Si estás pensando iniciar operaciones inmobiliarias en el futuro inmediato es recomendable que conozcas las principales diferencias entre el Catastro y el Registro de la Propiedad.
El Catastro es un organismo independiente del Ministerio de Hacienda que sirve para registrar todos los inmuebles de España a escala administrativa.
La inscripción de cualquier bien en el Catastro es obligatoria, así que los nuevos adquirientes de una finca deben realizarla de manera oportuna y expedita.
Por su parte, el Registro de la Propiedad es un organismo dependiente del Ministerio de Justicia encargado de certificar la titularidad de un inmueble, y por lo tanto, le ofrece protección jurídica a los propietarios frente a terceros.
Aunque la inscripción en el Registro de la Propiedad no tiene carácter obligatorio, es recomendable hacerla ya que le proporciona seguridad jurídica a los propietarios en el tráfico mercantil.
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Utilidad del Catastro y del Registro de la Propiedad
En esencia, cuando se trata de un mismo inmueble los datos contenidos en ambos registros deben ser congruentes. Sin embargo, existen casos en los que no coinciden puesto que la representación de la geometría real de la finca ha sufrido ciertos errores.
Por lo general, esa suele ser la mayor causa de discrepancias entre la información proporcionada por el Catastro y el Registro de la Propiedad, y por ende, desde el 2015 la cartografía Catastral es considerada como un plano base para inscribir las fincas en el Registro.
Otra buena estrategia para identificar incompatibilidades en la información consiste en revisar las notas simples del Registro de la Propiedad, o los documentos anexos, –como las cédulas caducadas-, puesto que ambos le aportan una mayor certeza a la data del inmueble.
¿Cómo contrastar los datos de ambos organismos?
Una de las mejores prácticas que puedes llevar a cabo para comprobar los datos de ambos organismos es solicitar la última versión de la escritura de compraventa del inmueble, así como algún recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles.
De esa forma determinarás si los documentos oficiales poseen datos correctos, es decir, que guardan relación con aquellos que figuran en la Sede Electrónica del Catastro.
¿Cómo solucionar la diferencia de los datos?
Si eres el propietario de una finca y estás al tanto de que existen discrepancias entre la realidad física y la que consta en el Catastro, lo idóneo es que acudas a un notario para tramitar la rectificación catastral.
De hecho, cuando existen claras diferencias entre el Catastro y el Registro de la Propiedad, sobre todo a nivel de superficie o referencia catastral, lo mejor es solucionarlas, en lugar de reescribir o cambiar los datos en el Registro de la Propiedad.
Lo más recomendable es aportar algún plano acotado, o un levantamiento topográfico, y si el error es detectado en las referencias catastrales, pues deben aportarse todos los documentos que certifiquen la equivocación detectada.
Una vez que se haya tramitado la rectificación catastral es importante solicitar una actualización, o una inscripción en el Registro de la Propiedad, para asentar la nueva realidad de la finca.
¿Es posible solucionar discrepancias catastrales?
Actualmente sí se pueden solucionar las discrepancias catastrales. Para ello los entes autorizados deben valerse de ciertas documentaciones, como la Nota Simple del Registro de la Propiedad, o las escrituras, aunque por orden de importancia jurídica el Catastro Oficial goza de mayor relevancia.
La escrituración ofrece la posibilidad de solucionar las diferencias entre el Catastro y el Registro de la Propiedad. Sin embargo, los esfuerzos que realizan las instituciones que regulan la división y cuantificación del suelo también son muy preciadas en todo este proceso.
Detectar las posibles diferencias entre el Catastro y el Registro de la Propiedad es vital antes de iniciar una operación de compraventa, pues de ese modo se eluden las posibilidades de ahuyentar a los posibles compradores, ya que las adecuaciones catastrales suelen ser muy engorrosas.
En tal sentido, es absolutamente recomendable verificar que no existan diferencias entre el Catastro y el Registro de la Propiedad al momento de iniciar negociaciones inmobiliarias, para que el procedimiento sea más cómodo y placentero para todas las partes.
No obstante, cuando existen discrepancias lo mejor es atenderlas y solucionarlas con prontitud y celeridad para que las operaciones de compraventa no se compliquen, ni tomen más tiempo del indicado.
¿Cómo inscribir correctamente una finca en el Registro?
El punto de partida consiste en detectar que no existan irregularidades entre ambos organismos, pero en tal caso te sugerimos seguir estos pasos:
- Realizar una medición de la finca para definir cuál es la superficie de Catastro y del Registro (lo ideal es cumplir con esta fase antes de comprar un inmueble o una parcela).
- Aporta un plano acotado, aunque también puede servirte un levantamiento topográfico.
- Si las referencias catastrales tienen errores deberás presentar documentos que atestigüen dichas inconsistencias.
¿Qué otros errores se pueden presentar?
También hay que acotar que pueden presentarse inconvenientes con la titularidad de las fincas, o con la superficie de las fincas inscritas.
Dichos problemas pueden resolverse tras solicitar una certificación catastral, la cual puedes obtener en el Ayuntamiento correspondiente.
Otros mecanismos válidos para solventar estas problemáticas son los informes técnicos, los planos de situación y hasta el título otorgado por una persona que haya adquirido dichos bienes con anterioridad.
Solicita asesoría profesional
Si tienes dudas respecto a lo que debes hacer para resolver las diferencias entre el Catastro y el Registro de la Propiedad lo más aconsejable es que te asesores con un abogado experto en el tema.
Este profesional te ofrecerá un asesoramiento personalizado y te guiará durante todo el proceso de corrección o adecuación de la data, y al final, estarás facultado para realizar tus operaciones inmobiliarias o de compraventa con éxito.
En resumen, el Catastro permite llevar un registro estadístico de los inmuebles, y también sirve para determinar la extensión geográfica, o la tipología, de cualquier demarcación.
Mientras que el Registro de la Propiedad permite inscribir o anotar los actos, contratos o resoluciones judiciales y administrativas que afectan a una determina propiedad.
En definitiva, los datos catastrales y los del Registro de la Propiedad de un mismo inmueble deben ser coincidentes, pero en el caso contrario, debes estar al tanto de que ya existen formas de corregir esas discrepancias con éxito.
