª | 1’38 | 1’45 | 1’65 | 1’45 | 1’45 | 2,03 |
Módulo Básico Estatal = 758€/m² útil
Módulo Básico Estatal en la Islas Canarias = 758€/m² útil + 10% = 833,80€/m² útil
Supuesto 1
En abril de 2010 adquirimos una vivienda protegida de régimen especial en Mieres (Asturias) de 87 m² de superficie útil (sin plaza de garaje ni trastero).
Datos:
Tipo de vivienda: Vivienda Protegida de Régimen General en venta
Situación: Mieres (Asturias).
Fecha de adquisición de la vivienda: abril de 2010.
Superficie útil de la vivienda: 87 m² (sin plaza de garaje ni trastero)
El Precio Máximo de la Vivienda es:
PMV = MBE x Tipo VP x ATPMS.
Donde:
El Módulo Básico Estatal de 2010 es 758 euros por m² útil.
El coeficiente aplicable a una vivienda protegida de régimen general es de 1,60.
Mieres es un municipio que pertenece al Grupo C de los Ámbitos territoriales de precio máximo superior (ATPMS), y dado que se trata de una vivienda protegida de régimen general, el coeficiente máximo aplicable según el Plan Estatal de Vivienda es de 1,15 (por el incremento máximo del 15% sobre el precio de la vivienda).
Por lo tanto:
PMV por m² = 758 x 1,60 x 1,15 = 1.394,72 € por m² útil.
PMV total = 1.394,72 x 87 m² útiles de vivienda = 121.340,64 €
Supuesto 2.
En abril de 2010 adquirimos una vivienda libre usada en Guadalajara de 85 m² de superficie útil, 22 m² útiles de plaza de garaje y 12 m² útiles de trastero.
Datos:
Tipo de vivienda: Vivienda libre usada.
Situación: Guadalajara (Castilla-la Mancha).
Fecha de adquisición de la vivienda: abril de 2010.
Superficie útil de la vivienda: 85 m² vivienda, 22 m² garaje y 12 m² trastero
El Precio Máximo de la Vivienda es:
PMV = MBE x Tipo VP x ATPMS.
Donde:
El Módulo Básico Estatal de 2010 es 758 euros por m² útil.
El coeficiente aplicable a una vivienda libre usada es de 1,60.
Guadalajara es un municipio que pertenece al Grupo B de los Ámbitos territoriales de precio máximo superior (ATPMS), y dado que se trata de una vivienda libre usada, el coeficiente máximo aplicable según el Plan Estatal de Vivienda es de 1,60 (por el incremento máximo del 60% sobre el precio de la vivienda). Sin embargo, el V Plan Regional de Vivienda de Castilla-la Mancha 2009-2012 establece que el coeficiente aplicable para este tipo de vivienda es 1,29 (incrementa un 29% el precio de la vivienda para los municipios pertenecientes al Grupo B).
A ello, hay que sumar los 22 m² de la plaza de garaje y 8 m² del trastero (no podemos computar los 12 m² reales del trastero porque el Plan Estatal establece como superficie máxima de 8 m²). El precio máximo del metro cuadrado del garaje y trastero será el 60% del precio máximo de la vivienda, es decir, el resultado de multiplicar el precio máximo de la vivienda por 0,60.
Por tanto:
PMV por m² = 758 x 1,60 x 1,29 = 1.564,512 € por m² útil.
PMV vivienda = 1.564,512 x 85 m² útiles de vivienda = 132.983,52 €
PMV garaje y trastero = 30 m² x 1.564,512 x 0,60 = 28.161,216 €
PMV total = 132.983,52€ + 28.161,216€ = 161.144,73 €
Supuesto 3.
En abril de 2010 alquilamos una vivienda protegida de régimen especial a 10 años en Logroño de 70 m² de superficie útil (sin plaza de garaje ni trastero), y queremos saber la renta máxima a pagar por el alquiler durante el primer año.
Datos:
Tipo de vivienda: Vivienda Protegida de Régimen Especial en alquiler a 10 años
Situación: Logroño (La Rioja)
Fecha de alquiler de la vivienda: abril de 2010
Superficie útil de la vivienda: 70 m² útiles (sin plaza de garaje ni trastero)
El Precio Máximo de la Vivienda es:
PMV = MBE x Tipo VP x ATPMS
Donde:
El Módulo Básico Estatal de 2010 es 758 euros por m² útil.
El coeficiente aplicable a una vivienda protegida de régimen especial en alquiler de 1,50.
Logroño es un municipio que pertenece al Grupo C de los Ámbitos territoriales de precio máximo superior (ATPMS), y dado que se trata de una vivienda protegida de régimen especial, el coeficiente máximo aplicable según el Plan Estatal de Vivienda es de 1,15 (por el incremento máximo del 15% sobre el precio de la vivienda).
La renta máxima del alquiler inicial será el resultado de aplicar al precio máximo de la vivienda el porcentaje correspondiente a una vivienda protegida de régimen especial a 10 años, es decir, el 5,5% (= coeficiente 0,055)
Por tanto:
PMV por m² = 758 x 1,50 x 1,15 = 1.307,55 € por m² útil
PMV total = 1.307,55 x 70 m² útiles de vivienda = 91.528,5 €
Renta Máxima de Alquiler (RMA) = 91.528,5 x 0,055 = 5.034,0675 € anuales
