¿Qué son las zonas comunes?

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El uso, muchas veces indebido de las zonas comunes en edificios, es uno de los principales puntos de disputas o conflictos en las diferentes comunidades de vecinos.

Según los expertos, este tipo de conflictos son los que generan mayor cantidad de querellas legales en residencias de propietarios. Usualmente esto ocurre por desconocimiento de la ley o por la incorrecta aplicación de la misma.

Por otro lado, el mismo desconocimiento de las normas que aplican a la propiedad horizontal en cuanto a las zonas comunes, es lo que induce a las juntas de condominio o propietarios a caer en disputas sobre la apropiada administración de dichas zonas.

Por esto, consideramos de suma importancia que conozcas en detalle todo lo referente a las zonas comunes y su uso.

¿En qué consisten las zonas comunes?

Las zonas comunes de una vivienda o edificio, son las partes de la construcción que pertenecen a todos y cada uno de los propietarios. Estas partes están destinadas a facilitar el funcionamiento, la existencia, uso, y preservación de los bienes personales de cada propietario.

Las zonas comunes de un edificio abarcan desde los elementos más básicos hasta los relacionados con prestaciones y servicios:

  • Fachadas, ventanas, azoteas o cubiertas, balcones y terrazas. En este caso se incluyen tanto la estructura como la imagen de estos elementos.
  • Muros de carga, pilares, vigas, forjados, cimientos, y suelo.
  • Portal, patios, portería, pasillos y áreas de tránsito, escaleras, trasteros, pozos y fosos, sótanos, y recintos comunes.
  • Jardines, parques y piscina.
  • Ascensores, contadores, salas de máquinas, y depósitos.
  • Garajes comunitarios, tendederos, y recintos de seguridad.
  • Cerco de zonas comunes o del edificio.
  • Canalizaciones y conducciones.
  • Elementos de revestimiento y cierre exterior.
  • Suministros de electricidad, agua y gas.
  • Aire acondicionado, calefacción, y ventilación.
  • Detectores de humo, elementos para la prevención de incendios y evacuación de humos.
  • Sistemas de comunicaciones y antenas comunitarios o colectivos, y portero electrónico.
  • Cualquier servicio de conserjería, portería o servidumbre.

Todos estos elementos integran las zonas comunes de una propiedad horizontal, y deben ser considerados por el condominio para su apropiado cuidado y mantenimiento. Es importante acotar que del correcto funcionamiento de estos elementos, depende en gran medida la integridad física del edificio y la calidad de vida de sus habitantes.

Otro punto a señalar, es que sobre estos elementos comunes no cabe la posibilidad de considerarlos como propiedad privada. Sin embargo, es posible que las normas permitan un uso especial por parte de algún propietario, siempre y cuando esto no dañe al edificio ni cause molestias a otro vecino.

Uso de las zonas comunes

En términos generales todos los propietarios de un edificio tienen derecho al uso de las zonas comunes, mientras el uso de estas no implique un abuso o produzca inconvenientes al inmueble o a otras personas.

Usualmente, las juntas de condominio o grupos de vecinos definen detallada y claramente las normas de uso de las zonas comunes, para evitar conflictos y colaborar con la convivencia. Esta es una medida muy favorable, ya que cada individuo suele tener un criterio diferente en cuanto al uso y disfrute de las áreas comunes de una comunidad. 

Las normas que las comunidades definen comúnmente indican prohibiciones, horarios de uso, requisitos para el uso, cuota o coste especial, entre algunos otros puntos. Como ya lo mencionamos, esto ayuda a que se establezca un ambiente armónico entre los habitantes del edificio, especialmente en lo referente a los usos de las áreas comunes que mayor cantidad de problemas generan, tales como: 

  • Utilizar la piscina para fiestas particulares.
  • Aparcar bicicletas o motocicletas en los rellanos.
  • Pasear mascotas en las áreas de recreación infantil.
  • Instalación de antenas en fachadas o ventanas.
  • Colocar tendederos en pasillos o jardines comunes.

Aunque estos son algunos de los usos más regulares de las zonas comunes, no son correctos en la mayoría de los casos, y es lo que sigue generando conflictos entre los habitantes de la comunidad.

Es posible que la raíz del problema sea la falta de información legal en cuanto al tema. Ya que de acuerdo a lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal, los propietarios si pueden hacer uso de las áreas comunes de forma privada, si se cumplen ciertos requisitos.

Ley de Propiedad Horizontal para áreas comunes

En primer lugar y para comprender esta ley, es de suma importancia conocer en qué consiste una propiedad horizontal. Se conoce como propiedad horizontal al conjunto de normas que se encargan de regular la organización de un edificio o terreno común. En otras palabras, es un régimen de organización y relación entre los propietarios y el mantenimiento de las zonas comunes.

Ahora bien, la Ley de Propiedad Horizontal recopila y define todo lo relacionado a la utilización y al disfrute de las zonas comunes de edificios, en conjunto con el artículo 396 del Código Civil. Todo esto, respetando al resto de los propietarios y las normas de la comunidad.

Esta ley tiene como fin, cuidar que se cumplan las condiciones y normas de las zonas comunes de una vivienda.

La Ley de Propiedad Horizontal abarca:

  1. El establecimiento de normas internas en una comunidad para el uso y disfrute de las zonas comunes. Esto con el objetivo de contar con una mejor convivencia, respetando los derechos de todos los habitantes. 
  2. Permitir el derecho a que un solo propietario utilice de manera exclusiva los elementos comunes de su comunidad. Para esto debe contar con la previa autorización de sus vecinos.
  3. Proporciona los medios para luchar contra la invasión de zonas comunes de un edificio. Esta ley brinda las herramientas para combatir contra obras ilegales, otorgando el derecho a convocar una junta, facultando al presidente de condominio a realizar un documento escrito con los requisitos hacia los transgresores, y en caso de ser necesario, ir a juicio. La ley establece claramente que todo propietario tienen derecho a usar las zonas comunes sin irrumpir el espacio ni dañar al resto de los vecinos en cuanto al uso de otras áreas comunes de la vivienda.

¿Cómo hacer uso exclusivo de las zonas comunes?

Para poder utilizar las áreas comunes de manera exclusiva el propietario debe:

  1. Realizar la solicitud de uso por escrito a los vecinos.
  2. La solicitud debe ser incluida en la agenda del día de una junta de vecinos ordinaria o extraordinaria.
  3. Se debe obtener la aprobación unánime del resto de los propietarios.

Al obtener la aprobación, esta debe ser escrita ante un notario y debe ser inscrita en el registro de la propiedad.

En caso de que la solicitud sea denegada, se puede acudir a los tribunales u optar por el arbitraje, siempre y cuando ambas partes acuerden el camino de la reconciliación.

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